位于北京東三環(huán)的國(guó)貿(mào)橋，是北京最為忙碌的交通樞紐之一。每天，有超過(guò)30萬(wàn)人從四面八方經(jīng)由這座立交橋，涌入總面積僅7.04平方公里的國(guó)貿(mào)CBD辦公。

在國(guó)貿(mào)CBD的核心區(qū)，緊鄰“全球店王”SKP購(gòu)物中心和北京第一高樓“中國(guó)尊”，是一座由三棟高樓組成的大型城市綜合體，其中有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、百貨商場(chǎng)等業(yè)態(tài)。

這就是王健林在18年前拿下的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首個(gè)CBD項(xiàng)目，被內(nèi)部定義為標(biāo)志性戰(zhàn)役。2008年，王健林將萬(wàn)達(dá)總部遷至這里的B座大廈，他也長(zhǎng)期在此辦公。

在長(zhǎng)達(dá)十六年里，這棟大廈從未對(duì)外出租、出售過(guò)。但隨著萬(wàn)達(dá)不停地“賣賣賣”，這座大廈也在2024年4月賣出，新華保險(xiǎn)、中金資本成為萬(wàn)達(dá)CBD的新主人。

“萬(wàn)達(dá)今年賣了得有幾十棟樓。年初他們搬離這里，新業(yè)主入駐后，剩下五層沒(méi)用完，B座這才歷史上首次對(duì)外招租?！币試?guó)貿(mào)地區(qū)為業(yè)務(wù)范圍的商業(yè)地產(chǎn)中介們，提起萬(wàn)達(dá)來(lái)滔滔不絕。

10月下旬，南方周末記者以尋租者身份來(lái)到這里，接待負(fù)責(zé)人的風(fēng)格依舊很“萬(wàn)達(dá)”：掛著藍(lán)色的萬(wàn)達(dá)工牌，一身正裝，“現(xiàn)在這是國(guó)貿(mào)地區(qū)最火的一棟樓，我們規(guī)劃是整層整租，并且會(huì)審核客戶資質(zhì)，價(jià)格約為7.5元/平方米/天。”

這個(gè)價(jià)格在國(guó)貿(mào)CBD屬于中等檔次。走進(jìn)大廈，空置的五層樓里，依然隨處可見萬(wàn)達(dá)的影子，前臺(tái)“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”的Logo還沒(méi)拆掉，棕紅色的實(shí)木硬裝，黑色的皮革沙發(fā)，帶著一定的年代感。

桌椅十分整潔，進(jìn)門右側(cè)的宣傳墻上，“國(guó)際萬(wàn)達(dá)、百年企業(yè)”的口號(hào)下，貼著過(guò)去的種種榮光。成立36年來(lái)，這家公司的口號(hào)從最初的“老實(shí)做人、精明做事”，到“共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)”，再到國(guó)際和百年。

王健林在十年前曾說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)用了25年時(shí)間發(fā)展，真正邁出轉(zhuǎn)型步伐整整20年”。他總結(jié)萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了四次標(biāo)志性轉(zhuǎn)型：走出大連，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型文化企業(yè)，跨國(guó)發(fā)展。

但從2017年開始，這四次轉(zhuǎn)型的成果被一一拋售。文旅、酒店賣給融創(chuàng)與富力，電影賣給儒意，百貨賣給蘇寧，百年人壽賣給綠城，并清空了AMC、游艇等大部分海外資產(chǎn)。

“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在等于資產(chǎn)全都擺在‘貨架’上賣，有錢你就可以買，價(jià)格也足夠低?！奔尤肴f(wàn)達(dá)超過(guò)十年的陳強(qiáng)對(duì)南方周末記者說(shuō)。他參與和見證了北方地區(qū)一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從無(wú)到有、再到今年初被賣出的整個(gè)過(guò)程。

這是近18個(gè)月以來(lái)，萬(wàn)達(dá)賣出的第十七個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，北京CBD總部是第十九個(gè)。根據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)達(dá)已賣出32座廣場(chǎng)。它們?cè)侨f(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)秀的產(chǎn)品，也是王健林表示過(guò)永不放棄的資產(chǎn)。

網(wǎng)傳萬(wàn)達(dá)的下一個(gè)總部，是距北京2260公里外的珠海橫琴國(guó)際商務(wù)中心。多位萬(wàn)達(dá)在職員工對(duì)南方周末記者表示，“搬到珠海的是商管業(yè)務(wù)，他們負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理?！?/p>

2019年，王健林對(duì)商管業(yè)務(wù)的展望是1000億元——“只要繼續(xù)持有商管業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。但隨著這部分業(yè)務(wù)赴港上市的失利，為解決上市對(duì)賭問(wèn)題，2024年3月，王健林將萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)交予了單偉建創(chuàng)立的被譽(yù)為“亞洲小黑石”的太盟投資集團(tuán)。

10月29日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布2024年百富榜。王健林以290億元財(cái)富位列第157位。八年前，他第三次成為中國(guó)首富時(shí)，身家達(dá)到330億美元（約合人民幣2150億元），那一年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)逼近8000億元。

萬(wàn)達(dá)“賣賣賣”就像一出連續(xù)劇。10月，蘇寧易購(gòu)與永輝超市先后向萬(wàn)達(dá)追繳股份回購(gòu)款，合計(jì)超過(guò)86億元。

王健林和萬(wàn)達(dá)，現(xiàn)在還剩下什么？以收購(gòu)韓國(guó)第一銀行、深圳發(fā)展銀行聞名的單偉建，重注萬(wàn)達(dá)，買的又是什么？

萬(wàn)達(dá)速度

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一個(gè)總部，是位于大連市的萬(wàn)達(dá)大廈。

