一個(gè)充滿誘惑和風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域。

1

飆漲

法拍房又傳來(lái)了新信號(hào)。

不久前，一份國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)發(fā)布的報(bào)告在網(wǎng)上流傳，里邊透露了一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：2024年1-9月，全國(guó)法拍房掛拍量為494737套，同比增長(zhǎng)66.84%，掛牌金額超過(guò)5200億。

在這些法拍房當(dāng)中，住宅用房占比最高，達(dá)48.47%。具體來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)全國(guó)法拍住宅用房掛拍量為239814套，成交量為79645套，成交率為33.21%%，平均成交折扣率為76.35%。

相比去年同期，這個(gè)掛拍量增長(zhǎng)29.61%。

從城市看，2024年1-9月，40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、武漢、鄭州等。流拍率較高的城市是蘭州和西寧，都超過(guò)90%。

法拍房掛拍量的暴增，其實(shí)早有跡象。

在上海，法拍房的掛牌量已經(jīng)達(dá)到8.19萬(wàn)套，是2021年8月以來(lái)的最高值，也是首次突破8萬(wàn)套。

拉長(zhǎng)時(shí)間看，中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年住宅類法拍房全國(guó)共有3.78萬(wàn)套，到了2023年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)變成了37萬(wàn)套，是當(dāng)年的近10倍！

▲圖源：網(wǎng)易數(shù)讀

更勁爆的數(shù)據(jù)出現(xiàn)在2022年。彼時(shí)，在全球疫情、房地產(chǎn)下行周期等連環(huán)沖擊下，各地的法拍房如雨后春筍般冒出。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)，光阿里拍賣平臺(tái)上的法拍房數(shù)量就超過(guò)了300萬(wàn)套。

這一年，也被媒體稱為“法拍房大年”。

法拍房，為啥飆得這么快？

2

破裂

回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們先簡(jiǎn)單解釋下法拍房是個(gè)啥。

法拍房，全稱“法院拍賣房產(chǎn)”，是人民法院按照國(guó)家法律規(guī)定依法進(jìn)行拍賣的房源。法拍房的房源，大多來(lái)自于強(qiáng)制執(zhí)行拍賣。例如：

銀行貸款產(chǎn)生：原業(yè)主不能如期償還房貸

民間借貸產(chǎn)生：網(wǎng)貸平臺(tái)，或者其他民間借貸，在借貸期間，雙方約定以房產(chǎn)為抵押，到期不能還款

司法沒(méi)收產(chǎn)生：因?yàn)樯婕靶淌掳讣谂袥Q中被依法沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)

無(wú)主房產(chǎn)：無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)……

清楚了基本概念，我們?cè)賮?lái)探究法拍房增長(zhǎng)的原因。

第一，債務(wù)糾紛多了。

法拍房的房源里，最多的就是訴訟資產(chǎn)，其中又以債務(wù)糾紛為主。做生意破產(chǎn)了、借債到期沒(méi)錢還了、替人擔(dān)保債務(wù)人跑路了……都有可能讓房子進(jìn)入法拍程序。

以廣州為例，中?；ǔ菫秤袀€(gè)起拍總價(jià)為3355.6萬(wàn)元的豪宅，房屋所有人是一個(gè)做生意20多年的電器公司老板，因?yàn)橥锨啡谫Y公司的錢，房子被執(zhí)行查封。

此前杭州還有一個(gè)案例，一男子給一個(gè)公司做擔(dān)保，后來(lái)這個(gè)公司破產(chǎn)了，男子名下的房產(chǎn)也被法院查封，成為了法拍房。

第二，杠桿買房資金斷裂。

前幾年地產(chǎn)行情火爆的時(shí)候，不少人瘋狂加杠桿買房甚至炒房，還有人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)貸余額高達(dá)22.15萬(wàn)億，而在2020年末這個(gè)數(shù)字僅為11.54萬(wàn)億。這其中，有多少流入了樓市呢？

