萬(wàn)科2018年業(yè)績(jī)會(huì)關(guān)鍵詞：領(lǐng)跑 活下去 大江大海

原標(biāo)題：萬(wàn)科2018年業(yè)績(jī)推介會(huì)關(guān)鍵詞：領(lǐng)跑、活下去、收斂聚焦、大江大海

中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)  陶婷  在過(guò)去的2018年，萬(wàn)科在爭(zhēng)議中前行。而今，在年度業(yè)績(jī)收官之際，萬(wàn)科直面在場(chǎng)記者的提問(wèn)。3月26日上午，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司在深圳舉行2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席郁亮，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿?，首席?cái)務(wù)官孫嘉，董事會(huì)秘書朱旭出席。在此次推介會(huì)上，萬(wàn)科面對(duì)記者的提問(wèn)一一作出回答。

回答一：“活下去”是危機(jī)驅(qū)動(dòng) 

去年，當(dāng)萬(wàn)科活下去的內(nèi)部講話廣為流傳，使得萬(wàn)科在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)股票大跌，市值蒸發(fā)幾個(gè)億。在此后的多個(gè)場(chǎng)合，萬(wàn)科方面人士多次解釋“活下去”是內(nèi)部講話，并且是指的活得更好，更長(zhǎng)久。

在此次推介會(huì)上，再次提起去年的活下去，郁亮笑言，“去年說(shuō)法很讓大家操心啊?！贬槍?duì)去年的內(nèi)部講話變成公開(kāi)講話，他再次解釋稱，萬(wàn)科是個(gè)危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，但不是危機(jī)驅(qū)動(dòng)的公司。早在2012年，萬(wàn)科提出來(lái)房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，就啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，才讓我們有足夠時(shí)間探索和思考。

他認(rèn)為，白銀時(shí)代也會(huì)圍繞很長(zhǎng)時(shí)間，轉(zhuǎn)型和變革也會(huì)需要很長(zhǎng)時(shí)間，青銅時(shí)代再轉(zhuǎn)型已經(jīng)來(lái)不及。

回答二：收斂聚焦是修枝剪葉

“基本盤”這三個(gè)關(guān)鍵詞，在去年乃至今年，頻繁與萬(wàn)科連在一起。萬(wàn)科2018年年報(bào)中也提到基本盤。究竟何為基本盤？郁亮以微軟做比喻，“他以電腦起家，做過(guò)手機(jī)沒(méi)有成功，現(xiàn)在微軟云和 AI 全球成功，支持微軟不斷嘗試和轉(zhuǎn)型，是微軟的基本盤，基本盤提供轉(zhuǎn)型發(fā)展的資金、利潤(rùn)?！?/p>

他認(rèn)為，每個(gè)業(yè)務(wù)都是萬(wàn)科的基本盤，圍繞每個(gè)業(yè)務(wù)的基本盤，把業(yè)務(wù)做的更好?；颈P提供了他能夠轉(zhuǎn)型發(fā)展，包括資金、利潤(rùn)等所有的東西?；颈P不是萬(wàn)科要放棄轉(zhuǎn)型別的業(yè)務(wù)了，每個(gè)業(yè)務(wù)都有自己的基本盤，而不是只有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，別的就不做了。比如，物業(yè)把住區(qū)當(dāng)做基本盤。

盡管萬(wàn)科在深圳先后獲取近10萬(wàn)間住房，但在去年秋天，萬(wàn)科租賃業(yè)務(wù)之萬(wàn)村，實(shí)行員工分流安置，全面停止房源簽約。對(duì)此，祝九勝在現(xiàn)場(chǎng)表示，這是一些收斂聚焦的動(dòng)作和安排，出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)聯(lián)合各方、通過(guò)整治讓城中村居民居住環(huán)境更好。然而，問(wèn)題比一開(kāi)始想象的要復(fù)雜。

對(duì)于后續(xù)安排，祝九勝稱，深圳政府很關(guān)注萬(wàn)村，萬(wàn)科會(huì)謹(jǐn)慎考慮這些問(wèn)題，穩(wěn)妥推進(jìn)獲取的項(xiàng)目，盡快使他們達(dá)到可出租的狀態(tài)。

“收斂聚焦不是砍樹(shù)，是修枝剪葉”，郁亮亦指出，萬(wàn)科是兩條主線很清晰，跟著城市發(fā)展同步，跟著客戶發(fā)展同步走。收斂聚焦不是只做砍伐，也不是就轉(zhuǎn)型到基本盤上了，其它業(yè)務(wù)就不做了。做好基本盤，才能有助于我們更好的轉(zhuǎn)型。這點(diǎn)上跟不做別的業(yè)務(wù)是兩個(gè)不同概念。

他指出，2018年戰(zhàn)略修訂，城鄉(xiāng)建設(shè)生活服務(wù)商，意味著我們不僅提供硬件也提供軟件，不僅提供空間也提供內(nèi)容。萬(wàn)科不停嘗試，試圖找到支持萬(wàn)科新的增長(zhǎng)曲線，沒(méi)有改變過(guò)也沒(méi)有動(dòng)搖過(guò)。