2015年，中信出版社出版了《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書，集合了王健林的演講和內(nèi)部會(huì)議講話。根據(jù)書中信息，萬(wàn)達(dá)于1988年成立，最初的名字叫“西崗住宅開發(fā)公司”。

王健林用“私生子”一詞來(lái)形容最初的萬(wàn)達(dá)。因?yàn)檫@是區(qū)政府與另一家公司聯(lián)合成立的，并不屬于完全的民營(yíng)企業(yè)，王健林借款100萬(wàn)元，湊上了注冊(cè)資金。在那個(gè)什么都需要票的年代，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格控制，大連只有三家企業(yè)能拿到項(xiàng)目指標(biāo)。

成立半年后，“西崗住宅開發(fā)公司”什么項(xiàng)目都沒(méi)有。王健林找到當(dāng)時(shí)主管城建的領(lǐng)導(dǎo)，表示“不管在什么地方，批一點(diǎn)，讓我們有活干，能吃飯就行”。對(duì)方讓他改造市政府北側(cè)的一片棚戶區(qū)，這無(wú)意中讓萬(wàn)達(dá)成為全國(guó)第一家做舊城改造的企業(yè)。

1992年年底，公司銷售額達(dá)到20億元，占當(dāng)時(shí)整個(gè)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)約20%。王健林花了2000元登報(bào)征集公司名，最終選定了“萬(wàn)達(dá)”，寓意“萬(wàn)事皆通達(dá)”。

1993年的分稅制改革，拉開了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的序幕。財(cái)權(quán)上收中央后，土地財(cái)政逐漸成為地方政府新的收入支柱。賣地，對(duì)于地方政府、地產(chǎn)商、商業(yè)銀行這三大主角而言，都成為了日益重要的財(cái)富引擎。

《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》這本書中，王健林在多個(gè)場(chǎng)合頻繁提及，在不同階段，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是巨大的。對(duì)資金鏈、現(xiàn)金流的持續(xù)性焦慮貫穿了他與萬(wàn)達(dá)的36年，并且促成了萬(wàn)達(dá)的四次轉(zhuǎn)型。

更名“萬(wàn)達(dá)”的1992年，公司在大連已經(jīng)沒(méi)有空間再持續(xù)增長(zhǎng)，王健林認(rèn)為企業(yè)要走出大連。那個(gè)年代的口號(hào)是“東西南北中，發(fā)財(cái)?shù)綇V東”，萬(wàn)達(dá)選擇廣州為第一站，從區(qū)域公司成為全國(guó)性公司。

當(dāng)銷售額逼近百億時(shí)，王健林“老是憂慮”，他認(rèn)為住宅地產(chǎn)的局限性在于有項(xiàng)目才能有現(xiàn)金流。但當(dāng)項(xiàng)目停止，或全國(guó)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，該怎么辦？

2000年年初，王健林召開了一場(chǎng)持續(xù)三天的會(huì)議，思考如何才能獲得“長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流”。多元化的探索方向一度包括了電梯、變壓器、制藥廠、超市、外貿(mào)等領(lǐng)域。

最終，萬(wàn)達(dá)選擇做租賃業(yè)務(wù)，從大型購(gòu)物中心入手，它開始第二次轉(zhuǎn)型，由住宅地產(chǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)。自此，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為王健林的壓艙石。

截至2022年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遍布全國(guó)224個(gè)城市，共有473座，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一。

起步時(shí)，中國(guó)還沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的概念。王健林將它定義為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融都包含在內(nèi)。它是以租金為現(xiàn)金流來(lái)源的長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資，又對(duì)周邊500米內(nèi)的商鋪、住宅起到拉高地價(jià)作用。

第一代的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是單棟樓、面積5萬(wàn)平方米的單店模式；第二代擴(kuò)大到10萬(wàn)-15萬(wàn)平方米的組合店模式，開始配套百貨、超市，但零售類占總經(jīng)營(yíng)面積的90%以上。

2004年左右，萬(wàn)達(dá)提出了“城市綜合體”作為第三代產(chǎn)品。零售類占比不超過(guò)50%，其余包含商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅等。目前，全國(guó)大部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均屬于第三代產(chǎn)品。

萬(wàn)達(dá)的“三大戰(zhàn)役”在這一年打響，北京、上海、寧波鄞州三個(gè)城市綜合體同時(shí)開工，兩年后，又在同一周開業(yè)，在當(dāng)時(shí)被看作是房地產(chǎn)開發(fā)的奇跡。

“城市綜合體概念的提出，遠(yuǎn)超同行五年?！标悘?qiáng)正是在這一階段加入萬(wàn)達(dá)的。公司內(nèi)部認(rèn)為，這種超前的商業(yè)模式讓萬(wàn)達(dá)獲得了市場(chǎng)上的議價(jià)權(quán)，多地政府領(lǐng)導(dǎo)幾乎是排著隊(duì)去見王健林，說(shuō)“只要萬(wàn)達(dá)肯去，地可以很便宜”。

在上海，城市規(guī)劃有“一個(gè)中心，兩個(gè)副中心”的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)拿下了其中一個(gè)副中心“五角場(chǎng)”。王健林自述，萬(wàn)達(dá)拿下五角場(chǎng)，是上海第一次出讓市中心100畝的商業(yè)用地，樓面不到4000元/平方米，幾年后漲到了1.6萬(wàn)元/平方米。

上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。視覺(jué)中國(guó)/圖

陳強(qiáng)參與了萬(wàn)達(dá)在北方多地的開疆拓土。提起2011年開業(yè)、總面積110萬(wàn)平方米的唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及斥資80億元、建筑面積183萬(wàn)平方米的石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，他依然十分興奮。

