國務院推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新行動如火如荼，部分城市借勢推出住房“以舊換新”政策，將以舊換新行動內涵做了進一步延展。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，計劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，其中政府收儲5000套。緊隨其后，無錫梁溪區(qū)、江蘇海安、江蘇常熟等城市也相繼推出商品房“以舊換新”政策。據(jù)機構統(tǒng)計，自2023年以來，已經(jīng)有超過30個城市明確表態(tài)支持住房以舊換新，通過采取國企下場直接收購、委托經(jīng)紀機構出售舊房、減免契稅或財政補貼等方式，助推新建商品房和二手住房市場成交。

近年來，各地因城施策的調控政策頻出，但房地產(chǎn)市場仍處于弱勢狀態(tài)，供求兩端均有待解難題。在需求端存在兩大癥結：一是中低收入群體有效需求不足；二是改善性購房群體因為舊房賣不出去或交易周期過長，購房需求被抑制。鄭州等城市推出的住房“以舊換新”政策能否成為激活潛在需求的“大招”，成為業(yè)界討論的熱點。

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嘗試三種模式

所謂住房“以舊換新”，就是由購房者先鎖定新房房源，再由中介機構進行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，地方政府可提供換房補貼或給予稅收減免優(yōu)惠。此番操作對于改善性需求購房者來說，一方面緩解了買新房的資金壓力，另一方面大大縮短了二手房置換周期。

據(jù)機構統(tǒng)計，從2023年起已經(jīng)有超過30個城市出臺住房“以舊換新”政策，住房“以舊換新”已經(jīng)從開發(fā)商和中介機構自發(fā)行為，升級為政府謀劃并主導的主流調控工具，政策內涵不斷豐富。

綜合這些城市住房“以舊換新”政策措施，歸納起來大致有三種模式。

一是購房補貼模式。地方政府針對住房“以舊換新”給予一定程度的契稅優(yōu)惠或購房補貼，以此降低購房成本，刺激換房需求入市。例如2023年12月，沈陽市房產(chǎn)局推出“賣舊買新”補貼100元/平方米的優(yōu)惠政策；近日，蘇州、常熟相繼推出“賣舊買新”購房契稅補貼政策，最高可享受100%購房契稅補貼。這種模式操作簡單，但實施效果取決于補貼力度，對地方政府財力是個考驗。

二是開發(fā)商中介機構搭建平臺代售模式。購房者可在開發(fā)商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構出售舊房，若在一定期限內舊房售出可按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。具體操作流程為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與意向客戶溝通置換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同；意向客戶選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作的新房樓盤選定新房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和意向客戶簽訂三方協(xié)議，并向新房項目交納新房意向訂金；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對存量住房進行查證、驗房、實勘等；意向客戶完成新房購買手續(xù)。去年，淄博、寧波、鹽城、濟南、杭州臨平等部分城市均采取這種模式推出“換新購”服務，收到了良好效果。

三是國企或城投下場收購模式。國企制訂二手房收購計劃，滿足一定條件的舊房，可置換國企推出的新房，經(jīng)第三方評估后，用舊房價抵扣部分新房款；國企回收的舊房，可作為保障房和人才公寓房源。這種模式不僅實現(xiàn)了新房和二手房市場的聯(lián)動，也有效增加了保障房和人才房的供給。

2023年9月，江蘇太倉率先采取這種模式推動商品住房“以舊換新”，在試行一段時間之后，于今年1月12日啟動商品房“以舊換新”常態(tài)化，并對政策做出進一步調整。今年2月，揚州市住建局出臺市區(qū)商品住房“以舊換新”政策，鼓勵各地探索將收購的舊房用作人才房、保障房和征遷安置房；鼓勵開發(fā)企業(yè)通過出售、出租、活化利用等多種方式處置收購的房源。4月2日，無錫梁溪區(qū)城市發(fā)展集團發(fā)布“以舊換新”公告，在區(qū)范圍內試行回購區(qū)內二手房，居民換購梁溪城發(fā)集團下屬控股在售新房。

