盡管促成一筆二手房交易，做了8年房地產(chǎn)中介的王鵬仍感忐忑。房子位于北京東城區(qū)，為二環(huán)內(nèi)一套105平方米的中層三居室，周邊配套多所知名小學(xué)及中學(xué)。貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，該小區(qū)二手房平均掛牌單價為10.3萬元/平方米。然而，此套房子以總價710萬元成交，單價約為6.7萬元/平方米，創(chuàng)下了該小區(qū)自2016年來的新低。短短一個月內(nèi)，同一小區(qū)的成交單價從8.6萬元/平方米驟降至約6.7萬元/平方米，令王鵬頗感驚訝。

北京二手房市場上，大幅折價成交的現(xiàn)象并非孤例。某中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人透露，經(jīng)歷了3月的成交高峰后，4月北京二手房成交量下滑，價格跌勢加劇。部分老舊小區(qū)成交價較3月下跌10%-20%。本輪價格下行自2023年10月起持續(xù)至今，起初僅在個別小區(qū)顯現(xiàn)，隨后逐漸蔓延。郊區(qū)房價普遍下跌，城區(qū)則主要波及老舊小區(qū)，與價格高位相比，跌幅普遍達(dá)40%-50%。

王鵬經(jīng)手的這套三居室雖客廳小且小區(qū)物業(yè)管理欠佳，但作為北京二環(huán)內(nèi)的稀缺電梯房，頗具吸引力。小區(qū)建于上世紀(jì)80年代末，原為機(jī)關(guān)單位公房，1998年房改后大部分產(chǎn)權(quán)已售出。房主于2023年以高價購入，本擬留作兒子婚房，因突遭變故需快速變現(xiàn)。4月上旬，房子在王鵬的中介公司掛網(wǎng)，因性價比高引來了眾多買家咨詢。

首位買家與房主洽談順利，敲定總價760萬元，但需貸款。王鵬指出，在當(dāng)前市場環(huán)境下，尋找全款買家需要時間。此時，第二位買家出現(xiàn)。這位買家年初剛出售通州房產(chǎn)，計(jì)劃遷居城區(qū)，認(rèn)為此房樓層、面積及價格均符合預(yù)期，但全款最多只能支付710萬元。盡管總價減少50萬元，但承諾全款七日內(nèi)到賬，房主最終接受了這一報價。這筆交易創(chuàng)下該小區(qū)自2016年來二手房成交價的新低。

類似低價成交現(xiàn)象在京城其他區(qū)域亦有發(fā)生。如4月上旬，西二環(huán)一建于2001年的小區(qū)，一套57平方米小兩居以340萬元總價成交，單價6萬元/平方米，刷新該小區(qū)自2017年來最低成交單價。該小區(qū)受益于學(xué)區(qū)優(yōu)勢，過去兩年價格始終保持在10萬元/平方米左右。附近中介門店負(fù)責(zé)人表示，3月小區(qū)平均成交單價降至8萬元/平方米左右，較2023年下跌兩成。

同樣在4月中旬，北三環(huán)與北四環(huán)間一老舊小區(qū)成交一套67平方米房源，總價373萬元，單價5.6萬元/平方米。該房源自2023年11月首次掛牌，單價為9萬元/平方米，歷經(jīng)多次調(diào)價，成交前已降至7.5萬元/平方米。5.6萬元/平方米的成交價使該小區(qū)房價退至2016年下半年水平。

西北五環(huán)外地區(qū)，因大量程序員聚居，歷來被視為北京房價“天花板”。然而，4月馬連洼區(qū)域一小區(qū)成交房源單價僅為4.9萬元/平方米，遠(yuǎn)低于此前該區(qū)域普遍不低于7萬元/平方米的水平；同月，上地一套學(xué)區(qū)房成交單價也回落至2016年水平。

面對市場妥協(xié)的業(yè)主

2024年春節(jié)后，北京市亦莊居民程薇萌生換房之意，但接觸了幾位買家后，決定放棄。程薇現(xiàn)住兩居室購于2016年，因孩子即將升初中，無需學(xué)區(qū)，計(jì)劃在同一區(qū)域置換一套大面積非學(xué)區(qū)房改善居住條件。然而，近一個月來，程薇接待的買家出價普遍低于其2016年的購房價。3月底，同小區(qū)同戶型房源成交價約為450萬元，不足半月，買家出價已普遍低于400萬元。中介建議程薇降價，但她決定不再出售。

北京二手房市場并非所有房主都能如程薇般堅(jiān)守，許多房主出于種種原因，最終選擇向市場妥協(xié)。如崇文門區(qū)域一名中介人員介紹的一套房源，業(yè)主購買公房已居住近30年，現(xiàn)退休欲賣房與海外女兒團(tuán)聚。2024年1月，該房首次掛牌總價550萬元，單價9萬元/平方米。春節(jié)后，為盡快成交，房主將總價降至500萬元，并表示仍有議價空間。盡管房源吸引多人看房，卻始終未能成交。

