近日，貝殼發(fā)布第三季度財(cái)報(bào)稱，凈收入增至226億元；租房?jī)羰杖?9億元，同比增長(zhǎng)118.4%；省心租在管規(guī)模突破36萬(wàn)套，超出市場(chǎng)預(yù)期。而在去年同期，在管規(guī)模為16萬(wàn)套。截至9月底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理24.7萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)18.7萬(wàn)間；冠寓開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)到13.08萬(wàn)間。貝殼省心租管理運(yùn)營(yíng)規(guī)模遠(yuǎn)超泊寓、冠寓……

01貝殼三季度租房?jī)羰杖?9億元

近期，新居住服務(wù)平臺(tái)貝殼發(fā)布2024年第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額（GTV）7368億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)12.5%，凈收入為226億元，同比增長(zhǎng)26.8%，凈利潤(rùn)達(dá)11.68億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)達(dá)17.82億元，均比上年同期有所下降。毛利率為22.7%，雖然比去年三季度的27.4%有所下滑，但仍然是增收又增利，成績(jī)亮眼，貝殼也被稱為悶聲發(fā)大財(cái)?shù)摹爸薪橐桓纭薄?/p>

其中房屋租賃業(yè)務(wù)則是增速最快的存在，該業(yè)務(wù)在第三季度為貝殼帶來(lái)39億元凈收入，同比增幅達(dá)到118.4%，這一增長(zhǎng)主要由于省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加。在運(yùn)營(yíng)效率方面，據(jù)管理層介紹，貝殼持續(xù)提高租約續(xù)簽的比例，這一舉措有助于降低重新租賃和尋找新租戶的渠道成本。截至三季度末，“省心租”租約續(xù)簽率約為52%，去年同期為48%。

2021年年底，貝殼成立惠居事業(yè)群，正式推出租住服務(wù)平臺(tái)貝殼租房。貝殼的營(yíng)業(yè)收入分為四大板塊：存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其它。貝殼房屋租賃服務(wù)涉及關(guān)于分散式及集中式的租賃住房管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)和包括流量商業(yè)化業(yè)務(wù)、在線租賃管家服務(wù)等在內(nèi)的租賃相關(guān)服務(wù)，此前主要列示在“新興業(yè)務(wù)及其他”業(yè)務(wù)線之中。正是由于房屋租賃服務(wù)的規(guī)模和重要性持續(xù)提升，從今年第一季度開(kāi)始，貝殼開(kāi)始單獨(dú)披露房屋租賃服務(wù)的財(cái)務(wù)狀況。

家裝也是貝殼目前重點(diǎn)拓展的方向，據(jù)貝殼管理層介紹，三季度家裝家居業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，收入規(guī)模達(dá)到42.1億元，同比增長(zhǎng)32.6%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率達(dá)到31.3%。業(yè)內(nèi)人士稱，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的崛起，離不開(kāi)二手房交易業(yè)務(wù)的韌性，因?yàn)槔吓f房翻新改造的需求正在持續(xù)釋放。

可以說(shuō)，非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)正在逐漸成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎。從三季度時(shí)，貝殼對(duì)經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線進(jìn)行了人員調(diào)整，也可以看出貝殼對(duì)這一大板塊的重視。在此次人員調(diào)整中，選用在貝殼經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中經(jīng)過(guò)多年歷練的“老人”徐萬(wàn)剛和王擁群，分別負(fù)責(zé)整裝事業(yè)線經(jīng)營(yíng)管理工作和惠居事業(yè)線經(jīng)營(yíng)管理工作。

事實(shí)上，除了保障性租賃住房為了完成任務(wù)指標(biāo)持續(xù)增加房源量之外，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租早已經(jīng)放慢了擴(kuò)張規(guī)模的速度。貝殼如此迅猛地?cái)U(kuò)充房源量，已經(jīng)不再是單純的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，而正成為一家“一站式”的居住服務(wù)企業(yè)。

