降低存量房貸利率能否刺激消費(fèi)

8月30日，作為8月最后一個(gè)交易日，本應(yīng)是平平無奇的一天，卻因?yàn)橐粍t消息引爆了A股市場(chǎng)。

社交網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳的是一張彭博終端的頁面截圖，內(nèi)容是彭博社從知情人士處獲知，中國正在考慮一進(jìn)步下調(diào)存量房貸利率，并允許規(guī)模高達(dá)38萬億元的存量房貸來做轉(zhuǎn)按揭，以此降低居民部門的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并提振消費(fèi)。降低存量房貸利率能否刺激消費(fèi)！

主要受此消息刺激，持續(xù)下行的地產(chǎn)板塊在當(dāng)日突然暴漲，申萬房地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日漲幅高達(dá)4.85%，該指數(shù)103個(gè)成分股中在當(dāng)日有101個(gè)上漲，單日漲幅超過5%的地產(chǎn)股則超過了30個(gè)，漲停的股票有兩只。與之對(duì)應(yīng)映的是，今年大熱的銀行板塊在當(dāng)日大跌，甚至跌幅排在申萬31個(gè)一級(jí)行業(yè)的末尾。

圖：申萬房地產(chǎn)指數(shù)8月30日分時(shí)走勢(shì)及成分股漲跌幅；資料來源：wind，36氪

從政策意圖來看，貸款利率的降低即意味著居民利息支出將會(huì)減少，那么上述政策旨在緩解居民部門的還貸壓力，省出來的錢款則可以用于刺激消費(fèi)；于銀行主要是緩解當(dāng)前存在的提前還貸壓力。

那么，調(diào)降存量房貸利率真的利好消費(fèi)么？對(duì)資本市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？

調(diào)降存量房貸利率對(duì)消費(fèi)的影響只能定性

關(guān)于這則消息，劃重點(diǎn)的事實(shí)是兩個(gè)，其一是降存量房貸利率，其二是存量房貸轉(zhuǎn)按揭。而對(duì)于投資者，最為關(guān)心的問題主要有兩個(gè)，即在調(diào)降存量房貸利率后：

1.居民少支出的這部分錢款是否利好消費(fèi)？

2.隨著息差的收窄，以及轉(zhuǎn)按揭可能出現(xiàn)的價(jià)格競(jìng)爭，對(duì)銀行是否構(gòu)成利空？

對(duì)于第一個(gè)問題，可以通過一次實(shí)際的貸款行為來推演舉例。假設(shè)目前向銀行貸300萬，期限為30年（360個(gè)月），貸款利率取5年期的LPR（3.85%），采用等額本息還款的方式，這樣算下來的月供為14064.25元。

參考近5年來LPR每次的下調(diào)幅度通常在5~25bps之間，具體到一筆貸款上，按上述貸款300萬、30年期限、利率為目前LPR、等額本息還款的條件，假若貸款利率一次下調(diào)25bps，屆時(shí)的月供為13639.36，相比LPR將少支出425元，30年的利息總額將少支出約15萬元。如果貸款利率一次下調(diào)50bps，相比LPR每月將少支出843元。

圖：我國貸款利率走勢(shì)；資料來源：wind，36氪

從個(gè)體來看，貸款利率一次下調(diào)50bp，300百萬的30年貸款一個(gè)月也就少還不到1000元，對(duì)于家庭消費(fèi)的幫助似乎是微乎其微。若從總量維度出發(fā)，38萬億的存量個(gè)人住房貸款，存量房貸利率下調(diào)25bps，居民部門一年將少支出約1000億元，以此類推，下調(diào)50bps每年將少支出2000億元，下調(diào)100bps每年則將少支出4000億元。

因此，從理論上來看，通過下調(diào)存量房貸利率和轉(zhuǎn)按揭，居民部門每年省出的幾千億元是有可能流向消費(fèi)，但是消費(fèi)行為受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和收入預(yù)期的制約，而從今年以來LPR的幾個(gè)降息節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一，這既有內(nèi)生的因素，同時(shí)也在一定程度上表明降貸款利率對(duì)消費(fèi)的幫助短期來看是相對(duì)有限。

對(duì)于第二個(gè)問題，息差的收窄與走闊是由貸款利率和存款利率共同決定，在當(dāng)下的降息周期里，在下調(diào)存款利率的同時(shí)，目前又有了存量房貸利率下行的預(yù)期，當(dāng)存款利率下調(diào)幅度不及貸款利率時(shí)，息差會(huì)出現(xiàn)收窄。