回答三：萬(wàn)科未來(lái)憑什么領(lǐng)跑？

從二十多年前王石時(shí)代的多元化，回歸到以住宅為主，再?gòu)淖≌瑫r(shí)代走向多元化，而今，在房地產(chǎn)政策趨緊的大背景下，物流地產(chǎn)、物業(yè)管理、住宅、租賃、商業(yè)地產(chǎn)等多點(diǎn)開(kāi)花的萬(wàn)科，在收斂聚焦的策略之下，未來(lái)憑什么來(lái)領(lǐng)跑呢？

萬(wàn)科2018年業(yè)績(jī)會(huì)關(guān)鍵詞：領(lǐng)跑 活下去 大江大海

對(duì)此，祝九勝回答稱，萬(wàn)科對(duì)于規(guī)模的追求和依賴沒(méi)那么嚴(yán)重，萬(wàn)科所理解的領(lǐng)跑，是看到市場(chǎng)需求和客戶變化，更多產(chǎn)品來(lái)服務(wù)客戶。而有些探索有效果，有些效果還未呈現(xiàn)出來(lái)。他認(rèn)為，萬(wàn)科目前在租賃、物流、物管三方面建立了自己的能力。

第一是租賃住宅。根據(jù)年報(bào)顯示，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%?！?7年開(kāi)始探索，08年萬(wàn)匯樓，14年大規(guī)模布點(diǎn)，4年時(shí)間開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)超過(guò)6萬(wàn)間，租金收入8個(gè)億。盡管錢很難賺，但增加了客戶的粘性”，祝九勝說(shuō)。

第二是物流。根據(jù)年報(bào)顯示，萬(wàn)緯物流進(jìn)駐42個(gè)城市，已獲取124個(gè)項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬(wàn)平方米，其中已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目62個(gè)，其中穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率為96%?！?年時(shí)間，萬(wàn)緯物流，管理面超過(guò)971萬(wàn)平，進(jìn)入42個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)在行業(yè)相對(duì)領(lǐng)先，去年收購(gòu)太古冷鏈，在高標(biāo)倉(cāng)的服務(wù)上有提升”，祝九勝在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

第三是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。根據(jù)年報(bào)顯示，萬(wàn)科2018年新獲取項(xiàng)目64個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬(wàn)平方米。“以前只管萬(wàn)科的盤，現(xiàn)在從管樓盤到管社區(qū)，到管城區(qū)，18年收入達(dá)到98億，4年前19億，現(xiàn)在增加5倍”，祝九勝說(shuō)。

不過(guò)，祝九勝也承認(rèn)，沒(méi)有一個(gè)大企業(yè)轉(zhuǎn)型容易，萬(wàn)科先能力后規(guī)模，先看客戶需求，再看市場(chǎng)探索。

回答四：“大江大海計(jì)劃”不是“海盜行動(dòng)”

此前，外界對(duì)于萬(wàn)科的“大江大海計(jì)劃”議論紛紛。在此次推介會(huì)上，郁亮解釋稱，和海盜計(jì)劃一點(diǎn)關(guān)聯(lián)都沒(méi)有。萬(wàn)科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，事人匹配，做的事情要支持業(yè)務(wù)發(fā)展，得出能力拼圖，根據(jù)能力拼圖去找合適的人。也就是，公司內(nèi)部變成大江大海，新的老總職位出來(lái)以后，利用公開(kāi)競(jìng)聘的方式去選拔人才。

“萬(wàn)科在未來(lái)沒(méi)有崗位的說(shuō)法，崗位對(duì)著人，人對(duì)著崗位，大江大海一定不是海盜行動(dòng)，更多主張從乙方挖人，絕不從同行挖人”，郁亮說(shuō)。

他從工程管理方面來(lái)舉例，郁亮稱，大江大海計(jì)劃考慮的范圍是：絕對(duì)不會(huì)從同行挖人，一定會(huì)從工程單位里面找人來(lái)，因?yàn)樗麄兩碓诨鶎?，知道如何把握好質(zhì)量，這也是萬(wàn)科的目標(biāo)。

“而設(shè)計(jì)師，萬(wàn)科也不會(huì)從外面挖人，會(huì)給從設(shè)計(jì)單位找人，因?yàn)樗麄兠鎸?duì)很多的開(kāi)發(fā)商，見(jiàn)識(shí)更廣、更專業(yè)”，郁亮說(shuō)。

回答五：設(shè)立萬(wàn)科安全生產(chǎn)日

針對(duì)去年頻繁出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，以及安全事故，在此次推介會(huì)上，萬(wàn)科董秘朱旭回應(yīng)稱，萬(wàn)科強(qiáng)化質(zhì)量與安全管控，鞏固提升基本盤。將每年11月12日設(shè)立為萬(wàn)科安全生產(chǎn)日，一線公司月度自檢，項(xiàng)目每周自檢，萬(wàn)科和合作方每日巡查。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，若如萬(wàn)科所言，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是白銀時(shí)代，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然有5-10年的穩(wěn)健增長(zhǎng)期，那借白銀時(shí)代進(jìn)行轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科基本已經(jīng)錨定未來(lái)10年的發(fā)展面貌。未來(lái)，一定將是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的集中度殘酷拼殺+新生業(yè)務(wù)的迅猛擴(kuò)張”這樣一個(gè)雙管齊下的新時(shí)代。過(guò)去的2018年，可能既是萬(wàn)科的一個(gè)“活下去”之年，也是一個(gè)新生之年。

但有一點(diǎn)值得注意的是，如何將安全質(zhì)量方面的舉措落到實(shí)處，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這很重要。