例如今年初，市場(chǎng)流傳，深圳保守估計(jì)有幾萬(wàn)人通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)等方式，從銀行套錢出來(lái)投鼎益豐。鼎益豐爆雷之后，這批人直接傻眼了。

此外，根據(jù)安永《中國(guó)上市銀行2023年回顧及未來(lái)展望》的數(shù)據(jù)，上市銀行的個(gè)人住房貸款違約率從2021年的0.32%漲到了2023年的0.49%。

杠桿崩了、工作沒(méi)了、不想還貸了……各種因素之下，很多人走上了斷供的道路，房子只能被法拍。

第三，技術(shù)的提升和觀念的普及。

2017年，隨著最高人民法院的發(fā)文，“司法拍賣網(wǎng)絡(luò)化”才正式進(jìn)入大眾的視線。到了2019年，阿里拍賣已經(jīng)有全國(guó)99%的法院入駐?？梢哉f(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房產(chǎn)拍賣領(lǐng)域的普及，才讓更多人關(guān)注到法拍房。

3

暗坑

肯定有人要問(wèn)，法拍房能買嗎？

從價(jià)格來(lái)看，法拍房確實(shí)有優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)的報(bào)告，今年1-9月法拍房平均成交折扣率為77.17%，同比減少2.84個(gè)百分點(diǎn)。從實(shí)際成交看，經(jīng)歷多次法拍的房子甚至能打7折或者更低。

這啥概念呢？如果是在一線城市，市場(chǎng)價(jià)1000萬(wàn)的房子，只需要700萬(wàn)就能拍下，省了300萬(wàn)，這確實(shí)美滋滋。

但“撿漏”背后，暗藏的坑也很多。

例如2017年7月，廣州的李某以559萬(wàn)元的價(jià)格，在阿里拍賣網(wǎng)上拍下了一套117平米的房子，折算下來(lái)，單價(jià)僅為4.8萬(wàn)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。但李某獲得產(chǎn)權(quán)證去收樓時(shí)，一推門蒙了：房屋原產(chǎn)權(quán)人陳某還住在里面，而且賴著不走。

無(wú)奈的李某只好把“老賴”陳某告上了法庭。但根據(jù)法院的判決，因?yàn)榉孔优馁u前已經(jīng)清楚說(shuō)明是“按現(xiàn)狀不交吉”方式拍賣，因此李先生需要對(duì)此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也就是容忍“老賴”繼續(xù)住下去，而“老賴”只需要按照每月最高7895元的限額支付租金。

也就是說(shuō)，原產(chǎn)權(quán)人陳某只需要一年最多支付9.48萬(wàn)租金就可以一直住下去，而李某花了559萬(wàn)買下的房子，算下來(lái)最起碼得等59年才能回本！

再如2019年3月，重慶“陽(yáng)光100”小區(qū)里的趙先生在“家里”被人上門收租。

此前，趙先生通過(guò)朋友陳某買下了這套房子，陳某曾自稱有渠道、可以買到內(nèi)部?jī)r(jià)的“法拍房”。但直到房東上門收租，他才發(fā)現(xiàn)自己被騙了。

更離奇的是，在警方的調(diào)查下，一起涉案金額上億的連環(huán)詐騙案浮出水面。

陳某伙同李某、張某、林某等人，以認(rèn)識(shí)人可以低價(jià)購(gòu)買銀行、法院處置房產(chǎn)為由，租賃高檔小區(qū)“陽(yáng)光100”等房屋，以交房名義將30多套房產(chǎn)交予受害人入住，收取趙先生等人8000多萬(wàn)元購(gòu)房定金。

實(shí)際上，法拍房大多“身世復(fù)雜”，當(dāng)你買下這樣的房子后，以下問(wèn)題都有可能遇到：多次抵押、惡意租賃、非法侵占、戶籍霸占、暗藏天價(jià)過(guò)戶稅……

每一個(gè)問(wèn)題，都能讓你崩潰。

便宜，是法拍房最大的誘惑，也是最大的陷阱。

如果你不是專業(yè)人士，我給你的建議只有一個(gè)：珍愛(ài)生命，遠(yuǎn)離法拍房。