在該情景里，息差收窄影響銀行的即期業(yè)績，而且轉(zhuǎn)按揭的過程，由于允許轉(zhuǎn)入他行，銀行之間為了爭奪貸款可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，加劇息差收窄的程度，銀行股在8月30日的大跌主要也是基于上述邏輯。

但是，從長期和總量的維度來看，銀行調(diào)降存量房貸利率和允許轉(zhuǎn)按揭，更多是出于緩解居民提前還貸的壓力。這對(duì)于銀行業(yè)績的影響，可以定性的概括為損失了一部分即期的收入和現(xiàn)金流，但保住了存量貸款的規(guī)模，即意味著保住了未來長期的收入和現(xiàn)金流。而且，即便銀行的業(yè)績可預(yù)期，也很難定量的給出上述政策對(duì)銀行業(yè)績的影響。

其實(shí)，調(diào)降存量房貸利率并不是什么新鮮事，引入LPR就是典型案例，目前也有“商轉(zhuǎn)公”的玩法。所謂“商轉(zhuǎn)公”，是將利率相對(duì)較高的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為利率相對(duì)偏低的公積金貸款，但是目前依然存在一定的限制，推廣也只是在個(gè)別城市。

從方向來看，“商轉(zhuǎn)公”與調(diào)降存量房貸利率在大方向上是一致的，不同的是調(diào)降房貸利率和轉(zhuǎn)按揭在操作層面是“商轉(zhuǎn)商”。不得不說，“商轉(zhuǎn)商”明顯更加便利，亦不存在“商轉(zhuǎn)公”的政策限制，因此在推廣時(shí)具有更好的適應(yīng)性。

投資策略

調(diào)降存量房貸利率和轉(zhuǎn)按揭在投資上有直接影響的，主要是房地產(chǎn)、銀行和大消費(fèi)三個(gè)板塊。

談到當(dāng)下的房地產(chǎn)，早已是今非昔比，利好房地產(chǎn)的諸多政策，本質(zhì)上是讓房地產(chǎn)板塊企穩(wěn)，并由此逐步減輕行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拖累。而近期的暴漲則是由好消息所驅(qū)動(dòng)的一場(chǎng)資本狂歡，在基本面尚未逆轉(zhuǎn)之前，房地產(chǎn)板塊不會(huì)有長期的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，能看到的也只能是一些短期的博弈。

銀行板塊近期下跌的確實(shí)比較兇猛，從8月28日到8月30日這三個(gè)交易日的連續(xù)下跌，直接抹去了銀行板塊整個(gè)8月的漲幅。銀行之所以調(diào)整，主要是今年上半年業(yè)績波動(dòng)和今年以來連續(xù)上漲帶來的估值壓力形成共振，同時(shí)又有彭博消息的刺激，即隨著息差收窄，影響銀行短期的業(yè)績預(yù)期。

圖：申萬銀行板塊走勢(shì)；資料來源：wind，36氪

但是在降息周期中，隨著無風(fēng)險(xiǎn)利率的下行，銀行作為分紅大戶，其股息率的優(yōu)勢(shì)將被放大。目前市場(chǎng)之所以特別看好銀行，無外乎是分紅穩(wěn)定、業(yè)績可預(yù)期，不良率的進(jìn)一步改善意表明銀行的資產(chǎn)質(zhì)量也在邊際好轉(zhuǎn)。所以，在紅利作為長期主線的大背景下，銀行基本面沒有明顯瑕疵，回調(diào)對(duì)于銀行反而是進(jìn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)，不過類似8月30日的消息可能會(huì)加大板塊收益的波動(dòng)。

最后來看消費(fèi)，當(dāng)居民不在買房，一部分資金可能流向消費(fèi)，今年以來社零數(shù)據(jù)的邊際變化亦反映了這一事實(shí)；結(jié)構(gòu)上則是必選消費(fèi)好于可選消費(fèi)，宏觀數(shù)據(jù)與消費(fèi)股業(yè)績之間也是形成了交叉驗(yàn)證。

8月30日，大量的可選消費(fèi)股與萬得可選消費(fèi)指數(shù)的分時(shí)走勢(shì)都是差不多，即開盤暴漲，但午后到收盤的這段時(shí)間里又出現(xiàn)了一定回落，這在一定程度上反映的是市場(chǎng)理解調(diào)降存量房貸利率利好消費(fèi)的邏輯，但是后來又意識(shí)到了消費(fèi)當(dāng)下在結(jié)構(gòu)上的分化問題。那么，可選消費(fèi)偏空的預(yù)期似乎并不因上述政策而改變。

降低存量房貸利率能否刺激消費(fèi)！