在“去庫(kù)存”背景下，多地持續(xù)放慢供地節(jié)奏，企業(yè)也更加重視“以銷定投”，2024年土拍市場(chǎng)供需兩端均呈現(xiàn)縮量趨勢(shì)。多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)典型城市土地供應(yīng)與成交規(guī)模繼續(xù)減少，預(yù)計(jì)全年成交建筑面積將接近商品房銷售規(guī)模。

過(guò)去幾年，在行業(yè)擴(kuò)張因素影響下，全國(guó)土拍成交規(guī)模顯著高于同期商品房銷售規(guī)模。然而，近年來(lái)隨著行業(yè)調(diào)整，土拍成交規(guī)模逐漸接近同期商品房銷售規(guī)模。2023年兩者差距降至約2億平方米，預(yù)計(jì)2024年這一差距將進(jìn)一步縮小至1億平方米甚至更低。

2024年土拍市場(chǎng)供需兩端延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2024年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積約為10.3億平方米，較2023年同期下降17%。各能級(jí)城市土地成交規(guī)模均有所收窄，一線城市總成交規(guī)模為1850萬(wàn)平方米，同比下降30%；二線城市總成交規(guī)模為1.80億平方米，同比下降21%；三四線城市總成交規(guī)模為8.27億平方米，同比下降16%。

盡管如此，與2021年以來(lái)年度土拍同比降幅相比，2024年17%的同比降幅已是最低值。預(yù)計(jì)2024年全年全國(guó)土地成交建筑面積將在11億平方米左右。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2024年全國(guó)300城各類用地成交規(guī)劃建筑面積為14.0億平方米，同比下降14.7%，其中住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。各線城市同比均呈下降態(tài)勢(shì)，一線城市成交面積同比降幅約四成，二線城市成交面積同比降幅近三成，三四線城市成交面積同比降幅近二成。

土地供應(yīng)節(jié)奏也在持續(xù)放緩，尤其是年末降幅明顯。2024年12月，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模迎來(lái)周期性下降，整體供應(yīng)量為0.9億平方米，環(huán)比下降70%，同比微增4%。雖然年末土地供應(yīng)同比出現(xiàn)止跌回升，但考慮到12月通常是供地量低點(diǎn)，低基數(shù)下的供地規(guī)模增加并不能說(shuō)明地方供地節(jié)奏全面恢復(fù)。

從出讓金來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)300城各類用地出讓金為2.7萬(wàn)億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬(wàn)億元，同比下降27.8%，較2020年高點(diǎn)下降60.3%。

多年來(lái)，土地市場(chǎng)成交規(guī)模顯著高于同期商品房銷售面積。但近年行業(yè)調(diào)整背景下，這一差距已明顯縮小。2023年全國(guó)土拍成交建筑面積與當(dāng)期商品房銷售面積相差約2億平方米。預(yù)計(jì)2024年全年，全國(guó)商品房銷售面積應(yīng)能維持在10億平方米以上，而土地成交建筑面積將在11億平方米左右，兩者差距將收縮至1億平方米甚至更低。

為減輕行業(yè)庫(kù)存壓力，近年來(lái)土地市場(chǎng)交易規(guī)模的收縮速度明顯快于商品房市場(chǎng)，全國(guó)土地供求規(guī)模連年大幅下降。2024年全年，土地成交量已和商品房成交量相近，考慮到出讓土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全國(guó)可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交規(guī)模，行業(yè)正式進(jìn)入去庫(kù)存周期。

對(duì)于后市，多方預(yù)計(jì)在供地規(guī)模已經(jīng)基本緊縮到位的基礎(chǔ)上，土地市場(chǎng)交易規(guī)模有望低位企穩(wěn)。2025年，土地市場(chǎng)有望迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，并帶動(dòng)投資端信心回升，但企業(yè)資金及庫(kù)存情況改善仍將有所滯后。