炒房客近期面臨集中暴雷風(fēng)險(xiǎn)，源于經(jīng)營(yíng)貸的續(xù)貸問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)貸本是疫情期間為支持中小企業(yè)推出的低息貸款政策，但部分銀行與中介串通，將貸款違規(guī)流向炒房領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，資產(chǎn)收益率下滑，許多人為降低房貸成本，通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸置換原有房貸，進(jìn)一步推高了經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模。

2020至2021年，深圳、杭州等炒房熱點(diǎn)城市尤為突出，炒房客利用經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行高杠桿操作。通常，他們會(huì)設(shè)立空殼公司，通過(guò)過(guò)橋資金全款購(gòu)房，隨后將房產(chǎn)抵押獲取經(jīng)營(yíng)貸償還款項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”。部分炒房者甚至采用更高杠桿，首付購(gòu)房后，通過(guò)高評(píng)高貸獲得更多經(jīng)營(yíng)貸，用于繼續(xù)炒房，杠桿率極高。

然而，這些操作的核心前提是預(yù)期樓市在3至5年內(nèi)能夠反彈。如今三年之期已至，樓市非但未反彈，反而普遍下跌，部分地區(qū)房?jī)r(jià)甚至腰斬。以一套1000萬(wàn)房產(chǎn)為例，若原本套現(xiàn)800萬(wàn)經(jīng)營(yíng)貸，如今續(xù)貸時(shí)僅能獲批500萬(wàn)，剩余300萬(wàn)需炒房客自行補(bǔ)足。加之當(dāng)初選擇集中還本付息方式，資金壓力陡增，數(shù)百萬(wàn)差額可能成為壓垮炒房客的關(guān)鍵因素。

盡管站在2020年的視角，賭房?jī)r(jià)反彈并非毫無(wú)依據(jù)，但疫情持續(xù)時(shí)間超出預(yù)期，國(guó)家堅(jiān)持房住不炒政策不動(dòng)搖，以及民眾購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變等因素，共同導(dǎo)致了當(dāng)前困境。

關(guān)于可能暴雷的經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模，目前尚無(wú)確切數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年至2023年，新增經(jīng)營(yíng)貸總額達(dá)6萬(wàn)億元，其中大部分用于炒房和房貸置換。在商業(yè)環(huán)境低迷、投資創(chuàng)業(yè)活動(dòng)減少的背景下，若房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，經(jīng)營(yíng)貸暴雷風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。

法拍房數(shù)據(jù)也揭示了嚴(yán)峻形勢(shì)：2023年掛拍總量創(chuàng)新高，僅1月份新增法拍房便同比增長(zhǎng)48.2%，預(yù)計(jì)全年法拍房數(shù)量將再創(chuàng)新紀(jì)錄。對(duì)于深陷困境的炒房客而言，解套機(jī)會(huì)渺茫，唯一的希望寄托于樓市反彈，但這似乎并不現(xiàn)實(shí)。盡管有機(jī)構(gòu)持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)樓市仍有可能觸底回升，但市場(chǎng)前景充滿不確定性。