原標(biāo)題：法院：惡意訴訟！駁回！

以案說(shuō)法

今年8月8日，華商報(bào)A02版刊登了《120萬(wàn)全款買的房?jī)赡旰笤忾_(kāi)發(fā)商起訴一審判決“合同無(wú)效”》的新聞。報(bào)道稱，2016年4月，西安市民李女士支付120.4萬(wàn)余元通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式購(gòu)買了紫杉莊園房屋一套。兩年后，在房?jī)r(jià)飛漲的背景下，開(kāi)發(fā)商以當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將包括李女士在內(nèi)的12名業(yè)主分別起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。今年6月份，法院下達(dá)一審判決，判決雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。一審宣判后，李女士不服提起上訴，今年8月西安中院二審開(kāi)庭，但至今未宣判。

房?jī)r(jià)上漲后，開(kāi)發(fā)商舉報(bào)因自己無(wú)證銷售，將不愿意退房的購(gòu)房者告上法庭的案例并不只出現(xiàn)在西安。近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對(duì)類似一起案件作出一審判決。

主講律師

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善

陜西保群律師事務(wù)所律師宋偉

典型案例

開(kāi)發(fā)商起訴購(gòu)房協(xié)議無(wú)效

法院駁回訴訟請(qǐng)求

2016年，家住石家莊的趙某斥資95余元全款購(gòu)買了石家莊某開(kāi)發(fā)商的一套房產(chǎn)，并簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定交房時(shí)間為2017年5月1日。但趙某交錢后，開(kāi)發(fā)商一直未取得任何手續(xù)，也未能按期交房，購(gòu)房者趙某多次到相關(guān)部門投訴開(kāi)發(fā)商未果。

雖然該項(xiàng)目一直未交房，但根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，石家莊的房?jī)r(jià)2016年均價(jià)7548.42元，2018年均價(jià)15843.13元，整整上漲了一倍。

今年8月，開(kāi)發(fā)商向法院提起訴訟，由于該項(xiàng)目截至目前沒(méi)有取得相關(guān)手續(xù)，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與趙某簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為無(wú)效合同。

庭審中，原告明確表示其請(qǐng)求宣告案涉合同無(wú)效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非雙方的真實(shí)意思表示，雙方之間實(shí)際是民間借貸的法律關(guān)系。

法院認(rèn)為，原、被告對(duì)簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的事實(shí)無(wú)異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示。庭審中，原告明確表示其請(qǐng)求宣告案涉合同無(wú)效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，此即表明其認(rèn)可與被告形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項(xiàng)后，又在房?jī)r(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無(wú)效，明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，參照相關(guān)法律，應(yīng)從實(shí)體上否定其權(quán)利請(qǐng)求。

法院一審判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

律師觀點(diǎn)一

該案有標(biāo)本意義判決是司法實(shí)踐的進(jìn)步

趙良善律師認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行依法治國(guó)，初衷及目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)相對(duì)公平，保障絕大多數(shù)弱勢(shì)群體的利益。開(kāi)發(fā)商訴訟目的是為了低成本違約，再高額出售牟取暴利，此種訴訟行為嚴(yán)重破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！钡窃摲l未明確訴權(quán)由誰(shuí)行使。基于司法實(shí)踐及立法意圖，可知設(shè)置該法條的原因是：遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)證售房亂象，從而保護(hù)買受人的合法權(quán)益。因此該法條是法律賦予買受人保護(hù)自身利益的訴權(quán)，不應(yīng)當(dāng)被出賣一方惡意利用。

本案中，出賣人通過(guò)訴訟牟利，違背市場(chǎng)交易規(guī)則，使買受人陷入不公平之困境，不符合法律初衷，因此受理法院依法予以駁回，保護(hù)法律尊嚴(yán)，維護(hù)法治平等。我國(guó)雖不是判例法國(guó)家，但是該判決的出現(xiàn)，對(duì)未取得預(yù)售許可的訴權(quán)進(jìn)行了明確，即買受人是正當(dāng)權(quán)利行使人，彌補(bǔ)了法律文字上的歧義和漏洞，更加明確了我國(guó)法律保護(hù)的法意，也規(guī)范了現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，公平原則得以體現(xiàn)，具有標(biāo)本意義，是司法實(shí)踐的一大進(jìn)步。虛假訴訟在我國(guó)體現(xiàn)在很多方面，例如：偽造證據(jù)，制造債務(wù)，逃避財(cái)產(chǎn)分割等。其目的都是想通過(guò)法律手段，保護(hù)不正當(dāng)、不真實(shí)的權(quán)利，這種權(quán)利的行使致使他人合法權(quán)利受到侵害，這種行為是法律所不支持的，結(jié)果必然是受到法律制裁。

