基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和金融領(lǐng)域重要的交叉創(chuàng)新工具，為社會(huì)資本開辟了新的投資路徑。2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)通知及其配套指引，構(gòu)成了我國(guó)REITs市場(chǎng)的頂層制度框架，標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)的正式啟動(dòng)。

自2021年首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市交易以來，我國(guó)REITs市場(chǎng)迅速發(fā)展，試點(diǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)展，現(xiàn)已涵蓋保障性租賃住房、水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)和商業(yè)等領(lǐng)域。通過金融資產(chǎn)的力量，REITs為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支持。截至2024年9月25日，已有45只公募REITs上市交易，交易金額合計(jì)達(dá)到1256億元。

盡管我國(guó)公募REITs已初步實(shí)現(xiàn)了從理論設(shè)計(jì)到實(shí)踐應(yīng)用的跨越，但與海外市場(chǎng)相比仍有發(fā)展空間。未來建議關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量、稅收激勵(lì)措施以及流動(dòng)性的提升，逐步增強(qiáng)REITs產(chǎn)品在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品線中的效用。

我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，發(fā)行審批流程顯著提速。權(quán)益屬性的認(rèn)定、全面常態(tài)化發(fā)行的推動(dòng)，以及印花稅減免等政策層面的規(guī)范和利好，是提升市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵動(dòng)力。目前，我國(guó)公募REITs發(fā)行堅(jiān)持較高的上市標(biāo)準(zhǔn)、“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及相對(duì)嚴(yán)格的擴(kuò)募并購(gòu)規(guī)則，最大程度地對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了預(yù)防與控制，但也制約了發(fā)行效率及盤活資產(chǎn)能力的提升。

項(xiàng)目合規(guī)審核流程嚴(yán)格，“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式下REITs基金搭建流程復(fù)雜，減緩了公募REITs發(fā)行的提速。發(fā)行過程受到國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)以及交易所的共同監(jiān)管，確保了項(xiàng)目質(zhì)量，但多重架構(gòu)延長(zhǎng)了發(fā)行前的準(zhǔn)備時(shí)間與后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)。

配套支持性稅收政策尚未完善，原始權(quán)益人推動(dòng)REITs項(xiàng)目的動(dòng)力受限。稅收政策直接影響REITs運(yùn)行成本，進(jìn)而影響產(chǎn)品收益率。雖然2024年9月發(fā)布的文件對(duì)企業(yè)改制重組環(huán)節(jié)中的印花稅做了減免，但與海外成熟的REITs市場(chǎng)相比，我國(guó)的配套稅收優(yōu)惠政策仍有待進(jìn)一步完善，以提高通過發(fā)行公募REITs產(chǎn)品作為融資渠道的性價(jià)比。