券商：一線樓市癥結(jié)是有效需求不足激活購買力成關(guān)鍵

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2024-06-09 08:09:08 大河財立方

6月7日，中信建投發(fā)布的研究報告指出，隨著5月17日樓市重要政策的出臺，業(yè)界開始重新審視房地產(chǎn)市場的未來趨勢，特別是關(guān)注一線城市是否將迎來房地產(chǎn)市場的根本性變化，并像過去一樣帶動低級別城市的市場活力回升。這一話題成為了資本市場關(guān)注的焦點(diǎn)，但觀點(diǎn)各異。

目前，一線城市的房地產(chǎn)庫存量處于歷史較高水平，這也是近期一線城市放松房產(chǎn)需求調(diào)控的原因之一。截至今年5月底，廣州、北京、上海、深圳的新房可售套數(shù)分別達(dá)到了10.5萬套、8.7萬套、6.9萬套和5.2萬套。盡管上海放寬了限購政策，但債券市場反應(yīng)平淡，顯示出市場更傾向于等待實(shí)際數(shù)據(jù)來指導(dǎo)行動。股市中的房地產(chǎn)板塊在波動后恢復(fù)平靜，反映出投資者對于一線城市房地產(chǎn)政策效果持觀望態(tài)度。

市場分歧的核心在于如何評估一線城市房地產(chǎn)的實(shí)際需求。盡管一線城市因年輕人口流入而理應(yīng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但高庫存現(xiàn)象引發(fā)了困惑。通過分析套戶比（城鎮(zhèn)居民房屋總量與家庭戶數(shù)之比），發(fā)現(xiàn)一線城市仍有明顯的潛在需求，其套戶比均低于全國平均水平，尤其是深圳的套戶比僅為0.49，表明并非需求不足導(dǎo)致的庫存累積，而是有效需求未能得到有效釋放。

分析認(rèn)為，當(dāng)前一線城市的問題在于擁有購房潛力的人群中，具備足夠支付能力的有效需求不足。這背后的驅(qū)動因素包括居民購房能力的減弱。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，雖然人口持續(xù)從低能級城市向一線城市流動，為一線城市提供了充足的潛在購房人群，但考慮到房價收入比遠(yuǎn)高于國際同類城市，說明購房資金來源多元化，包括個人儲蓄和家庭支持等，成為影響有效需求的關(guān)鍵。

對于一線房地產(chǎn)市場的未來，報告指出，鑒于當(dāng)前主要挑戰(zhàn)在于有效需求不足，未來的政策可能聚焦于刺激購買力，如降低房貸利率、減少首付比例以滿足剛性需求，以及加大對改善性住房需求的支持。長期展望，房地產(chǎn)市場的新發(fā)展模式可能導(dǎo)致一線城市的住宅價格出現(xiàn)分化，保障性住房體系的完善將使大多數(shù)商品房回歸消費(fèi)品屬性，而少數(shù)高品質(zhì)住宅的金融屬性則可能增強(qiáng)，其價值將更多體現(xiàn)于稀缺性之上。

(責(zé)任編輯：張蕾)

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