021年，貝殼省心租狂飆20萬(wàn)套

2018年4月，貝殼找房橫空出世，由鏈家網(wǎng)正式宣布升級(jí)為貝殼找房。2020年8月13日，貝殼找房成功在紐交所上市。于2021年底，貝殼找房進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略升級(jí)時(shí)宣布“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，成立“貝殼惠居事業(yè)群”，并推出了“貝殼租房”。2022年2月，貝殼租房組建專業(yè)資管與租務(wù)團(tuán)隊(duì)，推出分散式房源托管服務(wù)，即貝殼省心租，業(yè)務(wù)目標(biāo)是“微利可持續(xù)”，摒棄二房東租金剪刀差的盈利模式。到現(xiàn)在，其租房業(yè)務(wù)發(fā)展不過(guò)3個(gè)年頭。

但從貝殼的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，其房屋托管業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模。截至三季度末，省心租在管規(guī)模突破36萬(wàn)套，去年同期為超16萬(wàn)套。也就是說(shuō)，在1年時(shí)間內(nèi)，貝殼省心租新增管理房源達(dá)到20萬(wàn)套，平均每個(gè)月新增超1.6萬(wàn)套。就規(guī)模論，貝殼已經(jīng)是中國(guó)最大的居住服務(wù)企業(yè)。

可以明確知道的是，“省心租”在管房源屬于一路狂飆的狀態(tài)。

貝殼找房在2022年年度財(cái)報(bào)中提到，從2021年11月底到2022年12月31日，1年零1個(gè)月，不足400天的時(shí)間，省心租在管房源規(guī)模突破7萬(wàn)套。2023年，第一季度“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬(wàn)套，3個(gè)月新增2萬(wàn)套；2023年第二季度末，這個(gè)數(shù)據(jù)變成了12萬(wàn)套，3個(gè)月時(shí)間又新增了3萬(wàn)套；2023年第三季度末，“貝殼省心租”在管房源規(guī)模超16萬(wàn)套，3個(gè)月時(shí)間新增了4萬(wàn)套；2023年第四季度末，“省心租”在管房源規(guī)模勢(shì)如破竹，升至20萬(wàn)套。

貝殼的增長(zhǎng)速度有多快呢？有人計(jì)算，同樣都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)起家，同樣都經(jīng)營(yíng)著房屋租賃業(yè)務(wù)，成立超過(guò)23年歷史的老將相寓，截至三季度末，在管房源規(guī)模與年初相比實(shí)現(xiàn)了11.8%的穩(wěn)健增長(zhǎng)，總量達(dá)到30.4萬(wàn)套。從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，成立3年的貝殼租房在管房源量已經(jīng)趕上發(fā)展近二十年的相寓體量。

再看其他“前輩”，2024年上半年，我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.2億元，歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)2935.75萬(wàn)元，較去年同期扭虧為盈。截至9月底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理24.7萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)18.7萬(wàn)間；龍湖冠寓今年上半年開(kāi)業(yè)房間數(shù)12.3萬(wàn)間?？梢哉f(shuō)，已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓的貝殼，正在“后來(lái)居上”。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼平臺(tái)活躍門(mén)店數(shù)達(dá)到46857家，同比增長(zhǎng)14.6%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)達(dá)到423400名，同比增長(zhǎng)6.1%；新房方面，凈新增近6000家門(mén)店。從貝殼的門(mén)店數(shù)量及中介人員數(shù)量就可以知道為什么貝殼省心租房源增長(zhǎng)這么快。

目前貝殼自營(yíng)供給是其第一階段的目標(biāo)，主要分兩大類，第一類分散式，第二類就是集中式。其中，分散式以省心租業(yè)務(wù)為主；既沒(méi)有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓那么“重”，又比單純的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)往前一步，目的是將市場(chǎng)上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房源，并提供專業(yè)管家服務(wù)。

