深圳樓市。梁寶欣/攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者梁寶欣李貝貝深圳報道

深圳樓市回暖了？

“現(xiàn)在市場（二手房成交量）已經(jīng)翻倍了?，F(xiàn)在有一些業(yè)主感覺成交量起來，可能就不那么著急賣了。價格的話，我們感覺目前還沒有大的（變化），開發(fā)商幾乎沒怎么上調(diào)?！?2月5日，深圳南山房產(chǎn)中介何葉（化名）向《華夏時報》記者說道。

在何葉看來，如今深圳房價回歸到2017年的水平，處于一個底部的狀態(tài)，現(xiàn)在的市場對買方來說已經(jīng)非常友好了，價格不會說往下走。而深圳樓市成交量的上漲可能會帶動房價的上漲，如今處于第一步的成交量已經(jīng)起來了。

據(jù)了解，深圳11月份的一手住宅成交量創(chuàng)近5個月新高，二手住宅成交量則創(chuàng)下近7個月以來新高。深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳全市一手住宅成交2773套，環(huán)比上漲4.5%，同比上漲7%；二手住宅成交3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比上漲44.5%。

12月5日，美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)何倩茹在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“近幾年，月均3000套大家就覺得行業(yè)還有希望，但只有希望是不夠的。按照此前10多年的交易量，二手房月均（成交）5000套左右，可以維持到行業(yè)的正常運作。”

二手住宅成交創(chuàng)近7個月新高

深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，深圳全市新建商品房成交為36.28萬平米，共3373套，同比上漲0.42%；其中新建商品住宅成交為27.68萬平方米，2773套，同比上漲6.78%，環(huán)比上漲4.48%。

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息平臺制圖：梁寶欣

二手房市場方面，11月深圳市二手商品房成交為38.28萬平方米，共4024套，同比上漲1.06%；其中二手商品住宅成交為30.7萬平米，3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比上漲44.5%。

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息平臺制圖：梁寶欣

“11月深圳樓市數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，與9月份開始執(zhí)行的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’有關(guān)，也與今年以來，樓市逐步回暖有關(guān)。可以說是所有政策一起發(fā)力的結(jié)果，同時也是市場進(jìn)行了自我調(diào)節(jié)以后的結(jié)果?！焙钨蝗阏f道。

8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，并從8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

彼時，樂有家營銷總裁孟凡振就向記者指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會帶來房價明顯的反彈。

此外，在何倩茹看來，11月的樓市新政確實也為市場帶來利好，但由于新政出臺已經(jīng)臨近月末，因此由新政帶動的成交，沒那么快能顯示到備案數(shù)據(jù)上，估計這些成交將會到12月才逐步顯現(xiàn)。

11月22日，中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。同日，深圳市住房和建設(shè)局優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“實際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一價格限制條件。普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個條件。

據(jù)何葉透露，他有一個客戶打算買第二套住房，之前需要70%的首付，因受困于二套房首付資金不足，很多房子都不能買，新政出來后很多房子都可以納入考慮范圍。

值得一提的是，在上述深圳兩大樓市政策實施后的一周，即第48周（11.27—12.3），據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱“深房中協(xié)”）統(tǒng)計，深圳全市二手房（含自助）錄得1115套，環(huán)比上漲15.5%，二手房錄得量明顯上升。政策經(jīng)過一周時間的落地轉(zhuǎn)化，第48周二手房錄得量有明顯回升，周成交量再次突破千套關(guān)口。（注：錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)。）

何倩茹表示，就目前的情況看，交易量短期上漲，暫時還不能形成支持價格上漲的動力。一是經(jīng)濟還處于回暖的階段，購買力不足以及對未來收入的穩(wěn)定性仍存疑慮；二是因為目前的成交量還是維持在一個比較低的水平，買賣雙方的信心還需要一段比較長的時間來修復(fù)，所以目前漲價的動力是很弱的。

“目前，其實買賣雙方都比較克制，業(yè)主方?jīng)]有因為新政出臺而漲價，依然有議價空間。而購買方也沒有特別的‘興奮’，新政對于他們來說，更多是帶來的信心，因此他們還是能穩(wěn)步交易，當(dāng)然交易的速度會稍微加快一點?！焙钨蝗阏f。

深圳迎來“下手好時機”？

何葉說道，“臨近年底了，最近出來看房的客戶也多。深圳現(xiàn)在的房價應(yīng)該是一個比較好（下手）的機會。”

而樂有家研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手房成交價低于指導(dǎo)價占比已達(dá)到78%，較10月大幅提升7個百分點。同時，樂有家研究中心指出，深圳房價距離高峰期已經(jīng)跌了30%以上，部分樓盤價格回到2018年。

圖源：樂有家研究中心

記者通過深圳南山某房產(chǎn)中介的朋友圈信息了解到，深圳市南山區(qū)友鄰公寓，近期有一套58平米的兩房房源，政府參考價594萬元，業(yè)主報價455萬元，低于參考價139萬元。

同時，記者還了解到，位于南山區(qū)的陽光棕櫚園，近期有一套85平的三房房源，政府參考價為692萬元，售價為585萬元，低于參考價107萬元。

而在何葉看來，現(xiàn)在深圳房價水平跟2017年是一致。以南山中心區(qū)某小區(qū)為例，一套40、50平米的兩房，最近的成交總價在390萬元—400萬元左右，2017年的時候也是差不多價格。

不過，何倩茹則表示，“深圳樓市在筑底了，其實價格調(diào)整已經(jīng)挺大的了，至少下調(diào)了30%。深圳有部分小區(qū)價格回到2019年了，但（房價是否回到）2017年就不是很好說了?！?/p>

另外，樂有家研究中心也于12月1日指出，深圳業(yè)主報價持續(xù)處于下滑態(tài)勢，新政未造成業(yè)主大規(guī)模反價，近8周深圳樂有家網(wǎng)掛牌價跌幅3%。

圖源：樂有家研究中心

需要注意的是，深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，深圳二手房在售量逼近6萬套，創(chuàng)歷史新高。

深房中協(xié)指出，根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年12月4日，深圳市共有59011套有效二手房源在售，較上周增加994套，掛盤量上升。其中寶安較上周增加231套，有效在售10275套，龍崗較上周增加216套有效在售15651套，南山較上周增加133套，有效在售10305套。

截圖自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會網(wǎng)站