原標題：強推現(xiàn)房制傷了開發(fā)商的心，海南正在打造“去地產(chǎn)”樣本

來源：一財網(wǎng)

重倉海南的開發(fā)商只能選擇用時間換空間了。

用“沒有最嚴只有更嚴”來形容海南這兩年的樓市調(diào)控政策再精準不過了。

日前，海南省對外宣布一句聽起來云淡風輕的“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度”，宣告了這項興起于1994年的的商品房銷售制度被打破了。

頭頂國際旅游島、自由貿(mào)易區(qū)、國內(nèi)首個自由貿(mào)易港等數(shù)個國家政策光環(huán)的海南省，是不少地產(chǎn)開發(fā)商打造旅游地產(chǎn)項目的不二之選，動輒超千億元巨量資金押注于此。這輪取消現(xiàn)房銷售制度直接將樓市調(diào)控的目標精準聚焦到了開發(fā)商。

業(yè)內(nèi)人士認為，這也是為了更好規(guī)避資金借著建設(shè)海南自貿(mào)港的名義再度流入房地產(chǎn)，重蹈海南樓市泡沫覆轍，意在引導(dǎo)資金更好流入實體經(jīng)濟。同時，現(xiàn)房銷售制度對于偏好高周轉(zhuǎn)、高負債的房企來說提出了更大的資金鏈挑戰(zhàn)。未來，中小房企或者樓市投機分子想再度掘金海南樓市的難度系數(shù)也越來越高。

提前圍堵熱錢炒樓

3月7日晚，海南省召開新聞發(fā)布會，除了宣布“對在海南已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常駐居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”外，最大的政策亮點莫過于“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度?！?br/>

這意味著海南成了國內(nèi)首個宣布全域推行現(xiàn)房銷售制度的省份。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃稱指出，此舉是為了遏制投機炒房，防止居民占用過多社會公共資源，從而“為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障”。

海南省近兩三年持續(xù)進行樓市調(diào)控，且部分政策的嚴厲程度引領(lǐng)全國。

2018年3月30日，海南發(fā)布“全國最嚴”的樓市調(diào)控政策——海南本省戶籍居民家庭，在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房；而且首付不低于七成；在3月30日之后購買的住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

2018年4月22日，海南樓市調(diào)控再度加碼，對商品住宅“全域限購”，嚴格限制外省戶籍人士購房。樓市調(diào)控政策所涉人群也由海南省內(nèi)擴圍至省外。

“史上最嚴限購令”發(fā)布后，海南省房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果可謂立竿見影。

2019年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價穩(wěn)定在每平方米1.5萬元左右。2018年，房地產(chǎn)總投資、銷售面積、銷售額等多項地產(chǎn)開發(fā)核心指標均錄得兩位數(shù)下降。

相較之下，調(diào)控前的2017年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資占比高達49.7%，領(lǐng)跑全國。

“‘全域限購’政策出臺后，在海南區(qū)域投資的房企整體銷售業(yè)績同比下降40%左右。價格走勢方面，?？?、三亞等為代表的海南城市，樓市價格穩(wěn)中有降?！敝袊笖?shù)研究院海南區(qū)域負責人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際坦言，“史上最嚴限購令”政策對海南樓市“降溫”作用顯著。

言及2018年前后的這輪樓市調(diào)控，海南省省長沈曉明在多個場合表示：海南房地產(chǎn)的銷售對象，已經(jīng)由島外居民為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閸u內(nèi)居民和引進人才為主。

繼2018年樓市調(diào)控聚焦于促進房產(chǎn)所售群體轉(zhuǎn)變之后，海南省推行現(xiàn)房預(yù)售制也意味著調(diào)控對象精準鎖定至地產(chǎn)開發(fā)商。

近一個月來，無錫、西安、衡陽、東莞、山東等多省市出臺涉土地出讓金繳納方式和期限、放松預(yù)售條件、拓寬融資渠道等紓解房企資金壓力。海南是時下國內(nèi)唯一一個反向升級調(diào)控樓市的省份。

預(yù)售制度下房企開工建設(shè)一般6個月可達到銷售條件，交房一般是3年?，F(xiàn)房制度等于給房地產(chǎn)市場直接按下了“剎車鍵”。

現(xiàn)房銷售制度一方面將增加開發(fā)商的資金壓力，另一方面將降低開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率。如果全面實行現(xiàn)房銷售，房企通過預(yù)售款項償還開發(fā)貸和進行后續(xù)開發(fā)的環(huán)節(jié)就被切斷了。對地產(chǎn)商而言，建設(shè)開發(fā)階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補，且這些款項使用周期均會被拉長至項目完工銷售，項目周轉(zhuǎn)率將被迫下降。

這對于習慣了高周轉(zhuǎn)模式操盤、高資產(chǎn)負債率且現(xiàn)金流比較緊張的房企來說不啻為不小的考驗。目前，僅中國金茂(00817.HK)在深圳打造的龍華金茂府采用了現(xiàn)房銷售。

深圳市經(jīng)典陽光置業(yè)發(fā)展有限公司?？诜止究偨?jīng)理蔡志喆表示，對于資金撬動能力有限的小地產(chǎn)開發(fā)商或者寄望打著立足建設(shè)海南自由貿(mào)易港的名號，以行炒作樓盤之實的投機主義者來說，分羹海南樓市難度系數(shù)越來越大。

對于購房者來說，與開發(fā)商的合同糾紛、質(zhì)量投訴、減配降標、延期交房、虛假承諾、違規(guī)銷售等維權(quán)紛擾也有望減少，利好樓市規(guī)范化、透明化、健康化。海南樓市大躍進時期相伴出現(xiàn)的爛尾樓等房企資金鏈斷裂情況也有望得到緩解。

