北京對炒房出新規(guī):嚴禁住宅拆分炒賣遏制炒房態(tài)度堅定

原標題：北京對炒房出新規(guī)：住房不得分拆炒賣平房不再明確間數(shù)

2018年5月29日訊，針對二手房交易中出現(xiàn)的個別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，今天北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京規(guī)劃和國土資源管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關于加強國有土地上住宅拆分管理的通知》，明確住宅不得拆分炒賣，平房的規(guī)劃審批和不動產登記不再明確間數(shù)。

新華社發(fā)大巢作據了解，該《通知》對住宅平房改擴建項目規(guī)劃審批管理和住宅(含平房)不動產登記管理進行了進一步規(guī)范，主要提出了五項具體措施即：新建住宅平房明確建筑面積、規(guī)劃用途，不再明確間數(shù);翻建住宅平房要“原位置、原規(guī)模、原高度、原用途”;對住宅平房的擴建、改建、翻建審批,不再明確間數(shù);嚴格執(zhí)行房產測繪成果審核相關規(guī)定，對自然狀況與原不動產登記信息一致或與新取得的規(guī)劃許可證信息一致的住宅平房，新出具的測繪成果不再注記間數(shù)，該測繪成果用于不動產登記時，按測繪成果進行登記;多套(間)房屋已按同一戶號整體測繪、登簿確權的成套住宅及住宅平房，其不動產登記單元不得拆分。

同時，針對實際交易中的特殊情形，《通知》也明確，住宅平房已登記間數(shù)，因繼承(受遺贈)或人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致權屬發(fā)生轉移的情形除外。此前已受理的不動產登記申請按原規(guī)定辦理。

據北京大學法學院教授樓建波介紹，個別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，主要是2008年《北京市房屋登記辦法》出臺前,沒有明確規(guī)定房屋登記的最小單元，因此出現(xiàn)了數(shù)套(間)住房在一個房本上登記成同一房號、坐落但通過拆分售賣此類房屋獲利的情況?！斑@份文件是繼續(xù)嚴格落實‘房住不炒’定位的一份政策文件，彰顯了政府對任何炒房行為的‘零容忍’?！?/p>

(原標題：北京對炒房出新規(guī)打擊炒房行為：住宅不得拆分炒賣平房不再明確間數(shù))

相關新聞：海南宣布實施房地產全域限購北京二手房市場反轉

2018年4月23日訊，新華社?？?月22日電(記者王存福)海南省22日晚緊急召開新聞發(fā)布會，宣布房地產調控升級，自當晚起實施全域限購，非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區(qū)域則需要提供60個月。

根據海南省發(fā)布的《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，海南實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？凇⑷齺?、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南各市縣要加強購房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。關于引進人才的住房政策由海南省政府另行制定。

此外，實施嚴格限貸、限制轉讓和價格備案管理。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內不得調高備案價格;調整備案價格的須重新備案。

(原標題：海南宣布實施房地產全域限購)

相關新聞：二手房砍價師眼里的樓市反轉普漲普跌已成歷史市場將以平穩(wěn)為主

國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，下調的城市依然以熱點城市為主，北京位列二手房價格環(huán)比下降的7個城市之一。

4月15日起，《加強房地產經紀機構備案及經營場所公示管理的通知》將開始正式執(zhí)行，《北京市存量房屋出售經紀服務合同》和《北京市存量房屋承購經紀服務合同》這兩個新的合同示范文本也將推行使用，政府部門對房地產經紀行業(yè)的監(jiān)管正朝著縱深化、精細化和長效化的方向持續(xù)推進。

以“3·17新政”實施為界，北京市二手住宅網簽量由新政出臺前的254916套/年下降至121946套/年，降幅達52.2%，二手房市場過熱得到了有效的遏制，買方正在獲得更大的議價權。也有新興的市場力量，正試圖通過改變中介行業(yè)的業(yè)態(tài)，來讓買賣雙方在信息上、地位上更加平等，從而促進二手房市場回歸公平與理性。

2017年初，由北京時間傳媒投資創(chuàng)立的“親戚買房”平臺在全國首推二手房砍價師業(yè)務，一套房最高幫買房人省下了72萬元?！百I方處于信息劣勢，在交易中很被動，我們認為，目前市場到了告別這種荒謬的時候了?！薄坝H戚買房”創(chuàng)始人兼CEO蔡照明說。

轉角色：買房人不再是“軟柿子”

蔡照明說，國內二手房中介的現(xiàn)狀是，一手托兩家、專捏軟柿子?！败浭磷邮钦l呢?你可以想想?！?/p>

我國房地產市場形成以來一直是相對的賣方市場，這導致了買方經紀人這個職業(yè)的消失，在北京這樣的一線城市，買方承擔中介費也就成了不成文的規(guī)則。

“你的心理底價、承受能力、付款能力，中介通過幾個問題就能問得清清楚楚，然后再用套路制造恐慌促成交易，這對買房人是極不公平的?！辈陶彰髡f，“一個人一輩子買房子也就幾次，而市場是天天在變化的，一般人不可能對這個市場特別懂?！?/p>

“買房人一是不知道該不該買、買什么樣的，二是決定要買了，想要便宜一點。相應地我們的服務一是提供信息和咨詢，二是砍價。砍價師這個想法我們三四年前就有了，而現(xiàn)在時機成熟了?！辈陶彰魉f的時機，一是市場的非理性到達頂點后向理性回歸，買方議價空間的增大讓砍價師的作用凸顯，二是知識付費的理念開始深入人心，無論是咨詢還是砍價，買方高參的經驗會有人愿意買單。

