樓市開始出現(xiàn)反常的一幕！自9月26日以來，讓房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)成為明確目標(biāo)。目前，一些企穩(wěn)跡象已經(jīng)顯現(xiàn)：10月和11月，一線城市樓市成交量連續(xù)兩個(gè)月上漲；11月底起，一二線城市再次掀起“賣地潮”，北上深珠等城市重現(xiàn)地王；最新公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房價(jià)格上漲的城市增加了10個(gè)，二手房價(jià)格上漲的城市增加了2個(gè)；各線城市的新房和二手房價(jià)格同比跌幅均出現(xiàn)收窄。

然而，這些好轉(zhuǎn)跡象背后也存在割裂現(xiàn)象：全國各地的開發(fā)商正在掀起“瘋狂退地潮”，覆蓋了一二三四線城市。一方面，開發(fā)商在拼命拿地創(chuàng)造新地王，另一方面又在拼命退地回籠現(xiàn)金流。這不尋常的現(xiàn)象傳遞出一個(gè)重要信號(hào)：很多房產(chǎn)可能無法回到大漲前夜，只能在生死線上徘徊。

樓市，開始出現(xiàn)反常的一幕 房企瘋狂退地潮

實(shí)際上，這次退地潮的主要參與者是“國家隊(duì)”。例如，央企華僑城重新退回了武漢楊春湖地塊，越秀地產(chǎn)在廣州白云、番禺、海珠區(qū)完成了總價(jià)超過135億元的“退地三連”；北京一宗萬科8年前拿下的海淀地塊，在7月底重新掛牌出讓，被保利建工聯(lián)合體斥資89億拿下；溫州地方城投鹿城公司也在去年6月拿地后于今年9月退地。

房企集體退地的原因現(xiàn)實(shí)且直接。首先，這些地塊本身已不具備囤地價(jià)值。拿地時(shí)的美好規(guī)劃在開發(fā)時(shí)變成了難題，地價(jià)過高、條件苛刻，導(dǎo)致開發(fā)無望。面對(duì)周邊樓盤價(jià)格腰斬，及時(shí)止損成為最佳選擇。其次，退地也是為了重新拿地。房企通過與地方政府談判，爭取更有利的條件，如調(diào)規(guī)后再搶回地塊。同時(shí)，地方政府也在想辦法化債，例如廣州推出的“地票”制度，旨在收儲(chǔ)去庫存。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份全國土地出讓收入同比下滑了22.9%。以2023年土拍收入為基準(zhǔn)，前11個(gè)月22個(gè)集中供地的城市中，只有福州提前完成土拍目標(biāo)，而武漢、重慶等地完成率不足30%，杭州僅完成57%。因此，各地紛紛上演“賣地潮”，一二線城市重現(xiàn)“地王”。

盡管如此，市場的熱情并未像過去那樣熱烈。因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)意識(shí)到，這次并非牛市前奏，而是城市為了回血的沖刺。以賣地為榮的時(shí)代確實(shí)翻篇了。

從11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，雖然部分指標(biāo)好轉(zhuǎn)，但也有不少不及預(yù)期。居民中長期貸款（房貸）同比多增669億元，說明政策刺激起到了積極作用，但居民短期貸款減少490億，與去年同期相比多減964億，表明消費(fèi)總需求不足，經(jīng)濟(jì)基本面仍需改善。

明年，提振消費(fèi)、擴(kuò)大國內(nèi)需求將是重點(diǎn)。加之國際環(huán)境不確定性因素，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖周期將延長。房地產(chǎn)繁榮與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，因此明年房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)只會(huì)出現(xiàn)在部分城市。當(dāng)前的刺激結(jié)果也顯示，樓市回暖主要集中在部分城市，三四線城市的二手房價(jià)格同比下跌7.29%。

盡管如此，部分三四線城市如湛江、南充、平頂山、宜昌、錦州在11月新房價(jià)格同比上漲，其中湛江漲幅最大。這背后是城中村改造計(jì)劃的推動(dòng)，300個(gè)城市納入改造名單，帶來巨大動(dòng)能。如果所在城市在改造計(jì)劃中，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，否則未來可能會(huì)更加困難。

房地產(chǎn)市場正加速分化，房企化債也在加速進(jìn)行。近期多家頭部房企已清償債務(wù)，市場積極回暖。房企退地資金從三四線城市流向核心城市和核心樓盤，反映了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清。購房者應(yīng)關(guān)注核心資產(chǎn)，抓住置換時(shí)機(jī)，避免踩坑。