隨著城鄉(xiāng)住房建設(shè)進程加快，生活水平不斷提高，人們對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求越來越高。因此，有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費的糾紛時有發(fā)生。如果物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主能否以此為由拒交物業(yè)管理費？廣東某小區(qū)的一起案例給出了答案。

廣東某物業(yè)公司是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，李某是該小區(qū)的業(yè)主。雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)管理費為每月每平方米1.2元，逾期繳費的從逾期之日起按應(yīng)繳費用的千分之三/日交納違約金。然而，李某自2022年1月1日起至2023年12月31日止拖欠了24個月的物業(yè)管理費共2870.78元。物業(yè)公司多次催收無果后，向法院提起訴訟，要求李某支付拖欠的物業(yè)管理費及違約金。

李某辯稱，物業(yè)服務(wù)不到位，如小區(qū)內(nèi)的路燈不亮，電梯有故障等問題，故拒絕交納物業(yè)管理費。

肇慶廣寧縣人民法院審理認為，按照合同約定，交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項基本合同義務(wù)，同時也是物業(yè)公司維系正常經(jīng)營，更好地為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的物質(zhì)保證。李某提交的證據(jù)雖然在一定程度上反映出物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，但不屬于物業(yè)公司根本違約，不足以構(gòu)成拒交物業(yè)費的正當理由。物業(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，李某以個體感受和一般性瑕疵為由拒交物業(yè)費，理據(jù)不足，法院不予采納。

關(guān)于違約金方面，雙方合同中約定的違約金支付標準明顯過高，結(jié)合案涉物業(yè)的現(xiàn)狀，綜合考慮李某的違約情況及物業(yè)公司的損失等，法院酌定違約金按李某拖欠物業(yè)管理費總額的20%計算。最終，法院判決李某向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理費2870.78元以及按拖欠物業(yè)管理費的20%計算的違約金。

法官表示，物業(yè)管理費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營的基礎(chǔ)，具有公共屬性。如果物業(yè)公司已履行合同約定的義務(wù)，不宜根據(jù)某一短期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量或單個、局部瑕疵來認定物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達標。在物業(yè)公司履行合同義務(wù)沒有重大瑕疵的情形下，個別業(yè)主因物業(yè)服務(wù)的一般瑕疵拒交物業(yè)管理費則構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)加強與業(yè)主之間的溝通交流，及時聽取意見和建議，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。如果小區(qū)物業(yè)公司提供的物業(yè)管理未達到合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準，如因小區(qū)安保不到位發(fā)生盜竊頻繁或其他影響業(yè)主正常生活、生產(chǎn)經(jīng)營情形時，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)瑕疵履行的違約責(zé)任。

法官提醒，物業(yè)公司與業(yè)主之間是相互依存、相互支持的關(guān)系。物業(yè)公司要不斷提高服務(wù)意識與質(zhì)量，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；業(yè)主們也需按時繳納物業(yè)管理費，積極配合物業(yè)公司的工作順利開展。只有雙方共同努力，才能營造一個和諧、舒適、安全的小區(qū)環(huán)境。