房地產(chǎn)，或明年底調(diào)整到位(6)

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2024-11-06 11:28:42 騰訊

中國(guó)住宅投資占GDP的比重約為日本1990年的兩倍，也因此，眼下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的直接影響將大于日本。

盡管如此，中國(guó)眼下依舊有很多有利因素表明中國(guó)或許能避免房地產(chǎn)長(zhǎng)期下行。

比如中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷并未因股市下行而加劇，而

日本在1990年初股價(jià)暴跌嚴(yán)重?fù)p害了其銀行系統(tǒng)，沖擊很大。

比如中國(guó)的城市化率仍然較低，即使總?cè)丝跍p少，但中國(guó)的城市中心人口仍在繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

又比如盡管中國(guó)人均GDP明顯較低，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛在增長(zhǎng)率卻高于1990年代的日本，

這使得中國(guó)去杠桿化過(guò)程不那么痛苦。

5，租售比大于貸款利率后，大多二線城市房?jī)r(jià)不會(huì)再下跌

未來(lái)高盛預(yù)計(jì)會(huì)有更多的抵押貸款利率下調(diào)以及政策利率下調(diào)。

在抵押貸款利率為2%對(duì)比目前的3.2%的情況下，高盛的公平價(jià)值計(jì)算表明，

在大多數(shù)二線城市不需要額外的房?jī)r(jià)下跌，也能使持有房產(chǎn)的成本等同于租房的成本。

事實(shí)上，這一點(diǎn)也是評(píng)價(jià)未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)止跌的一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。

老潘也在《房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的5個(gè)信號(hào)》闡述過(guò)，即當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)“租售比”大于或等于“貸款利率”時(shí)，那么中國(guó)房地產(chǎn)就終極穩(wěn)了。

這個(gè)邏輯的核心是只要租售比大于貸款利率，這就意味著不需要政策打雞血，房?jī)r(jià)就能自發(fā)穩(wěn)了，這是市場(chǎng)化的力量。

眼下，中國(guó)房地產(chǎn)租售比還在1.5%到2.5%左右，而房貸利率還在3%左右，不少商業(yè)銀行貸款已經(jīng)進(jìn)入低于3%，進(jìn)入2字頭，兩者正在逐步慢慢靠攏，不遠(yuǎn)的將來(lái)就會(huì)迎來(lái)黃金交叉！

事實(shí)上，根據(jù)Wind披露的百城租金回報(bào)率數(shù)據(jù)，2024年3月，一線、二線、三線、四線城市租金回報(bào)率均值分別達(dá)

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