西城法院分析了近年來二手房買賣糾紛案件 法官提醒購房者—— 購買二手房小心多種“風(fēng)險(xiǎn)房”

西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜等特點(diǎn)。昨天，西城法院根據(jù)近年來二手房買賣糾紛案件進(jìn)行了梳理和分析，提示公眾在購買多戶房、學(xué)區(qū)房、央產(chǎn)房、在租房、拍賣房、漲價房等多種二手房時應(yīng)該謹(jǐn)慎購買，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

多戶房

購房者可將“遷戶口”寫進(jìn)合同

2015年5月，賣家董女士與買家王女士簽訂了房屋買賣合同，約定由王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街的一處房屋，總價值305萬元。合同約定，董女士一方應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的，應(yīng)當(dāng)向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權(quán)，但是房屋內(nèi)仍有董女士的繼子戶口未遷出。法院最后判決被告支付了部分違約金。

北青報(bào)查詢發(fā)現(xiàn)，因?yàn)檫w戶口導(dǎo)致的房屋買賣糾紛近年來屢次出現(xiàn)，在這類案件中，法院是不能直接判決遷移戶口的，因?yàn)閼艨谶w移是公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍。但是，戶口遷移可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，法院雖然無法判決遷移戶口，但卻能追究賣房人的違約責(zé)任。

學(xué)區(qū)房

購買學(xué)區(qū)房一定要寫入合同

馬先生為了孩子上學(xué)，通過中介公司購買了西城區(qū)真武廟的一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業(yè)務(wù)員該房屋是否屬于某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點(diǎn)小學(xué)的招生簡章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區(qū)均價的價格購買了涉案房屋。但是，房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過詢問才得知自己購買的只是緊挨學(xué)區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。

為此，馬先生訴至法院，認(rèn)為中介公司存在誤導(dǎo)，要中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價損失，并退還服務(wù)費(fèi)。后法院經(jīng)過審理，判決中介公司退還中介費(fèi)用。

近年來，因?qū)W區(qū)房引發(fā)的房屋買賣糾紛不斷增多，在這類案件中，許多人為了孩子上學(xué)而購買學(xué)區(qū)房，但在合同中卻經(jīng)常不明確約定房屋帶有學(xué)位，或者雖然約定學(xué)位但不約定違約責(zé)任。因此，法官提示，以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，要將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如果購買“學(xué)區(qū)房”的目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。

在租房

買房時要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明

在二手房糾紛中，除了多戶房、學(xué)區(qū)房容易引發(fā)糾紛，央產(chǎn)房、在租房、拍賣房、漲價房、抵押房、抵債房、共有房、代理房也經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。

以在租房為例，根據(jù)《合同法》230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。對此西城法院法官提醒，生活中不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的，為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。

再以央產(chǎn)房為例，雖然現(xiàn)在允許央產(chǎn)房上市交易，但基于央產(chǎn)房的特殊性，近年來多次發(fā)生糾紛。西城法官提示，從買房人的角度來看，在簽訂合同前一定要事先了解房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易等條件；從賣房者角度來看，則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

“在購買二手房時一定要準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息、妥善簽訂購房合同、注意證據(jù)固定留存?！蔽鞒欠ㄔ悍ü僬f。(記者 李鐵柱)