“這個(gè)階段的萬(wàn)達(dá)是重資產(chǎn)時(shí)代，全是城市綜合體，都是不分期開發(fā)。那么大面積，我們可以做到同期開工，一個(gè)城市可以一夜之間鋪滿萬(wàn)達(dá)的廣告。”

“剛來(lái)的時(shí)候，這周圍一大片都是平地，什么都沒(méi)有?！比缃耜悘?qiáng)站在自己參與建造的一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前很是唏噓，他清晰地記得，項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)處于疫情期間，他們?nèi)匀粚?shí)現(xiàn)了21個(gè)月竣工開業(yè)。

兩年內(nèi)竣工開業(yè)，是萬(wàn)達(dá)開發(fā)所有城市綜合體的內(nèi)部要求時(shí)間，廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)做到了在10個(gè)月內(nèi)竣工。全國(guó)不同省份多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在同一天開業(yè)的操作也屢屢出現(xiàn)。

通過(guò)城市綜合體項(xiàng)目的快速“復(fù)制粘貼”，不到七年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從100座擴(kuò)張到400座。陳強(qiáng)記得，那時(shí)公司每一次月度會(huì)議召開前，都會(huì)披露新入職的高管名單，“那都是一批一批地進(jìn)人，量太大了”。

2006年，萬(wàn)達(dá)開啟第三次轉(zhuǎn)型，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化企業(yè)，開始做旅游類項(xiàng)目。2016年，在《魯豫有約》中，王健林就帶著節(jié)目組來(lái)到了南昌的萬(wàn)達(dá)樂(lè)園，將其與迪士尼做比較。

哈爾濱萬(wàn)達(dá)樂(lè)園。視覺(jué)中國(guó)/圖

2015年左右，萬(wàn)達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型開啟，走向國(guó)際。其海外收購(gòu)和投資總額一度達(dá)到了2500億元。

南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2014年-2016年，萬(wàn)達(dá)在海外收購(gòu)、并購(gòu)、投資、建造的項(xiàng)目就多達(dá)16個(gè)。曾買下位于馬德里市中心的西班牙大廈，更以9.21億英鎊吞下了歐洲第一大院線，買下美國(guó)傳奇影業(yè)，劍指世界電影產(chǎn)業(yè)話語(yǔ)權(quán)。

2017年5月，王健林曾提到，萬(wàn)達(dá)會(huì)落地兩個(gè)超過(guò)百億美元級(jí)別的項(xiàng)目，其中一個(gè)是馬來(lái)西亞的大馬城。但兩個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并沒(méi)有出現(xiàn)在項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)行列。根據(jù)當(dāng)年澎湃新聞的報(bào)道，入選的七家中國(guó)公司全部為國(guó)企。

萬(wàn)達(dá)最大的時(shí)候有多大？

綜合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)披露的過(guò)往年度報(bào)告，最早出現(xiàn)員工總?cè)藬?shù)是在2009年，近兩萬(wàn)人。2015年達(dá)到十三萬(wàn)人。2016年達(dá)到巔峰，總資產(chǎn)逼近8000億元，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2550億元。

萬(wàn)達(dá)的“膨脹”與社會(huì)環(huán)境息息相關(guān)。

海通證券分析師姜超曾用“三次放水“來(lái)解釋2008年至2015年間社會(huì)杠桿率的高企。這期間，央行降息13次、降準(zhǔn)11次。利率越低，市場(chǎng)上的貨幣越多，進(jìn)而刺激了企業(yè)、政府和居民的舉債。

“在當(dāng)時(shí)的政策環(huán)境下，對(duì)公司杠桿率沒(méi)有明顯的控制。銀行、企業(yè)出于對(duì)利潤(rùn)和業(yè)績(jī)的追求，會(huì)選擇合作?！毙刨J專家嵇少峰對(duì)南方周末記者說(shuō)。

北京地區(qū)一位從業(yè)超過(guò)二十年的地產(chǎn)管理人士也對(duì)南方周末記者形容，“當(dāng)資金寬松時(shí)，杠桿的錢是不用白不用，大家都忍不住不去加的?！?/p>

該人士透露，比如萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)貸基本上開業(yè)半年就能拿到，行業(yè)一般是一年以上?！拔艺J(rèn)為萬(wàn)達(dá)后來(lái)‘去杠桿’已經(jīng)足夠迅速了，到目前為止它還沒(méi)有爆雷，都完成了保交樓?！?/p>

嵇少峰認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)放大杠桿，既有做大生意的主觀沖動(dòng)，也有被迫的原因?！胺科罄麧?rùn)其實(shí)很薄，杠桿率如果低于五倍，基本沒(méi)錢賺?？梢岳斫鉃橐揽扛軛U來(lái)支撐利潤(rùn)?！?/p>

到了跨國(guó)企業(yè)階段，萬(wàn)達(dá)撬動(dòng)杠桿的工具更豐富。比如，2010年開始，“內(nèi)保外貸”這一銀行跨境擔(dān)保業(yè)務(wù)開啟，境內(nèi)房企總公司向境內(nèi)銀行提供資產(chǎn)擔(dān)保，隨后境內(nèi)銀行向境外銀行出具保函，境外銀行憑借保函向境外投資企業(yè)發(fā)放外幣貸款。

“萬(wàn)事皆成空”

王健林早年寫過(guò)的一首詩(shī)，有兩句是“商戰(zhàn)經(jīng)年財(cái)富雄，向來(lái)萬(wàn)事皆成空”。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)上，這首詩(shī)被記錄過(guò)兩次。他自述為堅(jiān)定的唯物主義者，卻在自己的辦公室門口放了一尊臥佛，會(huì)客廳還有一尊彌勒佛。

