券商維持房地產(chǎn)板塊的兩端配置建議

天風(fēng)證券最近發(fā)布的一份研究報(bào)告指出，直至2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于周期性下行的趨勢(shì)中，供需關(guān)系的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)多個(gè)層面產(chǎn)生連鎖影響。為應(yīng)對(duì)這一情況，政策方面傾向于提前采取寬松措施，放松限制性政策以刺激新需求，同時(shí)加速去庫存過程，旨在達(dá)到穩(wěn)定價(jià)格、改善市場(chǎng)預(yù)期并平滑行業(yè)周期的目標(biāo)。隨著二十屆三中全會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展定調(diào)——既要防控風(fēng)險(xiǎn)也要促進(jìn)發(fā)展，這為行業(yè)模式的創(chuàng)新和政策的進(jìn)一步優(yōu)化提供了廣闊空間。進(jìn)入2024年下半年，市場(chǎng)基數(shù)效應(yīng)減弱，預(yù)計(jì)新房與二手房的銷售降幅將收窄，市場(chǎng)預(yù)期趨向穩(wěn)定，再次下滑的可能性較小。

報(bào)告分析了幾個(gè)投資策略方向： - 龍頭國營和國有企業(yè)因集中度優(yōu)勢(shì)，在核心城市擁有豐富資源和較強(qiáng)市場(chǎng)把握能力，資金實(shí)力將幫助它們繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。推薦關(guān)注如中國海外發(fā)展。 - 在防止風(fēng)險(xiǎn)的政策基調(diào)下，部分財(cái)務(wù)狀況良好的非國有企業(yè)可能繼續(xù)得到政策支持，以助其渡過難關(guān)，信用修復(fù)預(yù)期向好。推薦關(guān)注如萬科A。 - 隨著母公司的交付量減少對(duì)關(guān)聯(lián)物業(yè)管理公司的影響顯現(xiàn)，龍頭央企背景的物業(yè)公司憑借明確的成長路徑和規(guī)模擴(kuò)張潛力，以及部分房企轉(zhuǎn)向加強(qiáng)存量運(yùn)營和差異化發(fā)展，展現(xiàn)出長期發(fā)展的潛力。推薦如保利物業(yè)。

關(guān)于市場(chǎng)現(xiàn)狀，2024上半年全國新建商品房銷售面積下降19%，但隨著“517”新政的推出，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，銷售情況在二季度末開始好轉(zhuǎn)。全年預(yù)測(cè)顯示，銷售面積、新開工面積、竣工面積及房地產(chǎn)開發(fā)投資額均預(yù)計(jì)下降，但降幅較年中有所收窄。城市間表現(xiàn)分化，高能級(jí)城市市場(chǎng)熱度有望保持，二手房市場(chǎng)在價(jià)格調(diào)整中吸引了一定購買力。盡管如此，整體價(jià)格預(yù)期依然疲軟。

房企方面，雖然政策刺激措施有助于緩解業(yè)績下滑，但行業(yè)總體仍處于探底狀態(tài)，房企面臨回款壓力。預(yù)計(jì)到年底，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比降幅或?qū)⑹照?。房企在拿地上趨于?jǐn)慎，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，而投資總量的收縮可能限制新房供應(yīng)，影響需求釋放。

需要注意的是，市場(chǎng)基本面的變化、政策調(diào)整的實(shí)際效果以及貨幣財(cái)政政策的不確定性都可能帶來額外風(fēng)險(xiǎn)。