在2021年的價(jià)格巔峰期，蜂鳥(niǎo)家園一套44平方米的住宅，成交價(jià)達(dá)到了985萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)22.4萬(wàn)元/平方米。不過(guò)到了2023年年末，一套52平方米的開(kāi)間成交總價(jià)回落至617萬(wàn)元，單價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米，對(duì)比價(jià)格高點(diǎn)，大約降了10萬(wàn)元每平方米。

記者查閱貝殼找房中該小區(qū)的掛牌信息，發(fā)現(xiàn)蜂鳥(niǎo)家園目前總價(jià)最低的一套房報(bào)價(jià)620萬(wàn)元，面積為43平方米，單價(jià)僅為14.4萬(wàn)元/平方米，此外還有大量掛牌單價(jià)低于14萬(wàn)元/平方米的房源。

位于五道口的小區(qū)華清嘉園，曾是許多互聯(lián)網(wǎng)大佬的起家之地，這里也因?yàn)閷?duì)口中關(guān)村二小而成為知名學(xué)區(qū)房小區(qū)。該小區(qū)2020年掛牌價(jià)最高突破16萬(wàn)/平方米，2021年價(jià)格高點(diǎn)時(shí)房屋成交價(jià)格曾達(dá)到14.5萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在許多房源掛牌價(jià)已調(diào)至11萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米。

專(zhuān)家建議：兼顧學(xué)位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)一線(xiàn)城市的頂級(jí)學(xué)區(qū)房過(guò)去一年來(lái)的價(jià)格走勢(shì)可以用“跳水”來(lái)形容，跌幅甚至大于普通類(lèi)型的住宅。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，過(guò)去高價(jià)學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價(jià)疊加了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，如今隨著各地出臺(tái)教育政策對(duì)學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)控，以及大力發(fā)展集團(tuán)化辦學(xué)，頂級(jí)學(xué)區(qū)的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價(jià)格也在一路下行，學(xué)區(qū)房自然跌得比普通房子更厲害。

“過(guò)去，在對(duì)學(xué)區(qū)房的惡性炒作中，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格早已偏離應(yīng)有的價(jià)值，現(xiàn)在則處于合理回歸的狀態(tài)，價(jià)格跌下來(lái)很正常。”盧文曦對(duì)記者說(shuō)道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來(lái)學(xué)區(qū)房的投資活動(dòng)已經(jīng)明顯降溫。

出生人口的減少，極大降低了投資客對(duì)炒作學(xué)區(qū)房的預(yù)期。“這并不意味著學(xué)區(qū)房未來(lái)就一文不值了，頂級(jí)學(xué)校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學(xué)校，這種需求是一直在的，但是過(guò)度炒作已經(jīng)不存在了?！北R文曦說(shuō)道。