春節(jié)剛過，保利發(fā)展在北京區(qū)域強(qiáng)勢補(bǔ)倉。2月11日，保利發(fā)展與中國金茂聯(lián)手以總價(jià)87.295億元競得北京市朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1205-0007、三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，成交樓面價(jià)為50478元/平方米，溢價(jià)率為10.5%。該地塊未設(shè)置土地競價(jià)限價(jià)，也無銷售指導(dǎo)價(jià)的要求。

在此次土拍之前，市場便有關(guān)于三間房組合地塊被保利發(fā)展提前“內(nèi)定”的猜測。兩年多前，保利發(fā)展已在該板塊拿地并開發(fā)了保利和光煦境項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目靠近地鐵線路且保利發(fā)展提出了保價(jià)承諾，很快成為當(dāng)時(shí)朝陽區(qū)的熱銷樓盤。此次競得的三間房組合地塊與已經(jīng)售罄的保利和光煦境項(xiàng)目直線距離僅約1公里，且區(qū)域內(nèi)近一年內(nèi)無新房入市。

根據(jù)出讓公告，三間房組合地塊包含兩處宅地和一處托幼用地。其中，三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1205-0007地塊規(guī)劃建筑規(guī)模為92105.75平方米；三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1202-0006地塊規(guī)劃建筑規(guī)模為77149.352平方米，包括配建1處分布式410平方米能源站、1處30平方米有線電視三級(jí)機(jī)房和1處70平方米通信機(jī)房；三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1202-0007地塊為托幼用地，競得人需在此無償建設(shè)一所12班幼兒園并移交給相關(guān)機(jī)構(gòu)。

今年1月22日，北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布的招標(biāo)公告顯示，“朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1205-0007地塊項(xiàng)目（施工）”招標(biāo)人是北京朝新善筑置業(yè)有限公司，預(yù)計(jì)招標(biāo)公告發(fā)布日期為2月24日，投資估算為8.95億元。北京朝新善筑置業(yè)有限公司在1月22日連發(fā)5份招標(biāo)計(jì)劃，涵蓋朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1202-0006、1202-0007地塊項(xiàng)目的監(jiān)理、施工一標(biāo)段、施工二標(biāo)段等，共涉及投資金額16.793億元。

2月11日的土拍現(xiàn)場競爭激烈，保利發(fā)展與中國金茂聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、招商蛇口三家競買人舉牌超過百輪。但北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)的歷史報(bào)價(jià)記錄只有3次，2月11日14時(shí)17分第一次報(bào)出79億元底價(jià)，14時(shí)26分第二次出價(jià)為79.079億元，14時(shí)30分第三次出價(jià)為79.158億元。

據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2024年保利發(fā)展全年共獲得37個(gè)項(xiàng)目，對(duì)比2023年數(shù)量銳減；項(xiàng)目權(quán)益金額約602.07億元，相比2023年的1359億元同樣大幅縮水。盡管保利發(fā)展2024年全口徑銷售額仍保持行業(yè)第一，但其在北京的市場表現(xiàn)卻不盡如人意。2024年保利發(fā)展以236.9億元銷售額排名北京房企銷售業(yè)績榜第四位，與榜首企業(yè)相差約190億元；權(quán)益銷售金額為147.6億元，排在北京房企第五位。

2022至2024年三年中，保利發(fā)展在北京市場拿地不到10宗。2023年斬獲5宗地塊后，2024年全年保利發(fā)展在北京僅有一宗宅地入賬，而且是與北京建工合作操盤。保利發(fā)展近日發(fā)布的業(yè)績快報(bào)顯示，預(yù)計(jì)2024年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤50.16億元，同比下降58.43%；扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤約為44.92億元，同比回落61.9%。

事實(shí)上，保利發(fā)展一面加快三四線城市的去庫存，另一面則加大在一二線城市的布局，而北京市場是其不可或缺的重點(diǎn)布局城市。盡管此次保利發(fā)展競得的三間房組合地塊未設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)，但同板塊的和光煦境現(xiàn)房已經(jīng)降至7.5萬元/平方米，對(duì)比新地塊約5.05萬元/平方米的樓面價(jià)，“面粉”與“面包”之間僅存2.45萬元的價(jià)格空間。在擴(kuò)充市場份額的同時(shí)如何保住項(xiàng)目利潤，對(duì)保利發(fā)展北京公司而言無疑是不小的挑戰(zhàn)。