提前還貸，不再是“最好的理財(cái)”？現(xiàn)金為王觀念回歸

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2024-11-28 10:54:53 網(wǎng)易

關(guān)于提前還房貸的話題再次引起熱議。相關(guān)詞條登上微博、百度和抖音熱搜，網(wǎng)友對(duì)此展開熱烈討論。有人一次性借空六個(gè)口袋還清貸款卻遭遇短期流動(dòng)性危機(jī)；有人還清縣城老家的房貸后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌難以變現(xiàn)。

兩個(gè)月前，關(guān)于提前還房貸的話題集中在“提前還貸潮未見緩解”、“銀行設(shè)門檻”等方面。風(fēng)評(píng)的變化源于中國人民銀行9月29日發(fā)布的政策，將存量房貸利率平均下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將節(jié)省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭。具體到個(gè)人，一名有100萬元、25年期房貸的借款人，之前利率為4.4%，調(diào)整后變?yōu)?.55%，總共可以節(jié)省利息超過14萬元。這一政策使得許多人重新評(píng)估手中的資金去向。

在討論提前還房貸之前，需要了解一些基本知識(shí)。正常的房貸還款方式分為等額本金和等額本息兩種。許多人提前還房貸是為了節(jié)省利息，但房貸利息的計(jì)算方式可能并不清楚。以年化利率4.1%為例，貸款100萬元，30年還清，每年的利息并非簡(jiǎn)單的41000元，而是根據(jù)剩余本金逐月計(jì)算。等額本金每月還的本金固定，利息逐漸減少；等額本息每月還款額固定，初期利息多，后期利息少?？傮w上，等額本金的總利息比等額本息少。

提前還房貸有兩種方式：一種是還款期數(shù)不變、減少月供，另一種是月供不變、減少還款期數(shù)。兩者都能降低未來產(chǎn)生的總利息。例如，某人購買300萬房子，首付90萬，貸款210萬，利率3.6%，30年還清。若拿60萬存款提前還貸，在等額本金情況下選擇減少月供可節(jié)省利息32萬元，選擇減少還款期數(shù)則可節(jié)省55萬元；在等額本息情況下，分別可節(jié)省約38萬元和80萬元。一般而言，提前還貸對(duì)于等額本金方式的貸款能省更多利息。

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