經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平：房子能買了嗎？

在持續(xù)的政策刺激下，11月一二線樓市延續(xù)了10月的回暖跡象。深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年新高；上海二手房成交量達(dá)2.70萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高；杭州二手房成交量也達(dá)到1.05萬(wàn)套，時(shí)隔19個(gè)月后再次突破“萬(wàn)套時(shí)代”。

近期救樓市政策力度空前，11月再度加碼。9月26日中央會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。10月17日，住建部、財(cái)政部等五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“組合拳”。11月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布稅收優(yōu)惠政策公告，明確契稅、土地增值稅等多項(xiàng)稅收優(yōu)惠，北上廣深接連取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，城中村改造支持范圍擴(kuò)展至近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

目前樓市量起價(jià)穩(wěn)，源于在政策組合拳下前期受創(chuàng)信心有所恢復(fù)，但主要城市庫(kù)存依舊高、居民購(gòu)買力及信心不足、政策效果遞減效應(yīng)明顯，樓市政策仍需加碼。市場(chǎng)總體呈現(xiàn)大分化格局。

短期看，三招可救地產(chǎn)：組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率低、期限長(zhǎng)、規(guī)模大、分配公平，用于保障房；持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購(gòu)房成本；全面取消限購(gòu)，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，其他一線城市也應(yīng)逐步放開。

對(duì)于房地產(chǎn)未來趨勢(shì)，有三大判斷：如果貨幣、財(cái)政、樓市政策持續(xù)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)觸底回升，帶動(dòng)就業(yè)和收入改善，房地產(chǎn)有望逐漸止跌回穩(wěn)；否則會(huì)像517新政一樣，短暫反彈后再度回落，挫傷市場(chǎng)信心；未來以分化為主，人口流入的一線和強(qiáng)二線城市有望改善，人口流出、庫(kù)存嚴(yán)重過剩的低能級(jí)城市面臨漫長(zhǎng)的去化；政策層面短期不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)暴漲普漲，當(dāng)前調(diào)控任務(wù)是從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，未來局部地區(qū)如果大幅上漲可以通過人地掛鉤的市場(chǎng)化方式調(diào)控。

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策。加大契稅優(yōu)惠力度，降低購(gòu)房者置業(yè)成本。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房或第二套住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140㎡以上的，分別減按1.5%和2%的稅率征收契稅。這一政策調(diào)整將稅費(fèi)優(yōu)惠的受益人群從剛需購(gòu)房者擴(kuò)展至改善型購(gòu)房者，顯著減輕了購(gòu)房者的稅負(fù)，降低了購(gòu)房交易成本。

此外，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，銷售持有2年及以上住房免除增值稅，有效降低二手房市場(chǎng)交易成本。北京市、上海市、廣州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。這將有效降低二手房市場(chǎng)的交易成本，并激發(fā)市場(chǎng)活躍度。

10月17日，住建部、財(cái)政部等五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展情況，明確“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的組合拳。四個(gè)取消包括取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性政策；四個(gè)降低包括降首付、降利率、降存量房貸利率等；兩個(gè)增加包括通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，以及年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。

當(dāng)前制約房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的因素主要是收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期。外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國(guó)內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。

房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)。房地產(chǎn)投資下行影響居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問題等。從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，2023年占比下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2000-2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%。房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值，直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬(wàn)億元。房地產(chǎn)是推動(dòng)信用擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要渠道，房地產(chǎn)貸款余額從5.3萬(wàn)億增至52.6萬(wàn)億，占各項(xiàng)貸款余額比例從17.4%增至22.2%。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率66.2%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大空間。預(yù)計(jì)2024-2030年，我國(guó)住房需求總量約65億平方米，年均新增住房需求約9.3億平方米/年。2024年，我國(guó)年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平方米，其中剛性需求3.4億平方米、改善性需求3.6億平方米、更新需求2.4億平方米；預(yù)計(jì)到2030年，住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中剛性需求2.5億平方米、改善性需求3.7億平方米、更新需求2.9億平方米。改善性需求成為我國(guó)住房市場(chǎng)最大的需求支撐。

長(zhǎng)期來看，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心。