相比這些城市的做法，鄭州的住房“以舊換新”政策綜合了市場化運作、城投收儲和政府補貼三種模式。一是市場化運作，鼓勵組織鄭州市優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和換（購）房群眾積極參與，按照市場化流程鼓勵群眾“賣舊買新、以舊換新”。全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。二是城投收儲，鄭州城市發(fā)展集團制訂二手住房收購計劃，先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進行試點，試點期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區(qū)全面實施，全年計劃完成5000套，收購房源后續(xù)將用于鄭州市的保障性租賃住房。三是政府補貼，通過上述兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現(xiàn)行的契稅補貼30%政策延續(xù)到2024年12月31日。三種模式將地方政府、城投（國企）、開發(fā)商、中介機構和購房者等多方市場主體聯(lián)系在一起，通過城投收儲、市場化運作、政府財政稅收支持，合力推動“以舊換新”政策落地顯效。

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實現(xiàn)兩個聯(lián)動

近年來，各地因城施策的優(yōu)化調整政策頻出，但房地產(chǎn)市場仍未見實質性好轉。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1~2月全國新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%，住宅銷售額下降32.7%。3月份房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，剛剛過去的3月份，30個重點城市新房成交量同比下降52%，整個一季度成交量同比下降50%。

市場持續(xù)不振既有居民購買力下降、預期不穩(wěn)等方面的原因，也與需求端的循環(huán)不暢有一定關系，住房“以舊換新”就成為地方政府祭出的又一個“大招”。

首先，住房“以舊換新”實現(xiàn)了新房與二手房的聯(lián)動。目前我國住房需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉變，以小換大、以舊換新、以低配換高配等改善性住房需求逐漸成為市場主流。但是置換一套住房遠比置換汽車、家電、手機這類產(chǎn)品復雜得多，由于占用資金量大，通常需要先賣掉手中的二手房，待資金到位后才能購買新房，特別是當前房地產(chǎn)市場處于下行周期，二手房掛牌量激增，賣掉手中的二手房并非易事。在此背景下，地方政府推出“以舊換新”政策，打通了改善性需求入場的堵點，不僅大大縮短了舊房換新房的置換周期，同時促進了新房銷售，實現(xiàn)了房企的資金回籠，進而緩解了保交樓壓力。

其次，住房“以舊換新”實現(xiàn)了商品房與保障房的聯(lián)動。近日國務院常務會議強調，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加快完善“市場保障”的住房供應體系。其中保障房建設成為住房供應體系的重要一環(huán)。在住房市場總體供應充足甚至局部過剩的背景下，大規(guī)模新建保障房不僅造成土地資源和資金的嚴重浪費，而且還會對本已疲弱的商品房市場造成更大沖擊。通過住房“以舊換新”，將改善性需求置換出來的二手房經(jīng)過國企收儲，改造為保障性租賃住房或長租房，快速形成保障房供應，不僅滿足了中低收入群體住房問題需求，而且促進了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

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資金來源仍是最大難題

從理論上講，住房“以舊換新”不僅促進了舊房的周轉、新房的去化，而且實現(xiàn)了保障房的供給，可謂一舉多得，但具體實施還有諸多難題待解，其中資金來源成為政策實施的關鍵。

無論是政府的財政稅收補貼政策，還是國企、城投下場直接收儲，都需要真金白銀的資金支持。這對于本已財政吃緊的地方政府來說，是一個不小的壓力。財政補貼方面，補貼少了缺乏足夠的吸引力，起不到對市場的拉動作用；補貼多了則會增加財政壓力。從已經(jīng)實施住房“以舊換新”政策的城市可以看出，這些城市大多集中在江蘇、浙江等中東部區(qū)域，財力相對充足。

國企下場收儲房源更是需要巨額資金支持，而將收儲房源改造為保障性租賃住房又是一筆不小的費用。通過出租回籠資金，以目前的租金回報率計算，需要一個相當漫長的過程，這對實施主體的資金實力是個巨大考驗。