律師觀點(diǎn)二

可以解除協(xié)議但開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償購(gòu)房者損失

宋偉律師表示，根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》規(guī)定，當(dāng)事人之間惡意串通，企圖通過(guò)訴訟、調(diào)解等方式侵害他人合法權(quán)益的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其請(qǐng)求，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

宋偉表示，誠(chéng)實(shí)信用原則作為民法的一項(xiàng)基本指導(dǎo)原則，可以對(duì)當(dāng)事人的法律行為進(jìn)行裁量和判斷，決定其法律效力以及引起的法律責(zé)任，從而補(bǔ)充和完善已有的法律行為，使之更符合社會(huì)公正與公平。由于現(xiàn)有法律的滯后性與社會(huì)發(fā)展的變動(dòng)性之間的矛盾，有時(shí)會(huì)使得法律在適用上遇到難以確準(zhǔn)裁量的困難，以誠(chéng)實(shí)信用原則為準(zhǔn)繩，可以對(duì)法律中不盡人意之處進(jìn)行合理的修正和補(bǔ)充，使當(dāng)事人的利益及責(zé)任公平分配。法院以誠(chéng)實(shí)守信原則認(rèn)定此案，其實(shí)進(jìn)一步明確民事主體在追求自己利益的同時(shí)不損害他人和社會(huì)利益，進(jìn)而維持雙方的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益的平衡。

宋偉說(shuō)，除了這種方式，法院還可以根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)法律，支持開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房協(xié)議，但因協(xié)議不能繼續(xù)履行是由開(kāi)發(fā)商造成，因此給購(gòu)房者造成損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商賠償購(gòu)房者溢價(jià)損失。華商報(bào)記者張成龍

評(píng)論

任何一份司法判決都不能有損誠(chéng)信建設(shè)

楊鵬

站在購(gòu)房者或者普通老百姓的角度看，石家莊橋西區(qū)法院這份判決可謂大快人心。可是，面對(duì)相類似的案情，也有著截然相反的一審判決，這讓人憂多于喜，因?yàn)槲覀儾桓翌A(yù)判下一回還會(huì)這么判？

確實(shí)，在房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商以自己違法銷售為由起訴請(qǐng)求法院認(rèn)定已簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，到底應(yīng)該怎么判處才能達(dá)到社會(huì)效果和法律效果相統(tǒng)一？?jī)叭灰殉梢粋€(gè)不小的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

要看到，開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在違法銷售的事實(shí)，如果套用現(xiàn)有法條認(rèn)定購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，這看上去也是順理成章，但如此判決卻讓輿論如鯁在喉。關(guān)鍵原因在于，五證不全的商品房確實(shí)有法律風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)，根據(jù)法律規(guī)定，如果在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明則“可以認(rèn)定有效”，那么，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持起訴卻不辦理預(yù)售證，動(dòng)機(jī)本身令人懷疑——如果房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲，開(kāi)發(fā)商會(huì)起訴自己五證不全違規(guī)銷售嗎？開(kāi)發(fā)商之所以起訴，誰(shuí)說(shuō)不是因?yàn)榫薮蟮睦骝?qū)使呢？

不客氣地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商視不同情況在法律和監(jiān)管的空子間鉆來(lái)鉆去，規(guī)則豈不是被開(kāi)發(fā)商玩弄于股掌之間？毫無(wú)疑問(wèn)，在這起官司中，如果開(kāi)發(fā)商贏了，輸?shù)目刹恢官?gòu)房者，輸?shù)淖顟K的是社會(huì)誠(chéng)信！石家莊橋西區(qū)法院做出這份判決最令人佩服的地方，就是對(duì)于社會(huì)誠(chéng)信的堅(jiān)定地呵護(hù)。畢竟，任何一份司法判決，都不能有損于社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)。如果一份司法判決，可能誘發(fā)社會(huì)誠(chéng)信的倒退，這叫人情何以堪？因此，鑒于近期較為集中出現(xiàn)類似同案不同判、同法不同解的現(xiàn)象，或許有必要出臺(tái)司法解釋或者發(fā)布指導(dǎo)性案例，以保證各地法院在面對(duì)相類似的案情時(shí)，能夠統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)司法公正，防止因?yàn)椴磺‘?dāng)?shù)乃痉ㄅ袥Q導(dǎo)致正爬坡的社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)不進(jìn)則退。