他在2013年的一場(chǎng)高峰論壇上分享過(guò)，萬(wàn)達(dá)最初做舊城改造時(shí)，遭遇過(guò)“不準(zhǔn)給房地產(chǎn)貸一分錢”的治理整頓政策。

政策發(fā)布后，銀行停貸，當(dāng)時(shí)不到40歲的王健林連續(xù)九天沒(méi)有睡覺(jué)，“差點(diǎn)精神分裂”。為了一筆2000萬(wàn)元的貸款，王健林跑到一位銀行行長(zhǎng)辦公室堵門50次以上，不能闖進(jìn)門，就在門口站著，從早上到中午，從中午到下午。

“像這樣的調(diào)控，我25年的從業(yè)生涯中來(lái)了7次?！彼?dāng)時(shí)說(shuō)。

但2013年的萬(wàn)達(dá)仍處于上升期。2015年前，萬(wàn)達(dá)挖來(lái)了金融、酒店、文化等多個(gè)板塊的頂尖高手。譬如原中國(guó)建設(shè)銀行高管、深交所高管、喜達(dá)屋大中華區(qū)總裁、微軟（中國(guó)）副總裁、谷歌中國(guó)區(qū)總裁等。

林立曾是萬(wàn)達(dá)的一位高級(jí)管理人員。已離開數(shù)年，他至今留著在萬(wàn)達(dá)的名片，也還記得王健林在那幾年年會(huì)上唱的歌。

2017年年會(huì)，王健林演唱的《一無(wú)所有》在互聯(lián)網(wǎng)上的點(diǎn)擊量超過(guò)10億次。

回頭去看，萬(wàn)達(dá)走到今天這一步，退市、上市和對(duì)賭是關(guān)鍵。

第一步，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的退市。

2006年、2010年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)兩次因?yàn)檎哂绊懞蜆鞘姓{(diào)控，未能在港股和A股實(shí)現(xiàn)上市。2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)終于登陸港交所，成為當(dāng)年規(guī)模最大的IPO。但15個(gè)月后，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的價(jià)值被嚴(yán)重低估，王健林選擇了私有化。

“從港股退市，這個(gè)決定是在不確定的時(shí)期，做出的錯(cuò)誤決策?！绷至?duì)南方周末記者說(shuō)。對(duì)外界來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的退市似乎很突然，但“其實(shí)籌備一段時(shí)間了，他要找到真金白銀去做私有化”。

2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“新國(guó)十條”，明確要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。涉房股權(quán)類融資大門關(guān)閉。

但在2015年，綠地控股借殼上市A股、招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)時(shí)，業(yè)界對(duì)A股重啟房企融資開始重新抱有期待。

“王健林似乎是按他自己的理解，我不做房地產(chǎn)開發(fā)，做萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，目的不是建設(shè)，而是經(jīng)營(yíng)（收租），那就可以符合上市要求?！绷至⒎治?。

2015年起，王健林提出，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主。萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)是這樣解釋其重資產(chǎn)的：萬(wàn)達(dá)主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式是建設(shè)一個(gè)大型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，配套建設(shè)寫字樓、商鋪、住宅，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是以“售”養(yǎng)“租”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后，自己持有經(jīng)營(yíng)，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá)。

輕資產(chǎn)指的是，投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商、管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。

2016年，萬(wàn)達(dá)主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)收入640億元。萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)上，這一年王健林宣布：“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不是地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè)?！边@個(gè)階段，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)年收入達(dá)到1122.7億元。

“為了在國(guó)內(nèi)上市，萬(wàn)達(dá)大刀闊斧地將當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)板塊砍掉，2016年就砍了一半。但砍掉以后，才發(fā)現(xiàn)集團(tuán)利潤(rùn)下降得很厲害?！绷至⒄f(shuō)。2017年，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)收入同比減少23.7%，同年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入減少10.8%。

也在2016年，金融去杠桿開始。央行提高了國(guó)庫(kù)存款定存利率，提高銀行負(fù)債成本，以壓低杠桿。2017年3月開始，原銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列監(jiān)管文件，開始檢查銀行業(yè)的種種亂象與監(jiān)管套利。

2017年底至2018年初，《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》發(fā)布，即“資管新規(guī)”，遏止了銀行借道表外理財(cái)加杠桿的方式等。

這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是空前的。嵇少峰形容，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一個(gè)很長(zhǎng)的周期，但去杠桿卻是很快的事，說(shuō)斷流就斷流。“房地產(chǎn)公司都是短期債，一下子現(xiàn)金流就不行了?！?/p>

根據(jù)財(cái)新當(dāng)年的報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)于2017年6月中旬要求各家銀行排查包括萬(wàn)達(dá)、海航、復(fù)星在內(nèi)數(shù)家集團(tuán)的授信及風(fēng)險(xiǎn)，它們多是那些年來(lái)海外投資比較兇猛、在銀行業(yè)敞口較大的民營(yíng)企業(yè)。

消息一出，萬(wàn)達(dá)立刻遭遇“股債雙殺”，A股上市的萬(wàn)達(dá)電影股價(jià)跌停后緊急停牌，萬(wàn)達(dá)系債券遭到拋盤。一個(gè)月后，王健林迅速賣掉了酒店和文旅，被外界視為“斷臂求生”。

“酒店他肯定不想賣的，但是酒店回報(bào)周期長(zhǎng)，他知道不賣會(huì)更糟糕。”林立說(shuō)。除了將萬(wàn)達(dá)文旅賣給融創(chuàng)、富力時(shí)媒體聽到的“摔杯子”聲，人們已無(wú)從知道王健林當(dāng)時(shí)所面臨的壓力。

林立記得，2016年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有幾百名高管在西雙版納開年會(huì)，但到了2018年年初，參加年會(huì)的管理人員明顯減少。

