穩(wěn)定住一二線城市。

2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2025年將是樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期。在這一過程中，需要繼續(xù)部署增量政策、落實(shí)存量政策，解決微觀訴求和宏觀導(dǎo)向背離的問題。同時，要更關(guān)注收入、就業(yè)和社會保障等基本面因素，以夯實(shí)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

12月9日，中共中央政治局召開會議，對2025年經(jīng)濟(jì)工作定下主基調(diào)：要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策措施，明確要求“穩(wěn)住樓市股市”。為了夯實(shí)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定基礎(chǔ)，李宇嘉建議首先要降低庫存，避免土地和房屋庫存高壓、大甩賣沖擊市場預(yù)期；其次要挖掘需求潛力，城中村改造或?qū)⒊蔀橄乱浑A段穩(wěn)樓市的重要抓手，需做好貨幣化安置，解決安置房供給的歷史遺留問題；最后是加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的投資，以降低住房消費(fèi)的后顧之憂。

李宇嘉：穩(wěn)定住一二線城市，全國大盤就定了 樓市止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

回顧2024年的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了年初“小陽春”的慣性回升，但3月份以后迅速回落，超出了市場預(yù)期。特別是二手房掛牌量創(chuàng)新高，甚至出現(xiàn)恐慌式掛牌，導(dǎo)致二手房和新房價格循環(huán)下跌。這促使了“5·17”新政的發(fā)布，但效果在7月份開始減弱。9月底迎來了政策真正反轉(zhuǎn)，最終促成了四季度的翹尾行情。

李宇嘉表示，很多新政策具有新模式意味，如白名單、盤活存量、“好房子”建筑設(shè)計(jì)新規(guī)等，但整體上還是通過傳統(tǒng)的需求端政策來紓困。各地也在進(jìn)行各種類型的房展、促銷活動，并發(fā)布了一攬子紓困政策，形成持續(xù)疊加的效果，提升了交易量，支撐了價格止跌，逐步修復(fù)了市場預(yù)期。盡管企穩(wěn)主要集中在一二線熱點(diǎn)城市，但這些城市是全國的基本盤，穩(wěn)定它們就能穩(wěn)定全國大盤。三四線城市經(jīng)過前幾年的回調(diào)，也進(jìn)入了相對穩(wěn)定的階段。

目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)包括從單邊上漲到單邊下跌的預(yù)期轉(zhuǎn)換、修復(fù)影響市場的基本面因素、促進(jìn)剛需和改善型需求的循環(huán)以及增量政策落地。李宇嘉建議通過多措并舉改善預(yù)期，切實(shí)釋放剛需和改善需求，打通各個環(huán)節(jié)的堵點(diǎn)，避免工抵房、法拍房對市場的無謂沖擊，加大收儲力度，利用專項(xiàng)債發(fā)行的政策紅利期，支持保民生和社會兜底項(xiàng)目，推進(jìn)政策取向一致性考核，加強(qiáng)政策系統(tǒng)集成和協(xié)同配合。

令李宇嘉印象深刻的是恒大及其實(shí)際控制人、高管的判決和處罰，打破了“大而不倒”的預(yù)期，推動了市場化、法制化解決房地產(chǎn)歷史問題的原則。中央政治局會議提出將實(shí)施“適度寬松”的貨幣政策，預(yù)計(jì)明年降準(zhǔn)降息幅度可能更大，這將降低住房消費(fèi)成本，并配合積極的財政政策，產(chǎn)生對內(nèi)需更精準(zhǔn)的扶持。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。李宇嘉認(rèn)為這些制度包括現(xiàn)房銷售的支持體系、企業(yè)監(jiān)管制度、金融制度、全生命周期的房屋養(yǎng)老制度以及存量盤活和利用制度。搭建這些制度需要金融支持、制度供給、各部協(xié)作和系統(tǒng)集成，行業(yè)也需要主動轉(zhuǎn)型。

展望2025年，經(jīng)歷前期連續(xù)三年的快速下行，房地產(chǎn)行業(yè)體量已基本回到十年前的水平。一方面要做好存量政策落實(shí)工作，如100萬套城中村改造貨幣化安置，收購存量土地和房屋，打造適銷對路和百姓可支付的好房子，嚴(yán)控增量政策；另一方面，儲備和實(shí)施增量政策，提前儲備項(xiàng)目，做好專項(xiàng)債申報、發(fā)行和投放，確保政策系統(tǒng)集成、協(xié)同配合。