5年期LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）下降25個(gè)基點(diǎn)后，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從廣州多家銀行獲悉，加點(diǎn)有所回調(diào)，首套房貸利率執(zhí)行不低于2.85%。而目前，首套住房公積金貸款期限5年以上，年利率也是2.85%。

不止廣州，在江蘇省南京、蘇州等城市，多家銀行的工作人員告訴記者，按照要求，首套房貸利率不能低于2.95%，加點(diǎn)從-90BP（基點(diǎn)）變成了-65BP。

在LPR下降的大背景下，為何有些城市逆向操作，上調(diào)加點(diǎn)？

廣州有銀行加點(diǎn)上調(diào)10BP，南京、蘇州上調(diào)25BP

10月21日，央行年內(nèi)第三次降低5年期LPR。中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年10月LPR為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。兩個(gè)品種均較上月下降25個(gè)基點(diǎn)。

如果按照以往的加點(diǎn)以及LPR降幅，多城房貸利率或進(jìn)入“2”時(shí)代，最低降至2.6%。但是，目前一些低利率城市率先上調(diào)了加點(diǎn)。

廣州匯豐銀行的工作人員告訴記者，最近，加點(diǎn)有一定的回調(diào)，目前首套房貸利率是LPR-74BP，為2.86%。

廣州是利率最“卷”的城市之一，首套房貸利率通常為LPR減去75BP、85BP、90BP甚至100BP，不過主流銀行是減去75BP。LPR下降之前，匯豐銀行的首套房貸利率最低可以做到2.85%，減去了100BP，為廣州最低。

招商銀行廣州某支行的工作人員稱，目前首套房貸利率是LPR-75BP，為2.85%，LPR下降后，往上調(diào)整了10個(gè)BP。在此之前，招商銀行在廣州的首套房貸利率是LPR-85BP。

據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，10月24日，有貸款人接到銀行通知稱，商業(yè)利率貸款不能低于公積金利率貸款。記者向廣州多家銀行確認(rèn)，上述情況屬實(shí)。

不止廣州，還有江蘇省的多個(gè)城市統(tǒng)一了首套房貸利率下限，為2.95%，在LPR下降時(shí)，這相當(dāng)于上調(diào)了加點(diǎn)。

中國郵政銀行南京分行相關(guān)工作人員稱，按照銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一要求，目前首套房貸利率最低只能做2.95%，即LPR-65BP，加點(diǎn)上調(diào)了，不然市場太混亂了。

在此之前，南京、蘇州首套房貸利率是LPR-90BP。

蘇州方面，中國銀行蘇州某支行的工作人員告訴記者，首套房最低執(zhí)行2.95%的利率，LPR-65BP，這是銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一規(guī)定。“2.95%是臨界成本，沒有辦法再下降了，再降就是虧本生意了?！?/p>

招商銀行蘇州某支行客戶經(jīng)理稱，現(xiàn)在外部規(guī)定要求，不能低于2.95%，加點(diǎn)從-90BP變成了-65BP。

銀行間過度競爭、利差縮小等因素導(dǎo)致加點(diǎn)回調(diào)

對(duì)于廣州等城市上調(diào)利率加點(diǎn)，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州房貸利率不斷往下走，有政策驅(qū)動(dòng)銀行成本下降的原因，但是不能忽視其中的惡性競爭或惡性內(nèi)卷的因素。按揭貸款是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，部分銀行因?yàn)橘Y金來源成本低，對(duì)房貸份額比較重視，給出越來越低的利率水平，甚至通過給中介機(jī)構(gòu)返傭的形式來搶奪客戶，這不利于貸款市場穩(wěn)定。

一些低利率城市，隨著LPR的下降，在原有加點(diǎn)不變的情況下，首套房貸利率或?qū)⒌陀谧》抗e金利率。

“商業(yè)利率如果低于公積金貸款利率，會(huì)導(dǎo)致公積金普惠性的金融屬性被削弱。下一步需要下調(diào)公積金存款利率，來驅(qū)動(dòng)公積金貸款利率下調(diào)，從而保持和商業(yè)性貸款利率至少一個(gè)百分點(diǎn)的差距。”李宇嘉如是說。

在李宇嘉看來，房貸利率長周期往下走，但要分階段和受政策調(diào)控影響，與銀行的資金成本、運(yùn)營管理，風(fēng)控制度等密切相關(guān)，不能出現(xiàn)惡性競爭，不能因?yàn)闋幦》抠J份額而忽視了風(fēng)險(xiǎn)控制，也不能撇開借款主體的信用、流水和收入而一味地強(qiáng)調(diào)份額。如果這樣的話，未來房貸不良率會(huì)明顯上升。

李宇嘉建議，應(yīng)該形成穩(wěn)定規(guī)則的利率調(diào)整水平，由監(jiān)管政策（比如LPR水平、存款準(zhǔn)備金率）、公開市場利率和無風(fēng)險(xiǎn)利率、存款利率等來綜合決定。當(dāng)這些變量保持穩(wěn)定時(shí)，房貸利率應(yīng)該保持相對(duì)穩(wěn)定的水平，這樣既維護(hù)銀行合理的利潤水平，提供可靠的房貸服務(wù)，還能引導(dǎo)市場對(duì)于利率穩(wěn)定的預(yù)期，促進(jìn)貸款投放。

在南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長孟祥遠(yuǎn)看來，加點(diǎn)上調(diào)的原因可能是銀行維護(hù)利差穩(wěn)定，或者是避免銀行之間過度競爭。隨著利率的不斷下行，銀行經(jīng)營壓力較大。“但是應(yīng)該看到，存款利率也在同步下降。所以，隨著LPR的下降，蘇州、南京等地的房貸利率仍存在一定的下調(diào)空間，或可適當(dāng)調(diào)低一點(diǎn)，只要不超過公積金利率就行。”

值得關(guān)注的是，目前部分城市房貸利率仍是明顯高于住房公積金利率。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)此前房貸利率已較低的城市，10月21日后辦理的房貸利率加點(diǎn)幅度或有調(diào)整，而針對(duì)北京、上海等房貸利率仍較高的城市，由于與當(dāng)前公積金貸款利率仍存差距，房貸利率跟隨下調(diào)25BP，購房成本進(jìn)一步下降，不少原本房貸利率在3%以上的城市，本次調(diào)整后首套房貸利率降至3%以下。