上月債券融資總額僅占去年全年1%，今年下半年或現(xiàn)“錢荒”

2016年，地產(chǎn)行業(yè)融資盛宴淋漓盡致。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，去年全年房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。這是房企該口徑全年融資額首次突破萬億元。

值得注意的是，自去年10月開始，隨著調(diào)控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加上美元走強，其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”，導(dǎo)致房企融資成本大增。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來臨，房企或面臨“錢荒”窘境。

收緊 房企融資額年末驟降

隨著樓市調(diào)控趨緊，房企融資規(guī)模大幅下降。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

具體來看，2016年12月，房企合計債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來的最低點。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調(diào)了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，對于房企來說，債券融資是成本最低廉的一種融資方式，其對2016年市場爆發(fā)提供了有力支撐。但自9月底，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購置土地，房企發(fā)債融資得到了遏制。

除了發(fā)債渠道被堵，房企資金的另一個重要來源信托也明顯收緊。根據(jù)用益信托工作室月度數(shù)據(jù)計算，房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品，融資總額為360.41億元，較第三季度的186只產(chǎn)品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。

具體來看，2016年12月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模繼續(xù)下調(diào)，單月產(chǎn)品融資規(guī)模僅為81.3億元，占信托融資總規(guī)模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調(diào)。與8月最高時的15.02%更是下降近10個百分點。36只項目產(chǎn)品數(shù)量占比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外，從項目平均規(guī)模來看，12月項目成立平均規(guī)模也是2016年下半年以來最少的一次，僅為2.54億元。

提升 資金成本大幅增加

房企融資資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%，天?；?.18%。除最低利率大幅上調(diào)外，12月，僅南京安居、新盛建設(shè)兩家融資利率低于4.5%，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

以首開股份為例，2016年12月29日，首開發(fā)行面值20億元的債券，發(fā)行利率為4.8%，其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年“十一”之后，房地產(chǎn)調(diào)控同時對銷售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋?！罢呤站o，融資渠道變窄，房企融資成本上升是必然趨勢。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

此外，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計，2016年前11個月，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上總計發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。