存量房貸利率還能降嗎

近期，多地對(duì)首套房與二套房的貸款利率下限進(jìn)行了取消或下調(diào)，使得個(gè)人住房商業(yè)貸款利率進(jìn)一步走低。這引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)存量房貸利率下調(diào)的新一輪關(guān)注，尤其是北京、上海、深圳、廈門等地2019年至2023年間產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款，因其較高的加點(diǎn)率成為討論焦點(diǎn)。

中原地產(chǎn)的首席分析師指出，現(xiàn)在是考慮再次下調(diào)“存量房貸”利率的時(shí)候了，這將有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心。若能做到存量與增量房貸利率的平等對(duì)待，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的正面激勵(lì)作用。

在央行政策調(diào)整后，大多數(shù)城市的首套房及二套房首付比例降至15%和25%，利率下限取消，上海和深圳的首套房貸款利率下限降至LPR-45BP，配合當(dāng)前5年期以上LPR的3.95%，兩地首套房利率下限實(shí)際降至3.5%。

隨著新增房貸利率顯著下滑，過(guò)去在高利率時(shí)期購(gòu)房的群體開(kāi)始呼吁存量房貸利率也應(yīng)下調(diào)。有深圳市民通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，2019年10月至2023年9月期間購(gòu)房的居民面臨房?jī)r(jià)高位和利率峰值，且未從本輪利率調(diào)整中受益，希望能將降息福利延伸至這部分存量貸款用戶。

深圳市住建局回應(yīng)稱，深圳將自2024年5月29日起調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限，但在此之前發(fā)放的貸款仍執(zhí)行當(dāng)時(shí)的利率政策。該局強(qiáng)調(diào)，將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況靈活運(yùn)用政策工具，支持合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

目前，深圳、上海等地的存量與新增房貸利率差異明顯，可達(dá)75至80個(gè)基點(diǎn)，北京亦有45至55個(gè)基點(diǎn)的差距。北京一位張姓女士舉例說(shuō)明，她于2022年購(gòu)房，當(dāng)時(shí)的貸款利率為4.5%，若能下調(diào)至當(dāng)前的最低水平，她的總利息支付將減少約14.9萬(wàn)元，每月負(fù)擔(dān)減輕近600元。

專家和市場(chǎng)觀察人士普遍認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率不僅能減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，還能提振市場(chǎng)信心，減少提前還貸現(xiàn)象，促進(jìn)內(nèi)需增長(zhǎng)。盡管短期內(nèi)銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率的可能性不大，但在刺激消費(fèi)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向下，未來(lái)監(jiān)管層可能會(huì)考慮引導(dǎo)存量房貸利率的調(diào)整。調(diào)整幅度預(yù)測(cè)上，北京、上海等高利率城市可能會(huì)降至LPR-20BP，整體預(yù)期有70至100個(gè)基點(diǎn)的下降空間。