不同于傳統(tǒng)的二房東或租房中介，貝殼省心租的主要收入模式就兩項(xiàng)，一個(gè)是空置期的時(shí)間差，另一個(gè)就是每個(gè)月8%～10%的管理費(fèi)。集中式公寓，一方面是長(zhǎng)租公寓，包括推出了貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個(gè)品牌。另外，貝殼也在探索以酒店產(chǎn)品為供給的月租類產(chǎn)品。

而與房源狂飆、收入倍增相并存的是，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率僅為4.4%，是比較“虛胖”的，雖然收入體量達(dá)到39億元，但只占公司整體凈收入的17%。相比之下，貝殼其他業(yè)務(wù)線對(duì)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)就更大了，家裝家居的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為31.2%，存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為41%。新房交易額為2276億元，同比增加18.4%，銷售增速遠(yuǎn)超部分房企。

03貝殼、魔方、泊寓、冠寓都靠什么盈利？

我國(guó)住房租賃行業(yè)租售比偏低，租賃住房企業(yè)利潤(rùn)率不高，除頭部企業(yè)外大都在維持溫飽經(jīng)營(yíng)尚可的境地，有很多自身能力不足、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)缺失的企業(yè)甚至長(zhǎng)期虧損。作為頭部租賃企業(yè)的貝殼、魔方、我愛(ài)我家、萬(wàn)科泊寓等，近些年也在“盈利”的路上努力。

先來(lái)看各家的財(cái)報(bào)：

截至2024年上半年，中海的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)收入達(dá)到了1.2億元，營(yíng)收同比增長(zhǎng)了57%，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)正在逐步成為公司收入的重要組成部分。2024年前三季度，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.3億元，同比增長(zhǎng)3.7%，并創(chuàng)三季報(bào)新高。

2024年前三季度，我愛(ài)我家的凈利潤(rùn)扭虧為盈，相較于2023年全年巨虧8.5億元，今年前三季度實(shí)現(xiàn)盈利0.09億元，雖然我愛(ài)我家仍在虧損線邊緣掙扎，但至少已經(jīng)擺脫了巨虧的不利處境，出現(xiàn)了邊際改善的跡象。

事實(shí)上，別看這些頭部企業(yè)的房源規(guī)模都在不停擴(kuò)張，也在盈利，但房源實(shí)際的入住率還需要打個(gè)折扣，長(zhǎng)租公寓拖欠房東租金也頻頻出現(xiàn)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾坦言，長(zhǎng)租公寓是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢(qián)的業(yè)務(wù)之一，泊寓也是經(jīng)過(guò)8年持續(xù)投入、產(chǎn)業(yè)和模式調(diào)整，才終于實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)回正。在盈利問(wèn)題上，每個(gè)頭部企業(yè)都拿出了自己的“三板斧”。

先說(shuō)說(shuō)上面提到的貝殼，走的是“微利可持續(xù)”的邏輯。此次貝殼將租房業(yè)務(wù)收入暴漲的主要原因依舊歸結(jié)于：“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”，這種模式僅向業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費(fèi)，和向租客按月收取服務(wù)費(fèi)，區(qū)別于房東直租和“二房東模式”?？罩闷谑秦悮び年P(guān)鍵，擁有龐大二手房源系統(tǒng)和前置經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流量入口優(yōu)勢(shì)的貝殼，可以最快的時(shí)間把房屋租賃出去，并且在過(guò)程中進(jìn)一步降低空置期，掙到一筆來(lái)自時(shí)間的紅利。

魔方公寓作為國(guó)內(nèi)集中式較早起步的公司，其收入來(lái)源主要是租金+管理費(fèi)+增值服務(wù)費(fèi)。管理費(fèi)主要是魔方向租戶收取的物業(yè)費(fèi)，大約每月每間房200-300元，增值服務(wù)費(fèi)用主要是在其高端產(chǎn)品中才體現(xiàn)，如租車服務(wù)、入室保潔、衣物清洗、商品代購(gòu)等額外服務(wù)。雖然關(guān)于增值服務(wù)收入占比并沒(méi)有明確數(shù)據(jù)說(shuō)明，但從魔方推出的「公寓+」戰(zhàn)略，擴(kuò)大服務(wù)半徑，期望創(chuàng)造更高的毛利率，足以看出魔方對(duì)增值服務(wù)方面的期待。