接下來(lái)，萬(wàn)達(dá)開始奔波于重復(fù)性的上市、對(duì)賭、失敗、再上市、再對(duì)賭、再失敗的道路上。

2017年，王健林調(diào)整了萬(wàn)達(dá)架構(gòu)，將原商業(yè)地產(chǎn)公司更名為商管集團(tuán)，進(jìn)行IPO，但遲遲未能成功，2021年3月撤回上市申請(qǐng)。四個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)再次被拆分，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心的珠海萬(wàn)達(dá)商管成立，并在三個(gè)月后赴港上市。

到2023年年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)四次向港交所遞交招股書，但均以失敗告終。

“上市過(guò)程中，應(yīng)該是兩次對(duì)賭為今天的萬(wàn)達(dá)債務(wù)危機(jī)埋下了禍根。”林立對(duì)南方周末記者說(shuō)。

2016年9月，王健林為了尋求資金，完成萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化退市，與投資人簽署了300億元的對(duì)賭協(xié)議，要求是萬(wàn)達(dá)在兩年內(nèi)要完成A股上市，否則要承擔(dān)數(shù)百億元的股權(quán)回購(gòu)與利息償還義務(wù)。

2018年，上市失敗，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)、永輝超市等以340億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)于香港退市時(shí)引入投資人的14%股份。

2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)沖擊港股，它與太盟投資集團(tuán)、騰訊等22家機(jī)構(gòu)投資者再次簽署對(duì)賭協(xié)議，若2023年前未能上市成功，投資人享有到期贖回權(quán)。

上市仍然未果后，太盟聯(lián)合其他投資者，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行再投資600億元。

這是近五年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)中最大規(guī)模的單筆投資，解除了王健林的對(duì)賭危機(jī)，也讓他失去了對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)，大連萬(wàn)達(dá)商管對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的持股比例從78.83%降至40%。

“上市和對(duì)賭這個(gè)大坑一直在拖著他，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有第二條路去大力扭轉(zhuǎn)局面?！皬氖峦顿Y和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的香頌資本董事沈萌對(duì)南方周末記者說(shuō)。

2024年10月，蘇寧易購(gòu)與永輝超市以六年前的對(duì)賭協(xié)議，通過(guò)仲裁向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及其子公司追繳股份回購(gòu)款，總額超過(guò)86億元。其中蘇寧方請(qǐng)求裁決支付股份回購(gòu)款50.4億元。

“這是公司依法維權(quán)，案件仲裁庭已經(jīng)受理，將按照仲裁程序依法履行?！碧K寧易購(gòu)方人士對(duì)南方周末記者說(shuō)。

多位資本市場(chǎng)人士對(duì)南方周末記者分析，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管能在港股上市，不僅能解決萬(wàn)達(dá)投資方的負(fù)債問(wèn)題，增加新的融資渠道，還可以在一定程度上緩解流動(dòng)性問(wèn)題。無(wú)法上市，就會(huì)導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債越來(lái)越惡化。

根據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際整理的萬(wàn)達(dá)財(cái)報(bào)，截至2023年3月，萬(wàn)達(dá)商管持有貨幣資金305億元，總資產(chǎn)6122億元，其中投資性房產(chǎn)4587億元?？傌?fù)債3105億元。

今時(shí)不同往日

讓人疑惑的是，如果回頭看萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港股退市是錯(cuò)誤決定，上市未果會(huì)引發(fā)對(duì)賭等一系列問(wèn)題，為什么當(dāng)時(shí)沒(méi)人提出意見？

“王老板氣場(chǎng)太強(qiáng)大了，萬(wàn)達(dá)十幾萬(wàn)員工里，能跟或敢跟王老板說(shuō)‘不’字的，應(yīng)該不超過(guò)一掌之?dāng)?shù)?！绷至?duì)南方周末記者說(shuō)。這也不是萬(wàn)達(dá)獨(dú)然，大型民企或多或少都有這樣的特點(diǎn)，而且重要決策是集團(tuán)內(nèi)部的統(tǒng)一意見，誰(shuí)也不能保證企業(yè)的每個(gè)重大決策都是正確的。

他說(shuō)，萬(wàn)達(dá)善待員工，在某些員工福利待遇上，是國(guó)內(nèi)最好的公司之一。員工一日三餐都免費(fèi)，食堂的食材是定點(diǎn)采購(gòu)的，管理細(xì)節(jié)涉及油鹽醬醋都考慮到位，國(guó)內(nèi)沒(méi)幾家企業(yè)比得上，高管食堂則更加豐富。

但萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部管理，外面評(píng)價(jià)為準(zhǔn)軍事化管理，讓他壓力頗大。“不過(guò)王老板不是只對(duì)員工嚴(yán)格，對(duì)自己也很嚴(yán)格。他在每年年會(huì)上的總結(jié)，兩個(gè)小時(shí)，一分鐘不多、一分鐘不少。這份本事，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的老板中，也是極其罕見的?！?/p>

林立形容，年會(huì)時(shí)，六七百位高管聚集的大會(huì)議室里，統(tǒng)一椅桌，大家都身著西裝，筆直端坐，手機(jī)靜音，一根針掉在地上的聲音都可以聽見，手機(jī)發(fā)出聲響那是從來(lái)不敢想?！斑@應(yīng)該在國(guó)內(nèi)乃至世界的集團(tuán)年會(huì)上，都是獨(dú)此一家?！?/p>

在《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書里，王健林總結(jié)了公司的管理模式：最重要是總部集權(quán)，弱化地方公司總經(jīng)理的個(gè)人作用。萬(wàn)達(dá)各地公司高管經(jīng)常輪換，哪里需要就去哪里，不服從安排就解聘?？偛看怪惫芾?，地方公司不能干涉，避免形成利益共同體。

