現(xiàn)在的市場狀態(tài)下，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要充分順應(yīng)市場規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

中房報記者苗野北京報道

2025年房地產(chǎn)市場釋放了最強信號：穩(wěn)??！

從12月召開的中央政治局會議明確要“穩(wěn)住樓市”，到中央經(jīng)濟工作會議重申“穩(wěn)住樓市”，并強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這為未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，可以預(yù)見未來樓市將圍繞“穩(wěn)”字發(fā)力。

“穩(wěn)住樓市的目標(biāo)很有可能在未來一到兩年實現(xiàn)?！敝袣W國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院院長盛松成在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，9月召開的中央政治局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對市場預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的實質(zhì)是指“量升而價穩(wěn)”。

隨著監(jiān)管部門逐步落地多項支撐房地產(chǎn)市場的政策“組合拳”，多重利好政策的疊加效應(yīng)在市場上已有所顯現(xiàn)。

12月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1～11月全國房地產(chǎn)市場基本情況，銷售、融資等多個指標(biāo)繼續(xù)改善，1～11月份，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，降幅較1～10月收窄1.5個百分點，該指標(biāo)已連續(xù)6個月收窄；新建商品房銷售額85125億元，同比下降19.2%，降幅收窄1.7個百分點。

這是一個積極信號，說明房地產(chǎn)市場正走向止跌回穩(wěn)。

盛松成同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)市場走穩(wěn)的趨勢較為明顯。2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但能否實現(xiàn)還需看政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素，市場出現(xiàn)波動也是有可能的。

為努力實現(xiàn)市場回穩(wěn)，盛松成建議：一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴(yán)控土地供應(yīng)，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；四是繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。

市場走穩(wěn)的趨勢較為明顯

中國房地產(chǎn)報：您怎么評判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展？

盛松成：從數(shù)據(jù)來看，2024年房地產(chǎn)市場下跌堪比2022年，但與2022年不同的是，當(dāng)年市場是加速下滑的，今年的市場是逐步改善的。

如果從2021年7月（本輪房地產(chǎn)市場下跌的起點）開始逐月看銷售同比增速的變化，整體呈現(xiàn)先快速下跌、后逐步回穩(wěn)的趨勢。2022年4月，我國商品房銷售面積同比增速為-39%，為增速的最低點，隨后市場跌幅總體上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房銷售面積當(dāng)月同比僅下降1.63%，11月當(dāng)月同比增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，為3.25%，市場走穩(wěn)的趨勢較為明顯。

如果這一狀態(tài)能繼續(xù)保持下去，我們可以順利實現(xiàn)12月中央經(jīng)濟工作會議提出的穩(wěn)住樓市的政策目標(biāo)。即使未來一到兩年我國房地產(chǎn)市場仍然下行，下行幅度也將不斷收縮，穩(wěn)住樓市的目標(biāo)也很有可能在未來一到兩年實現(xiàn)。而從2021年7月開始并持續(xù)至今的本輪調(diào)整，是我國房地產(chǎn)發(fā)展進入新的發(fā)展階段的重要過渡，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過去20年。

中國房地產(chǎn)報：中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對于這一定調(diào)怎么看？如何理解“穩(wěn)住”樓市的定調(diào)？

盛松成：會議提出“穩(wěn)住樓市”的政策導(dǎo)向，為歷年會議以來首次提及，釋放了更加堅定的推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的信號。房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的實質(zhì)是指“量升而價穩(wěn)”。

目前，四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海政策力度相對謹(jǐn)慎，而廣州全面放開限購，整體政策力度最大。展望未來，要促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空間。

目前，我國新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率低于3.5%，已達(dá)歷史最低水平，有利于促進需求。另外財政部明確指出地方政府專項債可用于收購存量商品房，還可以用于土地儲備，這是一個創(chuàng)新，有利于商品房庫存去化，也能有效緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

我相信在一兩年內(nèi)基本上大部分城市都可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時間要長一點。

中國房地產(chǎn)報：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場效果？

盛松成：從今年的政策來看，力度是在不斷增強的，且是全方位的。尤其9月份的中央政治局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對市場預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。9月底以來房地產(chǎn)政策進一步放松后，月度銷售改善明顯，10月、11月的月度銷售同比都是加速恢復(fù)的。