由于現(xiàn)房銷售制度主要適用于新出讓土地，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，房企手中大多儲備有1-2年存量土地、在建工程，政策當前尚不會對海南樓市產(chǎn)生明顯影響，后續(xù)會逐步顯現(xiàn)調(diào)控效果。

或引導(dǎo)資金進入產(chǎn)業(yè)（小標）

海南是不少地產(chǎn)商布局旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重鎮(zhèn)。

號稱“中國第一盤”的雅居樂（03383.HK）清水灣項目便位于海南三亞，其單盤銷售額一度貢獻雅居樂年度銷售金額的20%左右。

類似的還有中國恒大（03333.HK）的儋州?；◢u、融創(chuàng)中國（01918.HK）的萬寧日月灣等數(shù)個龍頭地產(chǎn)商投資金額達數(shù)千億元的知名旅游地產(chǎn)項目均落址海南。

2018年，海南實施“全域限購”之后，地產(chǎn)開發(fā)商在海南業(yè)務(wù)或多或少受到影響。中國恒大、碧桂園（02007.HK）等不少房企當年在海南的成交額腰斬。不少房企為對沖全域限購“黑天鵝”，紛紛調(diào)整旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心至云南、廣西。

“至少三分之一的海南房地產(chǎn)從業(yè)人員，都在2018年離開了海南，大多被調(diào)往鄰近的粵港澳大灣區(qū)、廣西、云南；不少房企直接將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點布局區(qū)域轉(zhuǎn)移至同處南方濱海區(qū)域且旅游資源豐富的廣西、云南?！币患引堫^房企高管告訴第一財經(jīng)記者，自全域限購以來,房企對海南樓市，尤其是住宅樓市的投資基本持戰(zhàn)略收縮的態(tài)度。

外部數(shù)據(jù)顯示，海南省2019年商品住宅供應(yīng)面積809萬㎡，同比下降24%；成交面積781萬㎡，同比下降40%；價格14624元/㎡，同比微跌4%。截至2019年末，住宅庫存1479萬㎡，按照12個月平均去化65萬㎡計算，住宅去化周期微漲至23個月，但仍處于2015年以來低位。

與住宅樓市行情穩(wěn)中下行并遭遇政策圍追堵截相反的是海南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升溫。

以土拍市場為例，海南2019年土地出讓金額錄得近年新高，突破300億元。但其中，市場化住宅用地成交量少，主要以棚改回遷房用地為主，商服類用地成為市場主流。在三亞等部分城市2019年一度出現(xiàn)房企拿著巨量資金也沒有純住宅用地出售的情況，頂多是類似于自持性租賃住房、科技城配套等少量居住用地在售。海南省破除“房地產(chǎn)一業(yè)獨大”的決心由此可管窺一斑。

在經(jīng)濟下行壓力較大且產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱的現(xiàn)實面前，海南敢于“去地產(chǎn)化”賴以頂層政策支持。

從2018年4月，《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》提出海南要建設(shè)國內(nèi)第12個自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港,海南便確定了國內(nèi)最嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設(shè)用地總量和強度雙控行動。在土地總量恒定前提下，海南要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，只能充分利用存量土地。

隨后，海南產(chǎn)業(yè)架構(gòu)方向也愈趨明晰。海南發(fā)展自貿(mào)港不是效仿珠三角，走“港口經(jīng)濟+制造業(yè)”的路子，而是轉(zhuǎn)向打造旅游業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)。

2019年，以中國金茂、招商蛇口（001979.SZ）、中糧集團、中國交建（601800.SH）、中國國旅（601888.SH）等為代表的央企是海南省土拍市場最活躍的軍團。央企集團軍均有不同程度涉足海南省科技園、創(chuàng)意園區(qū)、免稅店等商服用地、產(chǎn)業(yè)用地的打造。相較之下，中小民營房企顯得沉悶得多。

“在自貿(mào)港頂層政策驅(qū)動下，海南還處在搭建產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)前期，央企一方面資金實力更雄厚，另一方面也能更好地服從海南發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的需要。”海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路向第一財經(jīng)記者表示，央企集團軍打頭引導(dǎo)自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)搭建接下來會是個趨勢。

對于海南此番首破國內(nèi)房屋現(xiàn)售制先河，國內(nèi)其他城市是否會跟進，業(yè)內(nèi)持謹慎態(tài)度。

這一方面是基于海南石油、天然氣等海洋自然資源和亞熱帶生態(tài)島資源稟賦獨厚，可以大力發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代亞熱帶產(chǎn)業(yè)，這些條件是廣西、云南、江蘇、浙江等諸多沿海省份所不具備的。另一方面，這也與海南作為國內(nèi)首個自由貿(mào)易港的戰(zhàn)略定位分不開。

同時，當前樓市調(diào)控主基調(diào)是“房住不炒”，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。此時取消預(yù)售制勢必會造成對部分房企的沖擊甚至毀滅性打擊，易引發(fā)經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。

“預(yù)售制利好購房者話語權(quán)，長遠看取消是必然趨勢，但是最好的時機，應(yīng)該是房價處于上漲周期的節(jié)點，就目前房地產(chǎn)的趨勢看，房價短期內(nèi)上漲的周期基本結(jié)束，過去三年累積的高杠桿已經(jīng)讓很多開發(fā)商面臨資金壓力問題?！蓖趼诽寡?，短期內(nèi)國內(nèi)其他省份跟進海南現(xiàn)房銷售政策的可能性不大。