砍價師的任務是幫助買家選擇同等價位最合適的房子，他們會以買房人“親戚”的身份在議價的最后階段出現(xiàn)，憑借自己對市場的把握，與中介的心理戰(zhàn)，再幫買家省出一筆錢，或者爭取到早交房、長付款周期、家具家電等優(yōu)惠條件。而這筆錢的30%至50%不等，就成為對他們知識和經驗的報酬。

談市場：普漲普跌已是歷史

“親戚買房”首席砍價師馬老師回顧了這一年來北京市樓市的重要節(jié)點：“‘3·17新政’出臺后，去年4月份房價開始出現(xiàn)明顯的下行趨勢;到去年12月，新版合同開始征求意見，市場普遍擔心裝修家具家電補償款納入成交價會導致稅費成本增加，造成了不小的恐慌，引起一波回彈;到春節(jié)前，買房人希望在年前把房子搞定，導致了掛牌價和成交量的上升，之后重歸冷靜;年后‘兩會’，房產稅立法有了時間表，這是個利空，使得房價繼續(xù)下行;3月強二線城市、省會城市出臺人才政策，北京跟進，市場預期改變，市場回彈，持續(xù)一個多月，部分剛需客戶買到了房，與此同時一批低價房源被消化掉;到4月份，又進入了買賣雙方相持的階段，最近一周的成交量維持在200套左右。”

馬老師在曾在中介行業(yè)從業(yè)9年，他告訴《北京晚報》記者，砍價師的必修課是研究政策和市場：“我們每周都會去全市踩盤，上行、下行，我們都會告訴買房人。中介只對他的片區(qū)熟，對整個北京缺乏宏觀的認知，即使他知道也不會說，他只會說對他有利的數(shù)據。”

身在第一線，砍價師對二手房市場的變動是“春江水暖鴨先知”。

“3·17新政”前，砍價師更多時候是在幫買家搶房：“市場上行，哪怕砍不下價格，我們也會建議買房人果斷下手，我們的職責不是砍價，而是幫買方決斷和盡可能劃算地搶房?！?/p>

一年過去了，有著11年中介從業(yè)經驗的于老師表示：“從市場地位來說，以前北京一直是一個賣方市場，現(xiàn)在已經逐漸開始轉變了;從整體上來說，成交頻率降低，周期變長了，大約有四五個月，整個市場趨于穩(wěn)定，不會再出現(xiàn)像過去那樣一個風口大漲或者大家擔憂的直線下跌的情況。在這樣的市場下，買房人不需要恐慌，可以坐下來耐心地談?！?/p>

從業(yè)15年的趙老師則觀察到：“以前北京的市場是普漲普跌的，政策利好，所有的區(qū)都一路飆漲，政策不好，所有區(qū)都跌下來?，F(xiàn)在不是這樣了，市場已經出現(xiàn)了明顯的分化，比如漲的時候，這個區(qū)漲10%，別的區(qū)只漲1%，跌的時候，別的區(qū)都在下調，這個區(qū)還在微漲。這樣的分化意味著，你在買房過程中需要優(yōu)選了，不再是過去買了就是賺了、一窩蜂去買的時候了。以去年為例，北京全市跌了15%，但通州跌了19%，懷柔卻漲了6%?！?/p>

馬老師認為，政策對二手房市場的影響是顯而易見的，新的政策利好會讓房市出現(xiàn)一波熱點。熱點過后，觀望者會在一兩個月中陸續(xù)出手，緩慢消化掛牌的房源。“只要沒有大的政策出臺，市場仍將以平穩(wěn)為主?！?/p>

提個醒：買家要學會“反套路”

如今，北京的二手房市場平穩(wěn)，砍價師提醒，即使在買家議價空間增大的情況下，依然要小心中介的套路。

“保守地說北京有15萬中介，每人有100位客戶，剔除重復按照1000萬潛在客戶來算，出來一個利好消息，他們就會微信群發(fā)信息：‘哥、姐，最近政策利好，出來看看房吧!’哪怕只有三分之一的人被說動，短時間內就會有三百萬人出來看房，以市場截面有30萬套房源來算，一套房子有十個人看，市場瞬間就熱了?！辈陶彰魈嵝眩柚薪槔孟⒅圃炜只?。

而從買家的角度說，首先一定要明確自己對房子的要求。趙老師說，很多買房人甚至不知道自己要買什么樣的房子：“他們認為我就這點錢，只能買這樣的房子。不是的，我們希望幫客戶選擇更好的房子，然后再來談價格。”

其次，中介的話可以聽但不要全信?！爸薪橥鶗嬖V買房人，你看房的時候，別組的客戶也在看房;你想談的時候，別組客戶約了十點，你能不能約八點;自導自演和另一個經紀人的微信對話，造成房子搶手的假象……經過一番‘教育’嚇唬，或者丟過一次房子，買方就會變‘乖’，給自己設限，中介的話語權就更大了?！瘪R老師說。

最后，在自行談判時，要對中介有所保留：“你對房子的喜歡程度不能太表露，你的優(yōu)質條件要善于隱藏，防止他過早向業(yè)主透露，讓你失去談判的籌碼。比如你不需要換房、大首付，一定要留到合適的時候再說，讓賣方為你的優(yōu)質條件買單?！?/p>

盡管處處在給中介拆臺，但馬老師認為，砍價師和中介并不是對立的：“當中介發(fā)現(xiàn)這個‘親戚’談判思路清晰、方法也很對，是能幫助成交的，他就會聽你的，最終實現(xiàn)多贏?！?/p>

來源：北晚新視覺網綜合(萬家熱線新華網)