從具體的政策調(diào)整看，隨著市場常態(tài)化，一些特殊時期特殊區(qū)域的政策會逐步退出，因為不少政策是應(yīng)對過去20年市場只漲不跌的情形推出的，例如限購限售等；有些政策可能只是應(yīng)對當(dāng)前市場下行的應(yīng)急政策，例如“白名單”“收儲”，這些政策預(yù)估以后也會逐漸退出。而有些常規(guī)性政策，例如利率調(diào)整等，以后可能會長期運用在房地產(chǎn)市場調(diào)控中。

2026年回穩(wěn)的可能性較大

中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？

盛松成：最難的問題是有效需求不足，市場出清仍不徹底。

2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米，今年預(yù)估只有10億平方米左右，3年下降幅度可能達(dá)到44%，這意味著行業(yè)產(chǎn)能大量閑置。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但是過去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年～2023年，成交的土地規(guī)劃建筑面積達(dá)212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米，仍然有65.87億平方米的潛在庫存空間。同時分結(jié)構(gòu)來看，我國商辦用房的去化形勢要比住宅用房更加嚴(yán)峻，上海商辦用房去化周期甚至超過160個月，而且從過去的供應(yīng)過剩發(fā)展到如今的供應(yīng)嚴(yán)重過剩、需求下降雙重夾擊。

中國房地產(chǎn)報：對此，您有何建議？

盛松成：對于這一問題只能多管齊下。第一，在市場下行期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴(yán)格限制供地，維持土地市場穩(wěn)定。應(yīng)加快推進房企退出與轉(zhuǎn)型，繼續(xù)減少供應(yīng)，抑制供給過剩。

第二，進一步擴大需求。例如對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，更要想方設(shè)法提升居民收入，改善預(yù)期，降低房價收入比。

第三，加大結(jié)構(gòu)性去化力度，商辦用房的去化力度應(yīng)該更大，我建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，更改商品用房的征稅方式，適當(dāng)降低稅率，加速去化。

中國房地產(chǎn)報：從房企交出的“成績單”來看，銷售下行，“造血“能力減弱、現(xiàn)金流吃緊仍是行業(yè)普遍現(xiàn)狀。您建議房企在開發(fā)、拿地及經(jīng)營方面要做哪些調(diào)整來適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

盛松成：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入下行周期已接近3年半，很多房企順應(yīng)市場規(guī)律，已開始適應(yīng)發(fā)展新模式。例如以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的運營模式已經(jīng)走到了盡頭，原因是高周轉(zhuǎn)對應(yīng)的是商品房的高去化速度，但當(dāng)前市場根本無法快速去化，高周轉(zhuǎn)也就無從談起。而高杠桿、高負(fù)債在當(dāng)前的金融環(huán)境下更是不可能。

今年以來，國家越來越強調(diào)要建“好房子”，房子要安全、舒適、綠色、智能，這是對過去一段時期高周轉(zhuǎn)帶來的房屋質(zhì)量下降趨勢的否定，建“好房子”也是市場發(fā)展的方向。我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，住房問題已經(jīng)基本得到解決，市場會以改善性需求為主，要是還走“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”的老路，將會被市場淘汰。

要審慎經(jīng)營，這是對于過去“盲目舉債，大幅擴張”經(jīng)營模式的否定。經(jīng)過3年半的調(diào)整，房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)、A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率從2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未來這一趨勢仍將持續(xù)。

這些理念會逐步融入房企的經(jīng)營模式當(dāng)中?，F(xiàn)在的市場狀態(tài)下，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要充分順應(yīng)市場規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

中國房地產(chǎn)報：對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

盛松成：剛剛召開的中央經(jīng)濟工作會議確定，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等舉措。對2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我認(rèn)為：

第一，從過去幾年發(fā)展看，2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但是能否實現(xiàn)還需看政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素，市場出現(xiàn)波動也是有可能的。

第二，從我國房地產(chǎn)發(fā)展的長期趨勢來看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動都屬正常。2024年前11個月我國商品住宅銷售面積達(dá)到7.2億平方米。

為努力實現(xiàn)市場回穩(wěn)，仍然有很多工作要做，一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴(yán)肅土地供應(yīng)紀(jì)律，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；四是繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。