中國(guó)房地產(chǎn)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了

10月17日上午，國(guó)新辦就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展舉行新聞發(fā)布會(huì)，涉及住建部等五部門。會(huì)議提出了兩個(gè)關(guān)鍵措施：一是通過(guò)貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；二是年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，以滿足合理融資需求。中國(guó)房地產(chǎn)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了！

然而，資本市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，當(dāng)天上午A股龍頭企業(yè)如萬(wàn)科A、保利發(fā)展等直接跌停，整個(gè)地產(chǎn)板塊下跌了七八個(gè)點(diǎn)，帶動(dòng)大盤暴跌，港股內(nèi)房股如融創(chuàng)跌幅接近30%。這表明盡管四部門提出了一些具體措施，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為這些措施不及預(yù)期。

本次發(fā)布會(huì)提到的100萬(wàn)套城中村改造目標(biāo)，一些媒體將其解讀為二次棚改貨幣化的開(kāi)始，但實(shí)際上存在誤解。從數(shù)量上看，上一輪棚改貨幣化始于2014年，每年執(zhí)行的棚戶區(qū)改造住房超過(guò)600萬(wàn)套。而此次提出的100萬(wàn)套改造目標(biāo)主要集中在大中城市，優(yōu)先在TOP30城市里篩選，小城市基本上沒(méi)有機(jī)會(huì)。此外，這次改造主要是針對(duì)危房，即城市更新，不涉及開(kāi)發(fā)商拍地，這也是為什么發(fā)布會(huì)后地產(chǎn)板塊大跌的原因之一。

這一輪棚改貨幣化的方式集中在房票而非現(xiàn)金。房票是一種購(gòu)房時(shí)的“代金券”，有助于鎖定購(gòu)房需求在本地釋放。今年已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)并落地“房票安置”政策。雖然房票對(duì)地方政府有積極影響，但對(duì)于有房家庭來(lái)說(shuō)，失去了更多跨區(qū)域選擇的權(quán)利。因此，這100萬(wàn)套棚改貨幣化安置更多是為了市場(chǎng)“托底”，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。

發(fā)布會(huì)還宣布年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，以滿足合理融資需求。這意味著中央保交樓的決心更強(qiáng)了。本輪房地產(chǎn)下行的最大不穩(wěn)定因素是爛尾樓問(wèn)題，解決好這個(gè)問(wèn)題對(duì)于樓市復(fù)蘇至關(guān)重要?！氨＝粯恰钡膶?shí)質(zhì)性動(dòng)作是“白名單”機(jī)制，即信貸資金到底能有多少到項(xiàng)目上。9月24日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，白名單發(fā)放信貸量為1.43萬(wàn)億元，平均每月不到2000億。10月17日的發(fā)布會(huì)上，白名單發(fā)放信貸量達(dá)到了2.23萬(wàn)億元，短短20天審批發(fā)放了8000億，預(yù)示著決策層已經(jīng)加快了審批速度。此次發(fā)布會(huì)將今年的目標(biāo)定在4萬(wàn)億，意味著后面兩個(gè)月需要每個(gè)月審批8000億左右。

白名單信貸資金如果能及時(shí)審批，既可以避免房企資金鏈斷裂，推動(dòng)房屋交付風(fēng)險(xiǎn)下降，又可以重新激活市場(chǎng)。但從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，4萬(wàn)億并不能完全解決問(wèn)題，只能企穩(wěn)止跌，托住市場(chǎng)不再斷崖式下跌，加快市場(chǎng)底的到來(lái)。國(guó)際貨幣基金組織IMF發(fā)布的報(bào)告指出，要完成建設(shè)并交付預(yù)售房產(chǎn)或補(bǔ)償購(gòu)房者，需要投入約7萬(wàn)億元。

10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2024年1～9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況和9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70城中，上海新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲4.9%、環(huán)比上漲0.6%，成為9月唯一同環(huán)比上漲的城市。二手房方面，9月房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量從69個(gè)變?yōu)?0個(gè)。四大一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降10.7%，降幅比上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。新房代表著城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房?jī)r(jià)格全面下跌說(shuō)明市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整中。

好消息是，9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)上升到了92.41，已連續(xù)回升9個(gè)月。從10月前三周的數(shù)據(jù)來(lái)看，各地反彈情況尚可，一連串的新政已經(jīng)有效刺激了需求入市。四季度預(yù)計(jì)房地產(chǎn)“一攬子”配套政策將加速落實(shí)，止跌企穩(wěn)的概率大幅提升。住建部部長(zhǎng)倪虹表示，經(jīng)過(guò)三年的不斷調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底，最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。房地產(chǎn)今日之困境，冰凍三尺非一日之寒，待解決的問(wèn)題還有很多，除了爛尾樓，還有出險(xiǎn)的房企、斷供的樓房和低迷的成交量等。我們不能期待所有問(wèn)題都一次解決，在期待政策快的同時(shí)，更多的是需要持續(xù)性、針對(duì)性的政策盡早謀劃。中國(guó)房地產(chǎn)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了！