林立說(shuō)，那些年，外面人對(duì)王健林固然好奇，就連萬(wàn)達(dá)下面公司的管理層，對(duì)他也很好奇，甚至有些崇拜?！霸谀陼?huì)這類場(chǎng)合，當(dāng)看到前面人群像潮水一樣兩邊散開，就是王老板出現(xiàn)了，你也會(huì)身不由己地跟著退讓”，提到此處，他笑了笑，“可能就算已經(jīng)是高管，也想沾沾他的‘首富’氣吧?！?/p>

多位接受南方周末記者采訪的萬(wàn)達(dá)在職、離職人士不約而同地認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)實(shí)在過(guò)于龐大，每個(gè)人都只能局限在自己所看到的部分，難窺全局。

陳強(qiáng)看到的是，萬(wàn)達(dá)每一個(gè)賣出的廣場(chǎng)，與建筑成本相比，都在“打折”出售。他拿北方地區(qū)一個(gè)已經(jīng)賣掉的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉例，當(dāng)初的建造成本接近7億元，“2024年賣出的時(shí)候，也就四個(gè)億左右”。

十年前，各地政府紛紛上門邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)去做項(xiàng)目時(shí)，萬(wàn)達(dá)只能從中選擇1/3甚至1/4來(lái)干?！艾F(xiàn)在不一樣了，買家不是按照建設(shè)成本來(lái)算，而是根據(jù)租金收益來(lái)判斷，我們不這樣賣，賣不出去?！彼麑?duì)南方周末記者說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)建設(shè)城市綜合體的速度很快，賣掉的速度也很快。

陳強(qiáng)說(shuō)，北方地區(qū)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從投資方表達(dá)收購(gòu)意愿到最后成交，“也就四五個(gè)月，你要是現(xiàn)在說(shuō)想買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，我馬上就幫你聯(lián)系”。

一位上海的律師也向南方周末記者透露，曾具有戰(zhàn)略意義的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)，也在求出售。這位律師經(jīng)手過(guò)對(duì)該廣場(chǎng)的資產(chǎn)盤點(diǎn)。

誰(shuí)在買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)？通過(guò)圖表可以看出，主要是保險(xiǎn)資金。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，保險(xiǎn)資金具有規(guī)模大、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，需要配置大量長(zhǎng)期資產(chǎn)以匹配負(fù)債端的需求。相較而言，其他資金渠道可能不具備同等規(guī)模的資金和長(zhǎng)期的投資期限，難以滿足萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這類大型不動(dòng)產(chǎn)的投資需求。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于城市核心區(qū)域，具有穩(wěn)定的租金收入，能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流?！卑匚南矊?duì)南方周末記者說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，始于2000年，是王健林出于對(duì)“長(zhǎng)期、穩(wěn)定現(xiàn)金流”的渴望，這個(gè)模式并沒(méi)有辜負(fù)他。

“萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流一直都還不錯(cuò)，租金收入源源不斷，有自我造血能力。沒(méi)有那種突然之間陷入絕境的情況，這是萬(wàn)達(dá)最大的優(yōu)勢(shì)。”林立說(shuō)。

單偉建買了什么？

太盟投資集團(tuán)（PAG）是一家專注于亞洲的私市股權(quán)投資公司。投資項(xiàng)目包括珍愛(ài)網(wǎng)、大阪環(huán)球影城、騰訊音樂(lè)、奈雪的茶等。主席兼首席執(zhí)行官單偉建此前曾擔(dān)任新橋投資集團(tuán)的聯(lián)席主管合伙人。

單偉建所著《金錢博弈》和《Money Machine》兩本書分別記錄了他和團(tuán)隊(duì)收購(gòu)韓國(guó)第一銀行與深圳發(fā)展銀行的過(guò)程。他常常拿下標(biāo)的看似大膽、實(shí)則穩(wěn)健，買下、重新管理、再賣出時(shí)總能獲得豐厚收益。

單偉建在所著的《走出戈壁》一書中，記錄了自己“屯墾戍邊”和接受教育的歷程。1969年10月，他曾在內(nèi)蒙古戈壁灘上挖土豆，夜晚因?yàn)闆](méi)有過(guò)夜的房屋，每個(gè)人需在地上挖一個(gè)足夠藏身的坑，人得鉆進(jìn)去在寒冷潮濕的坑里睡覺(jué)。

巧合的是，王健林在一次公開演講中提到，1970年他在部隊(duì)當(dāng)兵時(shí)，在東北林海雪原野外宿營(yíng)，也需要自己挖個(gè)雪洞，鉆進(jìn)去過(guò)夜。

五十多年后，在太盟600億元注資珠海萬(wàn)達(dá)商管的簽約儀式上，這兩位身經(jīng)百戰(zhàn)的主角都沒(méi)有現(xiàn)身。這一年，王健林70歲，單偉建71歲。

此次“解救”王健林，仍然是一筆好生意嗎？單偉建帶來(lái)的600億元，買下了什么？

2015年開始，萬(wàn)達(dá)開啟了“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的征程，經(jīng)過(guò)復(fù)雜的股權(quán)變化，王健林實(shí)現(xiàn)了通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)控制大連萬(wàn)達(dá)商管，再控制珠海萬(wàn)達(dá)商管的多層股權(quán)控制關(guān)系。

在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，將大連萬(wàn)達(dá)商管稱為“大商管”，珠海萬(wàn)達(dá)商管稱為“小商管”。比較籠統(tǒng)的劃分是：前者持有各地四百多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是重資產(chǎn)；后者負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理業(yè)務(wù)，為輕資產(chǎn)。