以鄭州為例，此次實施收購行為主體為市級平臺鄭州城發(fā)集團，作為鄭州市土地一級開發(fā)、城市基礎設施建設及安置房建設任務的重要承接主體，其債務融資也受到城投債融資的限制。但是在融資支持方面，鄭州市金融局將負責指導和協(xié)調商業(yè)銀行，制定支持二手住房收購的融資政策，并提供優(yōu)惠利率貸款服務，城發(fā)集團的收購資金來源也會得到相應的支持。

今年年初，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，明確提出，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應。在信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新方面，一是加大住房租賃開發(fā)建設信貸支持力度；二是滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求；三是支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營貸款；四是完善住房租賃相關企業(yè)綜合金融服務。在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，提出支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款、團體購房貸款和經(jīng)營性貸款的投放；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專項用于租賃住房建設、購買和運營。

各地實施的住房“以舊換新”，將收購的二手房改造為保障性租賃住房和人才房等，正是金融監(jiān)管部門政策支持的對象。住房“以舊換新”政策的實施力度，很大程度上取決于政府資金支持的力度。

聲音

去庫存核心是提升一手房去化速度

58安居客研究院院長張波

從鄭州的“以舊換新”來看，最大的亮點就是，其中一半的房源是通過政府指定的收購主體進行收購，另一半才是通過常規(guī)的市場化交易實現(xiàn)。

“以舊換新”效果的核心點主要有兩個，一是能否保障新房的價格在購買時有競爭力，二是如何拉動潛在的置換需求入市，而不僅是助力已著手置換人群。

鄭州的“以舊換新”，在拉動潛在需求入場有一定作用，通過政府介入收購舊房，不但容易影響已入場開始置換人群，而且還可對暫未決定置換人群形成影響。

對于新購房的價格保障層面，鄭州也沒有實際影響到。如果通過一定期限內的買貴差價補貼，并且是政府介入的直接補貼，就會更有影響力，效果也會更為明顯。

不過，目前要做好去庫存，核心還是提升一手房的去化速度。

自去年以來，不少城市的二手房占比就開始明顯提升，一方面是由于二手房在價格層面更為靈活，不少房源調價幅度明顯，相比新房有一定價格競爭力，另一方面則是由于二手房“所見即所得”特點，不存在交付問題。

提升一手房的去化速度需要從兩方面著手，一是提升房企的信用，尤其是在項目交付層面的信用；二是新房價格限價政策適時退出，讓商品房回歸商品屬性，讓房企根據(jù)市場化的原則來合理調整價格。

住房“以舊換新”弊大于利

清華大學經(jīng)濟管理學院教授韓秀云

為了讓新房賣出去，地方國有房企直接下場收購二手房，并給二手房主以補貼，讓他們再去買特定新房。這就是最近被討論得沸沸揚揚的房子“以舊換新”政策。

全國超過30城表態(tài)支持房子“以舊換新”，這里包括鄭州、蘇州、寧波、濟南等已推出了相關政策。

很多人對此叫好，認為百姓置換新房得到實惠，房企賣出新房得到輸血，這是兩全其美。但我有三個問題想問。

一、這筆錢由誰來出？

地方國有房企下場收購二手房，請問他們有錢嗎？如果沒錢由地方政府出錢，現(xiàn)在有哪個地方政府能拿出這筆錢？要繼續(xù)推高地方負債嗎？但這些負債最后由誰買單？

二、“以舊換新”真能救房企嗎？

新房賣不出去，在于價格過高，本該降價?，F(xiàn)在讓二手房主拿補貼去買新房，即使新房賣出去一些，又能占多大比重？剩下大量新房怎么辦？如果硬撐著不降價，房企的日子不好過。

三、“以舊換新”擋得住房價跌嗎？

從去年4月至今年1到2月，全國房價跌了23%，這期間不乏政策干預，但房價為何還跌呢？因為房子供大于求，房價跌是市場在自動調節(jié)。