住房“以舊換新”能激活多大需求？(4)

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2024-04-14 09:24:17 網(wǎng)易

其次，住房“以舊換新”實現(xiàn)了商品房與保障房的聯(lián)動。近日國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加快完善“市場保障”的住房供應(yīng)體系。其中保障房建設(shè)成為住房供應(yīng)體系的重要一環(huán)。在住房市場總體供應(yīng)充足甚至局部過剩的背景下，大規(guī)模新建保障房不僅造成土地資源和資金的嚴(yán)重浪費，而且還會對本已疲弱的商品房市場造成更大沖擊。通過住房“以舊換新”，將改善性需求置換出來的二手房經(jīng)過國企收儲，改造為保障性租賃住房或長租房，快速形成保障房供應(yīng)，不僅滿足了中低收入群體住房問題需求，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

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資金來源仍是最大難題

從理論上講，住房“以舊換新”不僅促進(jìn)了舊房的周轉(zhuǎn)、新房的去化，而且實現(xiàn)了保障房的供給，可謂一舉多得，但具體實施還有諸多難題待解，其中資金來源成為政策實施的關(guān)鍵。

無論是政府的財政稅收補貼政策，還是國企、城投下場直接收儲，都需要真金白銀的資金支持。這對于本已財政吃緊的地方政府來說，是一個不小的壓力。財政補貼方面，補貼少了缺乏足夠的吸引力，起不到對市場的拉動作用；補貼多了則會增加財政壓力。從已經(jīng)實施住房“以舊換新”政策的城市可以看出，這些城市大多集中在江蘇、浙江等中東部區(qū)域，財力相對充足。

國企下場收儲房源更是需要巨額資金支持，而將收儲房源改造為保障性租賃住房又是一筆不小的費用。通過出租回籠資金，以目前的租金回報率計算，需要一個相當(dāng)漫長的過程，這對實施主體的資金實力是個巨大考驗。

以鄭州為例，此次實施收購行為主體為市級平臺鄭州城發(fā)集團(tuán)，作為鄭州市土地一級開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及安置房建設(shè)任務(wù)的重要承接主體，其債務(wù)融資也受到城投債融資的限制。但是在融資支持方面，鄭州市金融局將負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)商業(yè)銀行，制定支持二手住房收購的融資政策，并提供優(yōu)惠利率貸款服務(wù)，城發(fā)集團(tuán)的收購資金來源也會得到相應(yīng)的支持。

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