原標題：重磅！杭州樓市調(diào)控再放大招！認房又認貸！

為貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控定位，促進杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究決定，自2017年3月29日起，進一步完善杭州住房限購及銷售監(jiān)管措施、調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策措施。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策。

在住房限購及銷售監(jiān)管政策方面一是明確本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區(qū)域內(nèi)限購一套住房，即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。

二是增設企業(yè)購買限購區(qū)域住房的限制上市交易年限，需滿3年方可上市交易。

三是增設對戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購買住房。

在住房公積金貸款政策方面進一步嚴格公積金貸款認貸標準，在市區(qū)范圍內(nèi)，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執(zhí)行。

在商業(yè)性住房貸款方面一是進一步調(diào)整信貸首付比例，在市區(qū)范圍內(nèi)，對于已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，執(zhí)行二套房信貸政策，首付款比例不低于60%。

二是要求各商業(yè)銀行嚴格審核借款人還款能力，嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，對已成年、未就業(yè)、無固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

三是嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款。

專家觀點

浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授：

今年以來，杭州房地產(chǎn)市場特別是二手房市場量價齊漲。另一方面，面對超預期上漲的房價，一批購房者陷入了“恐慌性”購房，市場出現(xiàn)明顯的“過熱”狀態(tài)。

之前出臺的限購限貸政策雖然在一定程度上抑制了投資、投機需求，但是政策力度不夠，市場仍然火爆。此次進一步加大政策力度，提高限購門檻，收緊住房信貸政策，特別是執(zhí)行“認房又認貸”，非常有必要，有利于穩(wěn)定市場預期，進一步抑制投資、投機性需求，促進市場回歸理性。

浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授：

近期，受綜合因素影響，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場上漲預期再次增強，掀起了新一輪的購房熱潮，杭州房地產(chǎn)市場也快速升溫，大量投資、投機需求涌入市場，如果任憑這種態(tài)勢蔓延下去，很可能集聚房價泡沫，加大市場風險。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須將房價過快上漲的勢頭控制住，才能實現(xiàn)住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標，促使商品住房回歸居住屬性。3月以來，北京、廈門陸續(xù)出臺調(diào)控政策組合拳，杭州迅速跟進，出手快、力度大、針對性強，進一步升級了住房限購政策，進一步收緊了住房信貸政策，“認房又認貸”的政策能最大限度的抑制炒房行為。調(diào)控新政的出臺，表達了政府對樓市調(diào)控的強烈決心，有利于通過大幅度提高炒房成本而將投資和投機的泡沫擠出市場，市場降溫的效果值得期待。

杭州透明售房研究院院長方張接：

此次杭州打出政策組合拳，以較大的力度加碼調(diào)控，尤其是“認房又認貸”是房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴厲的手段之一，其影響面和殺傷力不容忽視。與此同時，此次組合拳也進一步封堵了落戶四縣(市)等規(guī)避限購曲線炒房的政策空隙。不能低估和輕視調(diào)控政策疊加作用和潛在威力，也不能低估和輕視政府抑制炒房的決心。杭州房地產(chǎn)市場在宣泄完恐慌情緒之后，終究會回歸冷靜和理性，到時過度投資和購買力透支的風險才會逐漸清晰。

要特別注意限購限貸政策加碼過程與貨幣政策收緊周期的疊加和共振，從歷史經(jīng)驗來看，一旦形成共振，對房地產(chǎn)市場的影響會是實質(zhì)性和巨大的。從目前的實際情況來看，后續(xù)不排除會進一步出臺嚴厲措施，堅定地打擊炒房，穩(wěn)定市場。

調(diào)控時間表

2016年9月18日：出臺限購政策，暫停向擁有1套以上住房非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

2016年9月26日：加大土地供應，公布出讓計劃，調(diào)整土地出讓競價方式：溢價率超過100%時，簽訂出讓合同一個月內(nèi)全額付清土地出讓金;溢價率超過120%時，須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售;溢價率達到150%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設施。

2016年9月27日：

1.暫停市區(qū)購房入戶;

2.提高公積金貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結(jié)清相應商業(yè)性購房貸款的，首付比例由40%調(diào)整為50%;

3.提高商業(yè)貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結(jié)清相應購房貸款的，首付比例由30%調(diào)整為50%。

2016年11月9日：

1.升級限購政策，非本市戶籍居民家庭購房須提供前2年內(nèi)連續(xù)繳交1年的社?；騻€稅記錄證明，不得通過補繳購房;

2.提高公積金貸款首套和二套房首付比例，三套停貸：首次購房或擁有1套住房并已結(jié)清貸款的，首付比例由20%調(diào)整為30%;擁有1套住房但未結(jié)清相應商業(yè)性購房貸款的，首付比例由50%調(diào)整為60%;擁有2套以上住房或未結(jié)清公積金貸款的，不得申請公積金貸款;

