降息預(yù)期下，如何展望美國住宅市場(chǎng)？(3)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

目前美國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)是什么？

我們認(rèn)為目前美國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)主要有兩方面：1、供給端：截至2024Q1末，美國約有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率較低，市場(chǎng)上大部分潛在成屋賣家被現(xiàn)有的低利率房貸鎖定，不太愿意把房子掛牌，這直接導(dǎo)致了成屋庫存當(dāng)下仍然偏緊。2、需求端：美國目前的住房供給缺口仍然較大，需求依然存在，但目前的高房?jī)r(jià)和低住房可負(fù)擔(dān)比制約了這種需求的釋放。

風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)政策超預(yù)期收緊，美國樓市復(fù)蘇不及預(yù)期。

正文

成交：銷售延續(xù)調(diào)整，成屋房?jī)r(jià)創(chuàng)新高

銷售：整體有所下降，成屋延續(xù)調(diào)整

2024H1，美國總房屋成交套數(shù)239萬套，同比-2.8%。其中，美國新屋累計(jì)銷售33萬套，同比-1.1%，增速較2023全年下降5.5pct，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。成屋累計(jì)銷售206萬套，同比-3.0%，延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，但降幅較2023全年收窄16.3pct。

24H1美國新屋成交占比為13.8%，較2023全年下降0.2pct，基本持平，過去兩年由于按揭利率迅速走高導(dǎo)致成屋庫存偏緊，市場(chǎng)上部分未被滿足的需求流向了供給相對(duì)充裕且性價(jià)比更高的新屋，單從成交結(jié)構(gòu)來看，24H1新屋仍保持相對(duì)韌性。

分月來看，新屋上半年表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，1-4月同比均維持正增長(zhǎng)，5月以后，由于房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高以及按揭利率邊際回升，新屋銷售同/環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月新屋銷量5.1萬套，創(chuàng)下2023年12月以來的單月最低值，同比-7.4%，環(huán)比-0.6%。成屋1-6月則延續(xù)過去兩年的調(diào)整趨勢(shì)，單月同比均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，6月成屋銷售32.4萬套，同環(huán)比均-5.4%，其中同比已連續(xù)34個(gè)月下滑。

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