經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文近日公開闡述了他對(duì)未來房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的獨(dú)特見解。其觀點(diǎn)與過去一年諸多同行的主流看法形成鮮明對(duì)比，尤其在對(duì)日本房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的研究熱潮中獨(dú)樹一幟。

高善文指出，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑可能并非步日本1991年后房地產(chǎn)崩潰的后塵，反而可能更類似于韓國1998年后的復(fù)蘇歷程。不同于日本房地產(chǎn)市場的長期萎靡，韓國房地產(chǎn)在經(jīng)歷短暫的四年調(diào)整后，自2002年起伴隨經(jīng)濟(jì)基本面的改善持續(xù)上行，繁榮長達(dá)十余年。這一差異的關(guān)鍵在于兩國房地產(chǎn)需求是否過度消耗。高善文通過詳實(shí)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，盡管我國自2015年來房價(jià)顯著攀升，顯現(xiàn)出泡沫跡象，但在特定制度背景與國情下，房地產(chǎn)需求尚未達(dá)到透支狀態(tài)。理由包括：一是我國土地市場非完全市場化，土地供應(yīng)受壟斷影響，房價(jià)上漲未必能有效刺激土地供應(yīng)增長；二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程未完成，與1998年韓國相似，尚處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段；三是2022-2023年樓市展現(xiàn)出獨(dú)特現(xiàn)象，即房價(jià)回調(diào)時(shí)，二手房交易量反增，新房與二手房總成交量保持穩(wěn)定，打破了以往泡沫破裂后交易量驟降的常規(guī)模式。

基于上述分析，高善文認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場需求仍有存量，部分潛在購房者因價(jià)格預(yù)期及房價(jià)未達(dá)心理價(jià)位而暫未入市，一旦房價(jià)調(diào)整到位，這部分需求將迅速填補(bǔ)市場空缺。

我對(duì)高善文對(duì)當(dāng)前復(fù)雜房地產(chǎn)形勢(shì)的剖析深感贊同。實(shí)際觀察顯示，今年樓市確如其所述，其中深圳市場尤為典型。自年初以來，深圳樓市呈現(xiàn)出只要價(jià)格適宜，房源即可順利成交的態(tài)勢(shì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月深圳二手房網(wǎng)簽量突破5100套，二手房過戶量達(dá)3800套，新房成交超過2200套，與2月相比，新房與二手房交易量均呈全線增長。尤其是二手房市場，自年后網(wǎng)簽量逐周刷新紀(jì)錄，全月突破5000套大關(guān)，達(dá)到近3年來最高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，5000套是深圳二手房市場由平淡轉(zhuǎn)向活躍的分水嶺，上一次月度成交破5000套發(fā)生在2021年2月。

值得注意的是，今年3月深圳樓市成交量的增長并非建立在價(jià)格上漲的基礎(chǔ)上，而是以降價(jià)促銷為主導(dǎo)。數(shù)據(jù)顯示，相較于去年第四季度，今年一季度深圳成交均價(jià)在5萬至7萬之間的板塊占比從47%降至30%。3月成交的二手房中，81.4%成交價(jià)低于參考價(jià)，其中33.8%低于參考價(jià)10%-20%。原本旨在抑制房價(jià)上漲的參考價(jià)，如今反而成為衡量房價(jià)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

以深圳南山科技園網(wǎng)紅樓盤華潤城潤府二期為例，一套面積150平方米、位于中高樓層的大三房僅用三天便以1888萬售出，相較同戶型歷史峰值價(jià)格3288萬，降幅高達(dá)44%。盡管此類大幅降價(jià)房源較為罕見，但深圳部分小區(qū)房價(jià)確實(shí)較高峰期明顯回落。如大沖城市花園、諾德假日花園、八卦嶺宿舍等小區(qū)，部分戶型相較于2019年價(jià)格分別下降24%、7%和29%。對(duì)比3月成交數(shù)據(jù)，不少小區(qū)房價(jià)已回調(diào)至2018年水平，甚至有小區(qū)或樓盤相較于峰值下跌30%-40%。

正是由于價(jià)格調(diào)整到位，深圳樓市在今年3月實(shí)現(xiàn)了新房與二手房成交量的迅猛增長。通常而言，房價(jià)下跌30%被視為正資產(chǎn)與負(fù)資產(chǎn)的分界線，超過此閾值，繼續(xù)下跌將面臨貸款額跌破的阻力，市場進(jìn)入超跌狀態(tài)。目前深圳樓市基本符合超跌市場的特征，歷經(jīng)三年深度調(diào)整，已成為全國最具性價(jià)比的一線城市。這也在一定程度上解釋了今年2月深圳放寬限購政策后，吸引全國投資者關(guān)注并赴深考察的現(xiàn)象。