3.提高商業(yè)貸款首套和二套房首付比例，三套停貸：首次購房的，首付比例不低于30%;“有房無貸”或“有貸無房”的，首付比例不低于40%;擁有1套住房但未結(jié)清相應購房貸款的，首付比例不低于60%;擁有2套以上住房的，暫停貸款。

2017年3月2日：

1.擴大限購范圍。富陽、大江東納入限購范圍，市區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一限購;

2.升級非本地戶籍居民限購措施，個稅或社保年限要求，由“前2年內(nèi)連續(xù)繳納1年以上”調(diào)整為“前3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上”;

3.增設本地戶籍居民家庭限購措施，本地戶籍居民家庭限購2套。

?2017年3月24日：再次對土地出讓競價規(guī)則作進一步優(yōu)化。溢價率超過50%時，須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售;溢價率達到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例;當自持比例達到100%時轉(zhuǎn)入競配養(yǎng)老用房。

(注：以上時間為措施公布時間，實施一般為次日)

杭州3月成交暴漲，環(huán)比增幅112%+

雖然杭州在3月3日已經(jīng)進行了一輪調(diào)控升級，主要內(nèi)容為增設本地戶籍居民家庭限購措施，暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房等。但杭州和其它一二線熱點城市一樣，似乎陷入了“塔西佗陷阱”，調(diào)控升級的影響迅速被人們“越限越漲”的焦慮消化。

根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，3月截至到27日，杭州市區(qū)新建商品房已簽約18758套，環(huán)比2月的8852套，增幅高達112%；而二手房也成交了13364套，環(huán)比2月的7929套，增幅也達69%。

像3月13日-19日這周，杭州市區(qū)新建商品房簽約量5037套，創(chuàng)下去年10月以來新高；上周（3月20日-26日），杭州市區(qū)新建商品房簽約量4399套，雖然有所減少，但仍處于較高水平。

另一方面，土地市場新年開閘，突然殺出2個“3萬+的蘿卜干”。3月24日下午，春節(jié)后杭州的首場土地出讓，30多家房企大鱷爭搶蕭山區(qū)市北的2塊宅地，結(jié)果樓面價雙雙站上了“3萬+”的新高地，“蘿卜干秒變?nèi)藚ⅰ彼⒈伺笥讶Α?/p>

這場拍地，帶來了一系列的后果。

最可怕的是恐慌加劇。“連蕭山都快買不起了呀！”這一聲驚叫后，購房大軍沖向錢江世紀城和蕭山狂熱“掃貨”。據(jù)說當天晚上，這些板塊的售樓處就已經(jīng)個個人頭攢動，周末更是盛況空前。

然后是土地拍賣的“游戲規(guī)則”變了。當天晚上7點，杭州市國土資源局發(fā)布了一則土地出讓公告，調(diào)整土地出讓競價方式，被“藏”在了公告里：“當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設施的程序。”記者得到的內(nèi)部消息是，這個土拍新政，相關(guān)部門已經(jīng)準備了一個月，當天就順勢推出了；新政是“全市一盤棋”的考慮，杭州市區(qū)、蕭山、余杭、富陽、大江東新掛牌出讓的土地，將全部適用新規(guī)。這比去年9月27日開始，杭州市區(qū)調(diào)整的土地公開出讓競價方式更加嚴格。只要相關(guān)部門控制好土地拍賣的起始價格，“地王”將不再有。

還有意料之外、情理之中的，是昨天（3月27日）良渚余政儲出[2017]1號地塊拍賣現(xiàn)場。這塊土地新政的“漏網(wǎng)之魚”、又號稱良渚史上最優(yōu)宅地，臨開場時實然宣布暫緩出讓，留下現(xiàn)場開發(fā)商們錯愕的背景。雖然相關(guān)部門沒有說具體原因，但起碼是響應了市場調(diào)控的號招，若再出一個“地王”，恐慌更全加劇。

杭州商業(yè)地產(chǎn)成交占比50% 北京“酒店式公寓”被判死刑

3月26日，北京傳聞數(shù)月的“商住限購”，靴子終于落下了。

這是10天內(nèi)北京市第9次出臺樓市調(diào)控政策。盡管政策內(nèi)容只有寥寥數(shù)句，但措施之狠、條令之嚴，令北京房地產(chǎn)市場一片“嘩然”。亞豪市場總監(jiān)郭毅的總結(jié)是：“不僅在北京史上最嚴厲，就算放眼全國，也是針對商住最為嚴厲的一次調(diào)控。”

限購細則包括：最小分割單元不得低于500平米；只能賣給企事業(yè)單位、社會組織，不能賣給個人，二次出售時亦是如此；已銷售的，二次出售時可以出售給“名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的”且交滿5年社保的個人；不得將房屋作為居住使用……

