銷售回款是房企自有資金的主要來源，業(yè)績(jī)下滑讓萬科面臨挑戰(zhàn)。2024年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2199億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤(rùn)虧損179.43億元，同比下降231.7%。主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑，同時(shí)公司加大計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。2024年前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

這背后與2022年之前的高成本拿地有關(guān)。盡管早在2018年萬科董事會(huì)主席郁亮就喊話“活下去”，但萬科在2018、2019、2021年地產(chǎn)行業(yè)拿地總金額排行第一，2020年排行第二。萬科管理層在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤(rùn)。

面對(duì)債券到期償付的壓力，積極尋求化債方法成為當(dāng)務(wù)之急。為應(yīng)對(duì)今年的償債壓力，房企應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，在加快銷售去化、加快出售資產(chǎn)、回籠資金的同時(shí)，減少拿地、減少支出，積極進(jìn)行債務(wù)重組，與債權(quán)方溝通協(xié)商。

2024年9月26日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門打出一套“組合拳”，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。12月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國在北京表示，一系列政策措施作用下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到有效提振，呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。

更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，以及市場(chǎng)信心的恢復(fù)有助于房地產(chǎn)企業(yè)迎來轉(zhuǎn)機(jī)，但系列利好從政策端傳導(dǎo)到實(shí)際銷售端需要一個(gè)過程。2025年是萬科的“償債高峰年”，集中到期的大額債務(wù)考驗(yàn)其資金調(diào)配能力?？紤]到短期償債壓力較大，萬科可能需要依賴外部融資和資產(chǎn)變現(xiàn)維持流動(dòng)性。雖然萬科賬上貨幣資金規(guī)模較大，但扣除預(yù)售監(jiān)管資金后實(shí)際可用資金有限，銷售回款不足可能進(jìn)一步加劇流動(dòng)性緊張。評(píng)級(jí)下調(diào)使得萬科在國際資本市場(chǎng)融資成本上升。

融資端的修復(fù)確實(shí)需要時(shí)間。2024年以來，萬科加大了資產(chǎn)處置力度，陸續(xù)處置了上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)、深圳灣超級(jí)總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金93.4億元。針對(duì)2025年將要到期的公開債務(wù)，萬科表示會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。