太狠了，房子供應(yīng)大縮水：多地腰斬，庫存銳減，爆點(diǎn)隱現(xiàn)

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2024-04-20 07:04:46 鳳凰網(wǎng)

近來，我查閱了當(dāng)前土地與住房供應(yīng)數(shù)據(jù)，驚訝發(fā)現(xiàn)眾多二線城市正大幅削減今年的土地供應(yīng)量。房地產(chǎn)市場似乎正步入一個(gè)全新階段：土地住宅供應(yīng)顯著縮水，市場全面轉(zhuǎn)向去庫存。以蘇州、重慶、成都、沈陽、昆山、佛山、中山、東莞及福州為例，它們的土地供應(yīng)計(jì)劃均出現(xiàn)顯著下降。其中，蘇州商品住宅用地供應(yīng)縮減近63.5%，重慶住宅用地計(jì)劃供應(yīng)銳減一半以上，沈陽商品住宅用地供應(yīng)更是驟降逾七成。這些數(shù)據(jù)清晰揭示了住宅用地供應(yīng)大幅縮水的趨勢，許多城市降幅甚至達(dá)到腰斬級別。

地方政府對土地供應(yīng)的驟然收緊，顯然并非主動選擇，而是現(xiàn)實(shí)困境使然。首要原因是新房庫存積壓嚴(yán)重，全國范圍內(nèi)正處于去庫存周期。截至3月末，全國商品房待售面積同比增長15.6%，住宅待售面積增速高達(dá)23.9%。重點(diǎn)監(jiān)測的30個(gè)城市中，超過八成城市去化周期超過18個(gè)月警戒線，長春、珠海、東莞等地去化周期甚至超過40個(gè)月。

其次，開發(fā)商資金鏈緊張，無力購地，即使資金充裕的開發(fā)商也因市場低迷而謹(jǐn)慎行事，專注于銷售現(xiàn)有庫存以償還債務(wù)。一季度拿地的房企幾乎全為央企、國企或地方城投，他們傾向于在一二線城市競逐優(yōu)質(zhì)地塊，而非郊區(qū)土地。因此，大量郊區(qū)地塊遭遇流拍，進(jìn)一步促使地方政府削減土地供應(yīng)。

在土地供應(yīng)大幅減少的同時(shí)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)持續(xù)攀升，多地刷新地王紀(jì)錄。土地成本上升與供應(yīng)緊縮相互作用，猶如隱藏的定時(shí)炸彈，預(yù)示著市場格局即將發(fā)生變化。

長遠(yuǎn)來看，減少土地供應(yīng)有助于市場健康發(fā)展，但短期內(nèi)地方政府財(cái)政壓力增大。隨著供需關(guān)系調(diào)整，市場有望在去庫存過程中找到新的平衡點(diǎn)。一旦存量新房消化殆盡，部分一二線城市或?qū)⒚媾R供不應(yīng)求的局面，房價(jià)上漲壓力隨之顯現(xiàn)。這一過程對部分城市來說并不會漫長。

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