以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為主的地產(chǎn)系住房租賃房企，房源規(guī)模擴(kuò)張速度與貝殼也不相上下，但其盈利之路卻沒(méi)有這么“平坦”。萬(wàn)科雖2008年便早早借廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目切入長(zhǎng)租公寓賽道，卻直至2023年才首次宣布盈利。與萬(wàn)科泊寓同年成立的龍湖冠寓，于2021年便宣布盈利。相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦，亦在2022年年中實(shí)現(xiàn)盈利，彼時(shí)，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)盈利的公司。

關(guān)于這些住房租賃房企盈利的因素，空間秘探認(rèn)為有兩個(gè)方面十分重要。一方面，聚焦集中式，項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大。過(guò)去，優(yōu)質(zhì)的集中式公寓物業(yè)，獲取難度很大，導(dǎo)致市面上一直是碎片化、分散式的模式為主。但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。房企在這方面具有天然優(yōu)勢(shì)，集中管理也讓企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率更高。

一方面，“二房東”模式轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式。目前長(zhǎng)租企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式主要有輕資產(chǎn)托管模式（只做品牌、系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)管理能力的輸出）、中資產(chǎn)包租模式（前面提到的“二房東”模式）、重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)模式（即自持物業(yè)，拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)一條龍，再運(yùn)用金融工具如REITs退出）。目前的長(zhǎng)租市場(chǎng)，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，“輕重結(jié)合”模式成為當(dāng)下重要發(fā)展方向，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)步提升。比如萬(wàn)科泊寓這幾年，泊寓在項(xiàng)目獲取多數(shù)是輕資產(chǎn)的方式，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。

保租房REITs和各項(xiàng)金融、稅收等政策的出現(xiàn)，也讓保租房項(xiàng)目投融管退商業(yè)閉環(huán)雛形初步形成，給租賃住房行業(yè)帶來(lái)更多的新增機(jī)會(huì)，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)上市的保障性租賃住房REITs已經(jīng)6單。

此外，在梳理過(guò)程中，也發(fā)現(xiàn)了租賃企業(yè)一些共同點(diǎn)。

一是內(nèi)部存量資產(chǎn)的盤(pán)活運(yùn)營(yíng)成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)模式，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“由售轉(zhuǎn)租”的新模式也取得了巨大突破。在今年5月國(guó)家的“3000億再貸款”計(jì)劃下，地方國(guó)企收儲(chǔ)房源掀起熱潮。杭州、惠州、江門(mén)、重慶、鄭州、煙臺(tái)、河南已經(jīng)再度掀起新一輪房源收儲(chǔ)行動(dòng)，收儲(chǔ)的指向也正是保障性住房。不少長(zhǎng)租企業(yè)十分重視目前的存量資產(chǎn)盤(pán)活，對(duì)市場(chǎng)上的存量房源，包括城中村、非居商辦等房源進(jìn)行公寓的轉(zhuǎn)化等。

二是收并購(gòu)頻繁，從收購(gòu)后的項(xiàng)目定位來(lái)看，能產(chǎn)生規(guī)模效益、高溢價(jià)的大型高端產(chǎn)品更為被偏愛(ài)。如廣東的買(mǎi)家今年用了10億+收購(gòu)了上海凱德的雅詩(shī)閣；周大福旗下的城璟租住集團(tuán)，今年在上?！按笫止P”收購(gòu)公寓。其中今年3月拿下上海規(guī)模較大的3棟各19層公寓，將提供900套以上宿舍型公寓，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)就投放。而該集團(tuán)自2022年底成立以來(lái)，1年多時(shí)間就已接連完成兩筆重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的收并購(gòu)。

