編者按：前3季度，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。住房貸款激增背后的原因是什么？激增的房貸風(fēng)險是否可控？9月底，北京、蘇州、合肥等多個城市出臺限購限貸政策后，房貸增速會否踩剎車？對此，本報(bào)記者采訪了多位銀行高管和金融業(yè)專家

前不久，中國人民銀行發(fā)布的2016年前3季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前3季度人民幣貸款增加10.16萬億元，其中，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。個人住房貸款快速增長的原因是什么？是否存在信用風(fēng)險？對此，《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和專家。

居民有需求 銀行有動力

應(yīng)該說，此次個人住房貸款的快速增長是供需兩端共同發(fā)力的結(jié)果。

專家表示，從需求方面看，個人住房貸款利率下降以及首付比例的下調(diào)，降低了居民購房的成本和門檻，使得個人住房貸款需求快速增長。同時，理財(cái)市場收益下行，居民財(cái)富配置出現(xiàn)“再房地產(chǎn)化”的勢頭。

中國民生銀行首席研究員溫彬說，自2014年以來，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，個人住房貸款利率下降，加上各商業(yè)銀行對個人住房貸款利率有不同程度優(yōu)惠，降低了房貸成本。同時，2014年9月以后，原來實(shí)行限購的大中城市，絕大多數(shù)已退出或者變相退出限購，首套房、二套房貸款以及公積金貸款首付比例下調(diào)，降低了購房門檻，從而刺激了居民購房需求。

“同時，隨著以銀行理財(cái)為代表的理財(cái)市場收益率下行，房地產(chǎn)市場成為資金的‘蓄水池’，居民財(cái)富配置呈現(xiàn)出‘再房地產(chǎn)化’的勢頭?！敝袊嗣翊髮W(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼說。

董希淼認(rèn)為，個人住房貸款增速的大幅提升主要由房價上漲刺激下，居民投資和投機(jī)性購房需求上漲所帶動。

中金公司分析師易峘則認(rèn)為，個人住房貸款的快速增長是以真實(shí)購房需求上升為支撐，而非單一的杠桿撬動。隨著全國房價2013年至2015年的調(diào)整以及房貸利率的下降，住房負(fù)擔(dān)能力的改善推動了購房需求出現(xiàn)可持續(xù)的復(fù)蘇。此外，近年來交通效率的大幅提高以及人口向經(jīng)濟(jì)效益高的城市自然聚集，都帶動了地產(chǎn)購置和置換需求的增長。

從供給端看，我國經(jīng)濟(jì)增速面臨較大下行壓力，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)增長速度有所下降，且不良上升較快，拓展個人住房貸款成為不少銀行的選擇。多位業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量相對好、收益穩(wěn)定是商業(yè)銀行青睞個人住房貸款的主要原因。

防范激增隱患

個人住房貸款的快速增長會有多大信用風(fēng)險？多家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，從戶均余額、首套房占比、貸款成數(shù)3個指標(biāo)看，個人住房貸款風(fēng)險總體可控。

“從工行上半年客戶整體情況看，個人住房貸款的戶均余額只有30萬元，平均貸款成數(shù)只有50%左右，兩個指標(biāo)均是健康的?！惫ど蹄y行董事長易會滿說。

所謂貸款成數(shù)是指，貸款總額與抵押物價值之比，即假設(shè)貸款人抵押的房產(chǎn)價值500萬元，其從銀行貸款總額為50萬元，那么貸款成數(shù)為10%。對此，中國銀行副行長劉強(qiáng)也表示，中行的貸款成數(shù)一直控制在44%左右。在中行今年上半年新發(fā)放的個人住房貸款中，首套房貸款比例達(dá)90%，增長的主要區(qū)域也集中在“北上廣深”和其他重點(diǎn)城市。

盡管我國個人住房貸款風(fēng)險總體可控，但快速增長帶來的一些風(fēng)險隱患也需警惕。

溫彬說，今年前3季度月均新增個人住房按揭貸款超過4600億元，是上年同期的1.88倍，累計(jì)新增按揭貸款占全部新增貸款的40%以上，比上年末提高了15個百分點(diǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi)，但短期內(nèi)居民快速加杠桿，特別是如果投資和投機(jī)性購房需求過度增長，就容易引發(fā)金融風(fēng)險，也會對其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。