在萬(wàn)達(dá)的重資產(chǎn)時(shí)代，陳強(qiáng)他們屬于“打江山”的人，用極快的速度幫萬(wàn)達(dá)開辟疆土?！澳菚r(shí)候我們是花錢的，和政府對(duì)接、和施工單位對(duì)接、和開發(fā)商對(duì)接，動(dòng)用的資金很大，我們?cè)谇?，商管在后。?/p>

“過(guò)去商管的總經(jīng)理只能和我們的副總經(jīng)理對(duì)接，但隨著集團(tuán)往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們好幾年都見不到獎(jiǎng)金了，輕資產(chǎn)那邊照發(fā)?！标悘?qiáng)笑笑，他也曾想轉(zhuǎn)型去珠海商管但沒(méi)成功。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)，就是只負(fù)責(zé)商場(chǎng)設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)，收入以服務(wù)費(fèi)和租金為主，無(wú)需再承擔(dān)大量資本開支。”趙寧對(duì)南方周末記者說(shuō)。他從事商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)十年，也曾在巔峰期加入萬(wàn)達(dá)，現(xiàn)在另一家商業(yè)地產(chǎn)龍頭公司擔(dān)任管理層。

截至2023年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)廣場(chǎng)497家，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積6898萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)所有省份，合計(jì)227個(gè)城市。

珠海萬(wàn)達(dá)商管投資者之一、中信資本董事總經(jīng)理葉鑫曾對(duì)外表示：大連新達(dá)盟的在管項(xiàng)目中約有40%為第三方購(gòu)物中心，這說(shuō)明萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式具有很好的可復(fù)制性。

如何復(fù)制？趙寧曾在國(guó)內(nèi)幾家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作過(guò)。他坦言，自己的公司與萬(wàn)達(dá)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，“有差距”。

“萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)上的優(yōu)勢(shì)，在于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)模型的標(biāo)準(zhǔn)化。同行跟不上他的節(jié)奏。”他說(shuō)。這是萬(wàn)達(dá)早在2004年就創(chuàng)造的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

首先，與住宅地產(chǎn)開發(fā)“先規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、再招商”相反，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一直走“先租后建”的模式。項(xiàng)目開工前，70%-80%的租賃面積已經(jīng)有主，一開始就規(guī)避了招商風(fēng)險(xiǎn)。

其次，全國(guó)的平均租金分為兩檔，北京上海一檔，其他城市一檔，不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判。而且萬(wàn)達(dá)只租不售，多年來(lái)，他們認(rèn)為，賣商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn)。

“萬(wàn)達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)化就像一臺(tái)機(jī)器。開一個(gè)商場(chǎng)，說(shuō)兩年就兩年，做到極限縮短時(shí)間，繼而縮短現(xiàn)金流?！壁w寧說(shuō)。

二十年前，萬(wàn)達(dá)將投資地產(chǎn)可能會(huì)遇到的各種問(wèn)題，編成了《商業(yè)地產(chǎn)投資100問(wèn)》，后來(lái)合并為《商業(yè)地產(chǎn)投資50問(wèn)》，涵蓋土地、配套、地下、規(guī)劃、稅費(fèi)等各類問(wèn)題。任何新人來(lái)到萬(wàn)達(dá)，給他一本制度，就知道怎么干。

萬(wàn)達(dá)每項(xiàng)工程的工作都編入了模塊化管理軟件。比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從設(shè)計(jì)、工程、裝修、機(jī)電到招商等，計(jì)劃到周，共分三級(jí)、近400個(gè)管控節(jié)點(diǎn)。一級(jí)節(jié)點(diǎn)總裁管理，二級(jí)節(jié)點(diǎn)分管副總裁管理，三級(jí)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目公司管理。實(shí)行“紅黃綠燈制度”，紅燈扣分，相應(yīng)會(huì)扣除獎(jiǎng)金，積累三個(gè)紅燈就換人。

王健林在二十年前就總結(jié)過(guò)，“三流企業(yè)賣產(chǎn)品，二流企業(yè)賣品牌，一流企業(yè)賣標(biāo)準(zhǔn)（模式）”。2021年至2023年，萬(wàn)達(dá)商管的利潤(rùn)逐年增加，分別為53億元、75億元和95億元。

輕資產(chǎn)是如何幫助萬(wàn)達(dá)賺錢的？

趙寧解釋，比如建設(shè)階段，輕資產(chǎn)方會(huì)出五個(gè)管理人，他們會(huì)使用萬(wàn)達(dá)的模型、系統(tǒng)，打通萬(wàn)達(dá)的供應(yīng)鏈，再運(yùn)用萬(wàn)達(dá)的數(shù)據(jù)庫(kù)，教物業(yè)持有方一條條地按照萬(wàn)達(dá)已經(jīng)做了二十年的模式去操作。

這個(gè)階段，管理人會(huì)收取一定勞務(wù)費(fèi)。按照萬(wàn)達(dá)速度，兩年內(nèi)，就可以建成一座廣場(chǎng)，那么開業(yè)以后，每年的租金收入原則是三七開，個(gè)別商場(chǎng)會(huì)有上下浮動(dòng)。這一比例得到另一位受訪者的認(rèn)可。

趙寧曾在個(gè)別項(xiàng)目上與萬(wàn)達(dá)商管是對(duì)手，萬(wàn)達(dá)商管與同行不同的是，跟物業(yè)持有方合作，萬(wàn)達(dá)可以做到一分錢不投?！拔覍?duì)比過(guò)商管的幾種模式，萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)在是最不投入的一家”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，利用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，躺著收錢。

在陳強(qiáng)看來(lái)，太盟拿下珠海萬(wàn)達(dá)商管，看中的第一是企業(yè)規(guī)模足夠大，第二是管理、招商、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)足夠?qū)I(yè)。最后，和萬(wàn)達(dá)出售的廣場(chǎng)一樣：“價(jià)格相較于資產(chǎn)，還是很便宜”。