城市國(guó)資“下場(chǎng)”收舊房，也是令人關(guān)注。重慶的國(guó)企嘉寓5月全市發(fā)布收購(gòu)公寓公告，要求須是整幢、整單元商品房；單套建筑面積不超過(guò)90㎡為主。而這家企業(yè)今年就連同當(dāng)?shù)刈赓U住房基金完成了7個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)，合計(jì)4207套房源。

三是在產(chǎn)品組合上，采用“長(zhǎng)短租”模式。短租可以彌補(bǔ)長(zhǎng)期租約不足造成的缺口，有效減少空置率。另外從盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)效益。所以，越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓開(kāi)始轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，采取長(zhǎng)租為主、短租為輔的辦法。有媒體報(bào)道稱，城家公寓年租產(chǎn)品占比約40%，中短租產(chǎn)品占比約60%，其中月租占比超過(guò)10%，2~5月租期占比約20%～30%。相比全年租產(chǎn)品，長(zhǎng)短租結(jié)合的模式一年相當(dāng)于賺14.2個(gè)月的租金。

04規(guī)模，不是長(zhǎng)租公寓唯一“命門(mén)”

對(duì)比2022年底，租賃企業(yè)已開(kāi)業(yè)房量規(guī)模增長(zhǎng)明顯。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，已開(kāi)業(yè)規(guī)模超十萬(wàn)間的租賃企業(yè)包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，已開(kāi)業(yè)規(guī)模超5萬(wàn)間的租賃企業(yè)包括魔方公寓、樂(lè)乎公寓、百瑞紀(jì)以及瓴寓在內(nèi)的多家企業(yè)。當(dāng)前來(lái)看，中國(guó)的租住市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，全國(guó)潛在用于出租的房源已超過(guò)6000萬(wàn)套，租金高低已不是主要矛盾，能不能成功出租獲得有效收益成為關(guān)鍵。

在行業(yè)加速洗牌的過(guò)程中，以泊寓、冠寓、有巢公寓等為代表的長(zhǎng)租公寓品牌頭部?jī)?yōu)勢(shì)明顯。但二房東跑路、收費(fèi)不合理、租后體驗(yàn)不佳等問(wèn)題依舊是租賃企業(yè)面臨的難解困局。從近幾年獲得融資的長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，規(guī)模不再是唯一訴求，他們開(kāi)始關(guān)注更多細(xì)節(jié)。

首先，關(guān)注品牌能否形成矩陣和集群效應(yīng)，增強(qiáng)品牌影響力。從市場(chǎng)層面來(lái)看，保租房大量入市，增加高品質(zhì)租賃住房供給，租賃住房供給存量持續(xù)走高。再加上近期“國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)買(mǎi)房”火熱，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收購(gòu)存量房作為保租房，這將進(jìn)一步增加保租房的供給。如何品牌化可持續(xù)發(fā)展是每一個(gè)租賃品牌必須思考的問(wèn)題。

對(duì)此，租賃企業(yè)們?cè)诤诵某鞘械年P(guān)鍵點(diǎn)位形成矩陣式的門(mén)店布局，如博楓、領(lǐng)盛、睿星、鐵獅門(mén)等眾多國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)，紛紛聚焦一線城市及強(qiáng)二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此前，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平舊也曾提到，長(zhǎng)租公寓介入比較早，但現(xiàn)在反而會(huì)更加審慎，會(huì)更堅(jiān)持布局核心城市、核心區(qū)域。

隨著Z世代青年的需求也被看到再放大，長(zhǎng)租公寓也被賦予了新的時(shí)代意義，紛紛打造商業(yè)+娛樂(lè)+住房等全方位配套設(shè)施，形成社區(qū)型多業(yè)態(tài)化模式。比如萬(wàn)科泊寓、城家公寓、華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓等在保障性租賃住房社區(qū)運(yùn)營(yíng)合作開(kāi)業(yè)、收購(gòu)、攜手簽約合作、資本募資方面十分活躍。這受此影響下，集中式租賃產(chǎn)品占比將進(jìn)一步提高。

