近來，我查閱了當(dāng)前土地與住房供應(yīng)數(shù)據(jù)，驚訝發(fā)現(xiàn)眾多二線城市正大幅削減今年的土地供應(yīng)量。房地產(chǎn)市場似乎正步入一個全新階段：土地住宅供應(yīng)顯著縮水，市場全面轉(zhuǎn)向去庫存。以蘇州、重慶、成都、沈陽、昆山、佛山、中山、東莞及福州為例，它們的土地供應(yīng)計劃均出現(xiàn)顯著下降。其中，蘇州商品住宅用地供應(yīng)縮減近63.5%，重慶住宅用地計劃供應(yīng)銳減一半以上，沈陽商品住宅用地供應(yīng)更是驟降逾七成。這些數(shù)據(jù)清晰揭示了住宅用地供應(yīng)大幅縮水的趨勢，許多城市降幅甚至達到腰斬級別。

地方政府對土地供應(yīng)的驟然收緊，顯然并非主動選擇，而是現(xiàn)實困境使然。首要原因是新房庫存積壓嚴(yán)重，全國范圍內(nèi)正處于去庫存周期。截至3月末，全國商品房待售面積同比增長15.6%，住宅待售面積增速高達23.9%。重點監(jiān)測的30個城市中，超過八成城市去化周期超過18個月警戒線，長春、珠海、東莞等地去化周期甚至超過40個月。

其次，開發(fā)商資金鏈緊張，無力購地，即使資金充裕的開發(fā)商也因市場低迷而謹(jǐn)慎行事，專注于銷售現(xiàn)有庫存以償還債務(wù)。一季度拿地的房企幾乎全為央企、國企或地方城投，他們傾向于在一二線城市競逐優(yōu)質(zhì)地塊，而非郊區(qū)土地。因此，大量郊區(qū)地塊遭遇流拍，進一步促使地方政府削減土地供應(yīng)。

在土地供應(yīng)大幅減少的同時，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的地價持續(xù)攀升，多地刷新地王紀(jì)錄。土地成本上升與供應(yīng)緊縮相互作用，猶如隱藏的定時炸彈，預(yù)示著市場格局即將發(fā)生變化。

長遠來看，減少土地供應(yīng)有助于市場健康發(fā)展，但短期內(nèi)地方政府財政壓力增大。隨著供需關(guān)系調(diào)整，市場有望在去庫存過程中找到新的平衡點。一旦存量新房消化殆盡，部分一二線城市或?qū)⒚媾R供不應(yīng)求的局面，房價上漲壓力隨之顯現(xiàn)。這一過程對部分城市來說并不會漫長。

值得注意的是，中國房地產(chǎn)市場已由過去的囤地模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦咧苻D(zhuǎn)模式，這意味著當(dāng)前在建項目的土地多源于近一兩年的供應(yīng)。這種供地模式降低了系統(tǒng)性過剩風(fēng)險，地方可根據(jù)實際情況靈活調(diào)整供應(yīng)。當(dāng)前市場成交低迷，可能是近年來成交量最低的階段，然而隨著居民負債狀況改善、改善型需求釋放以及新房庫存下降，市場低迷態(tài)勢終將迎來轉(zhuǎn)折。

許多城市已積極采取措施去庫存，如重慶連續(xù)多年成交量超過供應(yīng)量。事實上，全國范圍內(nèi)的新房市場亦呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。若成交量持續(xù)高于供應(yīng)量，庫存將進一步消耗，當(dāng)去化周期逼近12個月，房價上漲壓力將加劇。長此以往，一二線城市的新房市場很可能出現(xiàn)“房荒”，供應(yīng)量歷史性低位預(yù)示著市場蘊含巨大爆發(fā)潛力。

總之，土地供應(yīng)量作為衡量市場供需的關(guān)鍵指標(biāo)，其變化趨勢對各城市房價走勢具有深遠影響。未來在具體城市分析中，應(yīng)密切關(guān)注其供需狀況，以便準(zhǔn)確把握市場動向。