“酒店式公寓”基本被判死刑。

“顯然，政策的目的不是房價，而是人，要人口疏解。所以以后分析樓市政策都要轉(zhuǎn)變思路。熱點城市被調(diào)控都在所難免?！北本┲性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“商改住”或“類住宅”整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。

目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)開展整治“商改住”（類住宅）項目，深圳、廣州也會開始。這說明，這并非北京、上海等部分一線城市主導而為，商改?。愖≌┑恼拇胧┦墙y(tǒng)一部署進行。

而杭州的商業(yè)地產(chǎn)也在連續(xù)增長。據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)上周市區(qū)新建商業(yè)地產(chǎn)簽約套數(shù)達2199套，環(huán)比增長36.6%，并且為連續(xù)第七周環(huán)比增長，創(chuàng)下去年10月以來周簽約套數(shù)新高，占市區(qū)新建商品房簽約套數(shù)比重達50%，創(chuàng)下去年12月以來新高，這一數(shù)據(jù)表明，當前杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場投資氛圍仍然較濃。

信貸寬松已達周期尾部萬科年報對項目跌價做準備

多位業(yè)內(nèi)人士認為，對房價最具殺傷作用的是信貸。歷史數(shù)據(jù)表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房價出現(xiàn)30%左右跌幅；2013年房貸政策明緊實松，北京和上海的房價出現(xiàn)約40%左右漲幅；2014年再度收緊，北京房價跌幅12%；2014年底放松后，房價開始節(jié)節(jié)暴漲。

“這一輪樓市價格漲起來，其實是因為信貸超發(fā)、資產(chǎn)荒。從2014年9月30日開始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，資金未進入實體經(jīng)濟，而是在樓市和金融市場間空轉(zhuǎn)，后面預測房價走勢其實還是看信貸政策松緊。”上述北京住建委處長說。

信貸政策會變嗎？26日，中國央行行長周小川出席博鰲亞洲論壇2017年年會一場名為“貨幣政策的‘度’”的分論壇并表示，在實施多年量化寬松貨幣政策之后，本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲。

有機構(gòu)認為，這預示著，樓市的這波政策性牛市基本結(jié)束。

還有3月26日晚，萬科企業(yè)股份有限公司公布2016年年度報告?！赌陥蟆分刑峒埃簣蟾嫫趦?nèi)，項目存貨跌價準備為13.8 億元，較2015 年底增長82.3%，原因在于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整、公司基于審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。

這已經(jīng)不是萬科今年第一次唱空了，郁亮在今年初也提出了“跌價論”。對于為何在年報中計提12個城市13個項目共計13.8億存貨跌價準備這問題，萬科董秘朱旭解釋稱，這主要是基于審慎的態(tài)度，未來仍將謹慎，尤其對三四線城市保持謹慎。

這12個被萬科“不太看好”的城市分別是：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南通、南充。除了寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。

為了房子假離婚、假結(jié)婚這個漏洞被補上了

今天，被炒的最熱的樓市新聞，可能就是央視財經(jīng)暗訪上海市徐匯區(qū)一家房屋中介了。根據(jù)上海市的限購政策，外地人在上海買房，必須自購房日前起連續(xù)5年在本市繳納社?；騻€稅，如果和上海戶籍居民結(jié)婚，且雙方名下在上海都沒有房產(chǎn)，最多可以家庭為單位購買2套房。但房屋中介公司工作人員說，這根本不算事兒。

中介小王說他為了幫客戶買房，已經(jīng)結(jié)了四次婚，其中歲數(shù)最大的客戶已經(jīng)70多歲，而他跟這位70多歲的阿姨結(jié)婚兩次，因為跟阿姨離婚后，她又要買房。這一結(jié)一離，小王能得到6萬元到8萬元不等的報酬。

3月24日，央行發(fā)布了《關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》，提出對離婚一年內(nèi)的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險;對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。簡單地說，以后在北京離婚一年以內(nèi)購房通通按二套房執(zhí)行，而按照新政規(guī)定，購買二套房的首付款比例不低于60%。

結(jié)婚是一件神圣的事情，現(xiàn)在卻被買賣房子綁架。從今天的新政看，杭州的這個漏洞已經(jīng)補上了。

【限購政策回顧】

2016年9月18日，杭州發(fā)布《關(guān)于我市實施住房限購的通知》，明確在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

2016年11月9日，杭州發(fā)布《關(guān)于進一步嚴格實施住房限購的通知》，明確在9月19日已暫停市區(qū)限購范圍內(nèi)對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基礎上，自11月10日起，對不能提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，且非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

2017年3月3日，杭州發(fā)布《關(guān)于進一步調(diào)整住房限購措施的通知》，自3月3日起，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：

（一）已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

（二）已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；

（三）無法提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）證明的非本市戶籍居民家庭（非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房）。

限購范圍包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。