其次，“如何盈利”仍是租賃企業(yè)們關(guān)心的核心問(wèn)題。南京、杭州、天津市等地正研究制定收購(gòu)商品房用作保障性住房相關(guān)政策。但太平洋證券近期的一份研報(bào)顯示，目前地方國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)存量房落地?cái)?shù)量不多，而且推進(jìn)速度較快的均為去年租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市，其中鄭州和濟(jì)南兩城收購(gòu)的房源量較多，其余城市收購(gòu)規(guī)模相對(duì)較小。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)或許是地方對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)收益信心不足，擔(dān)憂新增隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，部分租賃企業(yè)正主動(dòng)放緩規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)清退運(yùn)營(yíng)較差的房源或項(xiàng)目。如自2018年以來(lái)，冠寓新增開(kāi)業(yè)規(guī)模逐漸下降。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年、2020年、2021年、2022年末，該公司累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分別達(dá)到7.5萬(wàn)間、9萬(wàn)間、10.6萬(wàn)間、11.6萬(wàn)間，分別實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)41.51%、20%、17.78%、9.43%。僅從規(guī)模擴(kuò)張速度來(lái)看，冠寓是有意放緩了腳步，現(xiàn)有的在營(yíng)規(guī)模，實(shí)際上有一部分在退出，特別是此前高價(jià)格包租進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目。冠寓的整體策略明顯在做調(diào)整，重點(diǎn)放在了優(yōu)化房間數(shù)量和質(zhì)量，而不再以房間數(shù)量作為硬性指標(biāo)，顯得尤為理智。

再者，資產(chǎn)如何保值、增值也是值得關(guān)注的問(wèn)題。今年，多筆大宗交易發(fā)生、租賃住房REITs正在不斷上新中、大量保租房入市、各家企業(yè)正在積極謀劃新的產(chǎn)品線……長(zhǎng)租公寓、酒店類產(chǎn)品通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)賺取收益以保障資產(chǎn)價(jià)值成為行業(yè)共識(shí)，租賃住房進(jìn)入了新的資管模式。目前，市場(chǎng)上不缺資產(chǎn)，但是缺少好資產(chǎn)。這對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商提出了更高的要求，如果能力不濟(jì)，盤(pán)活后的物業(yè)就會(huì)變成另外一種形式的存量資產(chǎn)。

對(duì)此，租賃企業(yè)的“資產(chǎn)管理組織”存在感越來(lái)越強(qiáng)。如萬(wàn)科成立商業(yè)事業(yè)部，統(tǒng)籌長(zhǎng)租公寓事業(yè)部、酒店與度假事業(yè)部、物業(yè)事業(yè)部、印力集團(tuán)、物流事業(yè)部資產(chǎn)管理；綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)改名“綠城商用”，戰(zhàn)略定位更是從單一的資產(chǎn)管理，升級(jí)為全鏈條的商用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商，以商業(yè)、酒店、長(zhǎng)租公寓為核心業(yè)務(wù)，主要負(fù)責(zé)持有物業(yè)的全生命周期管理，實(shí)現(xiàn)綠城中國(guó)及合作方持有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。其背后是租賃企業(yè)開(kāi)始放緩對(duì)規(guī)模的沖擊，回歸商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

綜上，自2014年，雷軍投資You+，將長(zhǎng)租公寓拉入大眾視野，如今的住房租賃市場(chǎng)已然渡過(guò)野蠻式擴(kuò)張，由“開(kāi)發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”。但租賃市場(chǎng)并非簡(jiǎn)單地將房源進(jìn)行一種集中，是個(gè)針尖上削鐵的生意，沒(méi)有人能躺著賺大錢(qián)。大浪淘沙始見(jiàn)金，在市場(chǎng)“角力”爭(zhēng)奪中，在確定性的趨勢(shì)中主動(dòng)出擊，深化公寓的“差異化”與“品牌運(yùn)營(yíng)”打造，真正的專業(yè)化精細(xì)模式，將成為決勝籌碼！