投資規(guī)模收縮，萬科也不例外。

“過去兩年，公司投資質(zhì)量會(huì)比數(shù)量更重要?！比f科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖在會(huì)上表示，2022年，萬科的投資強(qiáng)度(投資額/公司總銷售額)大概是22%，今年1-8月在28%-29%的水平，投資強(qiáng)度雖然下降，但公司更強(qiáng)調(diào)投資質(zhì)量，投資兌現(xiàn)度穩(wěn)步提高。另外，這樣的主動(dòng)調(diào)整比較適應(yīng)今天行業(yè)規(guī)模下降。

有背陰面也一定有向陽面

面對(duì)當(dāng)前的下行市場(chǎng)，郁亮也并未過多悲觀。

他認(rèn)為，從常識(shí)來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時(shí)候，向陽的一面會(huì)格外引人注意，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。

郁亮口中的“韌性”，是指一個(gè)地區(qū)只要人口在持續(xù)增長(zhǎng)，絕對(duì)的供給過剩就不會(huì)出現(xiàn)。以倫敦為例，城市發(fā)展了數(shù)百年，至今仍在不斷蓋新房，新開工規(guī)模比30年之前翻了接近一倍。日本新開工規(guī)模從最高峰至今，整體大概減少了52%，但東京都23個(gè)區(qū)，只下降了21%，而其中核心6區(qū)同一時(shí)間段反而增長(zhǎng)了23%。這是因?yàn)槿丝跁?huì)不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。在這些城市里，人口一開始是向郊區(qū)分散，此后又會(huì)向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城區(qū)仍然會(huì)出現(xiàn)大量城市更新項(xiàng)目，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力，滿足職住平衡的需求。

郁亮口中的“機(jī)會(huì)”，是指新發(fā)展模式帶來的改變。“過去，隨著客戶對(duì)美好生活需求的多樣化，萬科從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)向了開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重。今天，即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，內(nèi)容、模式也可能出現(xiàn)變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運(yùn)營(yíng)也將是未來重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。”

脫胎換骨需較長(zhǎng)時(shí)間

對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)，郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，萬科將保持定力，不斷努力。在郁亮看來，未來無論什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是能力的競(jìng)爭(zhēng)，例如產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎(chǔ)，但還有繼續(xù)完善和深化的空間。