“單偉建的投資風(fēng)格和巴菲特買股票一樣，當(dāng)企業(yè)的價(jià)格低于價(jià)值時(shí)，我就買入，等待市場(chǎng)回升，價(jià)格和價(jià)值平行甚至更高一些時(shí)，我就獲利?！鄙蛎葘?duì)南方周末記者說(shuō)。本質(zhì)上都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在短時(shí)間受到經(jīng)濟(jì)、局勢(shì)的變化而呈現(xiàn)出低價(jià)。

單偉建形容過(guò)自己的投資風(fēng)格，是Buy-out(控制權(quán)收購(gòu))。無(wú)論是亞洲金融危機(jī)期間收購(gòu)韓國(guó)第一銀行，還是2004年收購(gòu)深發(fā)展，再到萬(wàn)達(dá)珠海商管，最終都實(shí)現(xiàn)了這一步。

買下一家公司后，他常常會(huì)換掉一把手，并且徹底改造它?！督鹑诓┺摹芬粫涗浟耸召?gòu)韓國(guó)第一銀行后的系列舉措，包括尋找新任行長(zhǎng)、新行長(zhǎng)制定戰(zhàn)略、重組團(tuán)隊(duì)、變更適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、調(diào)整資產(chǎn)組合、大數(shù)據(jù)決策、產(chǎn)品創(chuàng)新等?！禡oney Machine》中記錄拿下深發(fā)展控制權(quán)后的改造過(guò)程也與之類似。

南方周末記者找到了一位曾在深發(fā)展任職的員工，他經(jīng)歷了單偉建收購(gòu)后的時(shí)代。他形容，“單偉建并購(gòu)企業(yè)，擅長(zhǎng)抓指標(biāo)考核，指標(biāo)達(dá)標(biāo)或優(yōu)秀后再出售，自然會(huì)賣個(gè)好價(jià)錢?！?/p>

沈萌研究過(guò)單偉建收購(gòu)韓國(guó)第一銀行、深發(fā)展這兩起蜚聲國(guó)際的收購(gòu)案。他認(rèn)為，除了單偉建個(gè)人的專業(yè)能力以及強(qiáng)大的人脈資源外，時(shí)代的發(fā)展才是他成功的關(guān)鍵。

2024年1月，對(duì)賭失敗后的珠海萬(wàn)達(dá)商管重組，設(shè)立大連新達(dá)盟，珠海萬(wàn)達(dá)商管為其子公司。

兩個(gè)月后，單偉建在個(gè)人微信公眾號(hào)上發(fā)表了一篇文章《房市可救》，表示中國(guó)的房市不存在供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩問(wèn)題，尚未轉(zhuǎn)危為安，原因是需求和價(jià)格仍受到政策抑制。目前應(yīng)考慮立即全面松綁，恢復(fù)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的功能，以恢復(fù)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，并使民眾找回對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的信心和消費(fèi)的意愿，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

兩日后，太盟600億元注資珠海萬(wàn)達(dá)商管的簽約儀式落地。2024年9月，大連新達(dá)盟發(fā)生工商信息變更，注冊(cè)資本從162.1億元增至405.17億元。萬(wàn)達(dá)商管董事長(zhǎng)肖廣瑞不再擔(dān)任新達(dá)盟法定代表人、董事長(zhǎng)，由太盟合伙人兼太盟中國(guó)總裁黃德煒接任。

如今局面如何，截至發(fā)稿，萬(wàn)達(dá)方面未回復(fù)南方周末記者的采訪。

單偉建團(tuán)隊(duì)進(jìn)入后改變了什么？有萬(wàn)達(dá)在職員工形容，太盟成為珠海萬(wàn)達(dá)商管新的實(shí)際控制人后，“至今還沒(méi)感覺(jué)到他們對(duì)我們有明顯的改變”。

陳強(qiáng)打開萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的企業(yè)App說(shuō)，“珠海商管和我們分開后，我們手機(jī)的內(nèi)部系統(tǒng)上已經(jīng)看不到他們的部門和框架了?！?/p>

珠海萬(wàn)達(dá)商管新總部的內(nèi)部一角。南方周末記者梅嶺攝

根據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司官網(wǎng)地址，珠海萬(wàn)達(dá)商管的新總部位于“中國(guó)廣東省珠海市橫琴新區(qū)環(huán)島東路3000號(hào)”，這里是珠海ICC橫琴商務(wù)中心，距離“一國(guó)兩制”交匯點(diǎn)橫琴口岸步行僅需10分鐘，與澳門一橋相連。

與北京總部十幾年從未對(duì)外展示過(guò)不同，珠海萬(wàn)達(dá)商管租用了ICC商務(wù)中心AB兩棟樓中的八層辦公樓，還租用了商務(wù)中心里的共享辦公區(qū)。

11月5日，南方周末記者以尋租者身份來(lái)到共享辦公地，負(fù)責(zé)招商的人士表示，“萬(wàn)達(dá)商管大約有300人在我們這里，他們來(lái)半年了。目前只是過(guò)渡，后期會(huì)部分遷回ICC的其他樓層?！惫蚕磙k公按人頭收費(fèi)，報(bào)價(jià)為1500元/人/月。

依然是熟悉的藍(lán)色字體，貼著“珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”標(biāo)志的、大小不一的萬(wàn)達(dá)辦公室夾在一眾其他不同類型的公司里，掛著藍(lán)色萬(wàn)達(dá)工牌的員工依舊非常忙碌，仿佛什么都沒(méi)有變過(guò)。

而就在下個(gè)月，一座25萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將在珠海開業(yè)。