一年20萬套的“貝殼”想當(dāng)“一哥”，長租公寓頭部玩家靠什么盈利？(4)

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2024-12-06 17:34:33 空間秘探MeTime

不同于傳統(tǒng)的二房東或租房中介，貝殼省心租的主要收入模式就兩項，一個是空置期的時間差，另一個就是每個月8%～10%的管理費(fèi)。集中式公寓，一方面是長租公寓，包括推出了貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個品牌。另外，貝殼也在探索以酒店產(chǎn)品為供給的月租類產(chǎn)品。

而與房源狂飆、收入倍增相并存的是，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率僅為4.4%，是比較“虛胖”的，雖然收入體量達(dá)到39億元，但只占公司整體凈收入的17%。相比之下，貝殼其他業(yè)務(wù)線對公司的利潤貢獻(xiàn)就更大了，家裝家居的貢獻(xiàn)利潤率為31.2%，存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率為41%。新房交易額為2276億元，同比增加18.4%，銷售增速遠(yuǎn)超部分房企。

03貝殼、魔方、泊寓、冠寓都靠什么盈利？

我國住房租賃行業(yè)租售比偏低，租賃住房企業(yè)利潤率不高，除頭部企業(yè)外大都在維持溫飽經(jīng)營尚可的境地，有很多自身能力不足、營銷運(yùn)營缺失的企業(yè)甚至長期虧損。作為頭部租賃企業(yè)的貝殼、魔方、我愛我家、萬科泊寓等，近些年也在“盈利”的路上努力。

先來看各家的財報：

截至2024年上半年，中海的長租公寓業(yè)務(wù)收入達(dá)到了1.2億元，營收同比增長了57%，長租公寓業(yè)務(wù)正在逐步成為公司收入的重要組成部分。2024年前三季度，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入26.3億元，同比增長3.7%，并創(chuàng)三季報新高。

2024年前三季度，我愛我家的凈利潤扭虧為盈，相較于2023年全年巨虧8.5億元，今年前三季度實現(xiàn)盈利0.09億元，雖然我愛我家仍在虧損線邊緣掙扎，但至少已經(jīng)擺脫了巨虧的不利處境，出現(xiàn)了邊際改善的跡象。

事實上，別看這些頭部企業(yè)的房源規(guī)模都在不停擴(kuò)張，也在盈利，但房源實際的入住率還需要打個折扣，長租公寓拖欠房東租金也頻頻出現(xiàn)。萬科董事會主席郁亮曾坦言，長租公寓是不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一，泊寓也是經(jīng)過8年持續(xù)投入、產(chǎn)業(yè)和模式調(diào)整，才終于實現(xiàn)了利潤回正。在盈利問題上，每個頭部企業(yè)都拿出了自己的“三板斧”。

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