中信證券的研究報(bào)告指出，近期政治局會(huì)議明確提出要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)在商品房建設(shè)上要控制新增量、優(yōu)化現(xiàn)有資源并提升質(zhì)量。政策導(dǎo)向鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的釋放，但明確不會(huì)重復(fù)過去的刺激路徑。分析認(rèn)為，自2015年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)累積，主要?dú)w咎于過度依賴開發(fā)商信用的融資模式及預(yù)售資金監(jiān)管不力。當(dāng)前政策導(dǎo)向與金融體系改革及預(yù)售制度改進(jìn)并行不悖，激活改善型需求被視為市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵。預(yù)料未來(lái)政策將加速改革步驟，減少對(duì)高杠桿的依賴，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

報(bào)告深入分析了2015年至2024年間房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的根本原因，指出該周期內(nèi)房?jī)r(jià)異常波動(dòng)及市場(chǎng)下行期間出現(xiàn)的交房違約、信用危機(jī)等問題，與房地產(chǎn)融資過于側(cè)重企業(yè)信用而非項(xiàng)目本身及預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)密切相關(guān)。同時(shí)，報(bào)告強(qiáng)調(diào)釋放改善性需求并非導(dǎo)致市場(chǎng)惡性循環(huán)的因素，而是應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的真實(shí)居住需求升級(jí)，特別是在當(dāng)前房屋供應(yīng)充足的情況下。居民通過置換或升級(jí)住房，符合合理居住需求，且歷史上居民購(gòu)房的財(cái)務(wù)紀(jì)律良好，首付比例和按揭不良率維持在較低水平。

報(bào)告還提到，當(dāng)前時(shí)機(jī)適宜改革預(yù)售制度，這不僅與控制新房增量的政策導(dǎo)向相契合，也考慮到許多開發(fā)商已擁有較高比例的待售庫(kù)存，預(yù)售條件的提升對(duì)其影響有限。房地產(chǎn)融資體系和預(yù)售模式的變革是大勢(shì)所趨，旨在適應(yīng)市場(chǎng)供需變化，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，報(bào)告認(rèn)為釋放改善性需求至關(guān)重要但面臨不確定性。政策方面，放寬限購(gòu)、降低房貸利率、增加公積金貸款額度及提高個(gè)稅抵扣等措施被視作激發(fā)改善性需求的潛在手段。

當(dāng)然，報(bào)告也提醒了若干風(fēng)險(xiǎn)因素，包括政策效果未達(dá)預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下探、房企融資困境加劇償債壓力、企業(yè)盈利能力持續(xù)惡化，以及商業(yè)地產(chǎn)租金下滑等。

投資策略上，報(bào)告建議關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，預(yù)期政府將繼續(xù)深化改革，擺脫高杠桿運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)有效激活改善性需求，通過控制增量、優(yōu)化存量資產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步回升。