原標(biāo)題：三四線樓市火爆北漂還買得起家鄉(xiāng)的房子嗎？

中新經(jīng)緯客戶端3月14日電(羅琨) 年初流行一個(gè)段子：每到春節(jié)，北上廣的Mary、Vivian和David陸續(xù)回家，變成了翠花、大妮和二狗子。不過，故事到這兒并未結(jié)束，北上廣的筒子們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤績r(jià)已經(jīng)超越了大家想象時(shí)，轉(zhuǎn)而回到家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)，或者轉(zhuǎn)向大都市圈周邊的三線城市安家置業(yè)。

進(jìn)入2017年以來，三四線城市火爆的樓市吸引了更多目光。方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，2017年1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長。雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。曾在2015年提出“一線城市房價(jià)翻一倍”的方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平將這一現(xiàn)象解釋為“去庫存和擠出效應(yīng)”。華泰證券分析師謝皓宇則指出，人口和庫存問題的解決將給三線城市帶來“大周期”。

逃離北上廣

隨著人口控制和疏解的政策出臺(tái)，北上廣“人口拐點(diǎn)”的信號(hào)已經(jīng)悄然出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2010年至2015年，北京常住人口增幅放緩，上海則在2015年首次出現(xiàn)負(fù)增長。

這意味著，“逃離北上廣”正在成為一種現(xiàn)象和大趨勢?，F(xiàn)居湖南長沙的王琳此前曾在北京一家企業(yè)擔(dān)任會(huì)計(jì)長達(dá)5年時(shí)間，2016年她選擇回到家鄉(xiāng)開始新生活?！氨本┑姆績r(jià)實(shí)在太讓人絕望了，我工作一年也買不起一平米，這樣的生活實(shí)在沒有意義。”在北京，王琳的月薪是稅后1.5萬元?！盎氐介L沙以后，工資低了很多，不過至少一個(gè)半月的工資就夠買一平米了?！蓖趿障蛑行陆?jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示。

2017年元旦剛過，王琳就在長沙北辰三角洲附近買下一套2019年年初交房的期房，單價(jià)為每平米11000元。“2015年的時(shí)候才八千，我應(yīng)該早點(diǎn)回來的?！蓖趿照f。

王琳的選擇只是一個(gè)縮影。由于大城市生活成本的提高，無力承擔(dān)的人口被迫擠出，回到原戶籍所在地，謝皓宇將其稱之為“中國版的逆城市化現(xiàn)象”。

他同時(shí)預(yù)測，一線城市的經(jīng)濟(jì)增長方式已開始由勞動(dòng)生產(chǎn)力拉動(dòng)逐漸向勞動(dòng)生產(chǎn)率拉動(dòng)轉(zhuǎn)移，未來勞動(dòng)力需求將減少，擠出的人口將返鄉(xiāng)?！耙痪€城市的流入人口大多來自于中部和西部地區(qū)，以及河南、河北等地，這些地方是三四線城市的集中地。一線城市與三四線城市的房價(jià)形成強(qiáng)大反差，在一線城市積累的財(cái)富足夠在家鄉(xiāng)置業(yè)，于是增大了返鄉(xiāng)的誘惑力?！鄙鲜龇治鰩熤赋觥?/p>

“像蝗蟲一樣的投機(jī)客”

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，人口流動(dòng)并不是此輪三四線城市樓市火爆的主要原因，投資需求的推動(dòng)才是主因。

“打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确剑康禺a(chǎn)投資者就跟蝗蟲一樣，把一個(gè)區(qū)域的價(jià)格炒高以后，緊接著就去下一個(gè)區(qū)域。”張大偉向中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示。

張大偉認(rèn)為，三四線樓市火爆的原因有兩方面：一方面，一二線城市的管控特別是限購限貸抑制了需求，這些需求開始向三四線城市轉(zhuǎn)移；另一方面，由于資產(chǎn)荒，資金面比較寬松，投資者沒有更好的渠道，而三四線城市在限購限貸方面比較寬松，再加上三四線城市價(jià)格絕對(duì)值比較低，盤子總量小，容易被炒高。

當(dāng)然，并非所有的三四線樓市都迎來了春天。在任澤平看來，銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價(jià)的溢出效應(yīng)，以及去庫存政策。其二，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購房，加之基數(shù)小的影響。其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費(fèi)升級(jí)、旅游度假需求增加，以及去庫存政策刺激和基數(shù)小的影響。