步入3月，北京二手房市場回暖，房主再次將總價下調(diào)至430萬元，中介認(rèn)為此價格易于成交，房主也滿懷期待。然而，結(jié)果仍令人失望。“房子僅有的不足是位于頂層，其余條件都很不錯?！敝薪槿藛T解釋道。

4月中旬，眼看市場再度趨于平靜，房主決定一次性將掛牌總價降至380萬元，折合單價6.2萬元/平方米。中介人員透露，近期已有幾個買家對該房源表現(xiàn)出興趣，與房主展開多輪談判，成交可能性較大，成交價預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步下探?！凹词拱磼炫苾r成交，也將成為整個片區(qū)的最低價。”他表示。

朝陽區(qū)某中介門店置業(yè)顧問透露，健翔橋附近一小區(qū)，同樓層、同戶型房源，2023年4月掛牌價為10.1萬元/平方米，而至今年4月，部分房源已下調(diào)至7萬元/平方米左右。目前，二手房成交價普遍較掛牌價下浮約10%，部分區(qū)域、部分房源折扣更大。4月，該小區(qū)成交一套房源單價已跌破6萬元/平方米。

某中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人表示，每位業(yè)主實(shí)際情況各異，賣房態(tài)度亦有所不同?！凹庇谟缅X的，再低的價格也得賣；對價格不滿意，可賣可不賣的業(yè)主會選擇不賣?！彼赋觯?dāng)前低價成交主要集中在兩類業(yè)主：

第一類是置換群體，買賣同步進(jìn)行，許多人不得不低價出售現(xiàn)有房產(chǎn)；

第二類是急需資金的群體，如因自身或子女出國需要資金，或因生意失敗需賣房償債?！敖陙恚蜻@兩種原因賣房的人日益增多，若不主動出售，很可能被債主申請法拍?！彼a(bǔ)充道。

樓市探底

王鵬投身房地產(chǎn)中介行業(yè)之時，恰逢中國房地產(chǎn)市場開啟最大一輪上行周期的起點(diǎn)。這輪上行周期自2015年末延續(xù)至2023年9月，期間雖多次出現(xiàn)短暫調(diào)整，但整體呈上升態(tài)勢。

今年4月，王鵬查閱近期成交記錄時，注意到西城區(qū)某小區(qū)3月末的一筆兩居室成交記錄，總價為345萬元。巧合的是，王鵬職業(yè)生涯的第一筆成交也發(fā)生在這個小區(qū)。對比兩筆交易，兩套房源戶型與樓層相近，2016年初的成交總價為360萬元。王鵬感慨道：“干了8年中介，房價屢創(chuàng)新高后，如今又回到了我剛?cè)胄袝r的行情。那時房價每兩三個月就漲一萬元，覺得自己再怎么努力賺錢也趕不上房價。房價漲起來快，沒想到跌起來更快，現(xiàn)在一個月就降了兩萬元?！?/p>

房價還會繼續(xù)下跌嗎？對此，王鵬心中并無定論。

上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2024年初，公司曾對市場做出預(yù)判，認(rèn)為若無重大利好刺激，房價可能回調(diào)至2016年“9·30新政”前后水平，彼時這一判斷被認(rèn)為偏悲觀。

然而，4月以來的房價走勢表明這一判斷仍然保守。上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人指出，單從個別小區(qū)看，低價成交仍是少數(shù)，但從整個市場來看，每個區(qū)域都出現(xiàn)了超出預(yù)期的低價成交案例，“這些個案的成交價已退回至2016年初水平”。

在他看來，當(dāng)前市場狀況復(fù)雜，新房市場中，郊區(qū)新房成交價格同比下跌約兩成，且成交速度緩慢；城區(qū)新盤價格相對堅(jiān)挺，但銷售普遍未達(dá)預(yù)期。相比之下，二手房市場變化更為顯著。郊區(qū)二手房價格普遍出現(xiàn)較大折扣，城區(qū)二手房市場則呈現(xiàn)漲跌不一的局面：老舊小區(qū)跌幅更大，新小區(qū)跌幅較?。磺捌趦r格上漲幅度較大的小區(qū)，本輪跌幅也大；前期漲幅平穩(wěn)的小區(qū)，本輪跌幅較??；部分小區(qū)價格甚至出現(xiàn)小幅上漲。

“過去幾年房價漲得太快，如今正逐步回歸合理區(qū)間。何為合理區(qū)間并無明確標(biāo)準(zhǔn)，房價不太可能回到2014年水平，但希望能盡快企穩(wěn)?！鄙鲜鲋薪楣颈本┐髤^(qū)負(fù)責(zé)人表示。

他認(rèn)為，部分小區(qū)出現(xiàn)大幅折價拋售的原因有二：一是市場供大于求，賣方議價能力減弱，受換房或變現(xiàn)壓力驅(qū)使，最終向市場妥協(xié)。貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，該網(wǎng)站北京二手房掛牌量達(dá)到14.6萬套的歷史新高。

二是購房者對價格的接受度隨時期變化。二手房單價從10萬元/平方米降至6萬元/平方米，對于以10萬元/平方米買入