房?jī)r(jià)觸底反彈了嗎？新房和二手房的表現(xiàn)截然不同。從2023年初至今，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，而新房?jī)r(jià)格卻開(kāi)始反彈，給人一種今天不買(mǎi)明天就漲的感覺(jué)。但實(shí)際上，新房銷(xiāo)售面積減少了，反而是二手房賣(mài)得更多。這引發(fā)了一個(gè)問(wèn)題：為什么買(mǎi)的人少了，價(jià)格卻還高了？現(xiàn)在是買(mǎi)新房好還是買(mǎi)二手房好？

二手房市場(chǎng)的交易完全市場(chǎng)化。對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，二手房的優(yōu)勢(shì)在于不怕?tīng)€尾且可以盡情砍價(jià)。賣(mài)家則因?yàn)榉績(jī)r(jià)不漲就是虧利息，選擇降價(jià)回籠資金。因此，市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格越壓越低，成交周期也越來(lái)越短。

新房為什么不跟著降價(jià)呢？盡管成交面積減少，但開(kāi)發(fā)商并不想降價(jià)。房子作為抵押資產(chǎn)，一旦降價(jià)，剩余庫(kù)存的價(jià)值會(huì)縮水，銀行可能會(huì)要求追加抵押物，而開(kāi)發(fā)商目前資金緊張。此外，新房?jī)r(jià)格還關(guān)聯(lián)著地價(jià)，如果新房?jī)r(jià)格下降，政府的土拍收入也會(huì)減少，影響基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，新房?jī)r(jià)格必須維持穩(wěn)定，反映城市價(jià)值。

面對(duì)銷(xiāo)售困境，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向改善型需求。當(dāng)前購(gòu)房的大部分是想要“住得更好”的改善型買(mǎi)家，他們更關(guān)注大戶型，不太在意房?jī)r(jià)波動(dòng)。相比之下，90平以下的剛需房幾乎無(wú)人問(wèn)津，因此開(kāi)發(fā)商主要開(kāi)發(fā)改善型樓盤(pán)。

政策方面也有所松動(dòng)。過(guò)去有7090政策限制，但現(xiàn)在許多地方取消了這些限制，并放寬土地限價(jià)，出現(xiàn)了很多地王項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始專(zhuān)注于高端市場(chǎng)，推出江景房、學(xué)區(qū)房等大戶型產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年重點(diǎn)30個(gè)城市中，價(jià)值3000萬(wàn)以上的新房成交量增長(zhǎng)了57%，支撐了新房?jī)r(jià)格。

從去年開(kāi)始，很多新房宣傳“零公攤”。有的通過(guò)改變統(tǒng)計(jì)口徑，比如湖南衡陽(yáng)改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；廣州則通過(guò)送面積吸引購(gòu)房者，提高了陽(yáng)臺(tái)、飄窗等半開(kāi)敞空間的比例。這樣操作后，購(gòu)房者覺(jué)得自己占了便宜，開(kāi)發(fā)商也能守住價(jià)格，新房市場(chǎng)價(jià)格得以穩(wěn)定。但這并不意味著市場(chǎng)真正好轉(zhuǎn)，只是開(kāi)發(fā)商的一種策略。

政府也在政策上偏向新房。住建部的“好房子”政策抬高了新房門(mén)檻，地方政府收儲(chǔ)時(shí)只收小戶型用于保租房。未來(lái)如果配售房增多，小戶型二手房將更難出手。因此，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)變成了一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的比賽，優(yōu)質(zhì)地段和學(xué)區(qū)的房子相對(duì)抗跌，而居住體驗(yàn)差的小戶型只能靠不斷降價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。

在變化迅速的市場(chǎng)中，購(gòu)房者需要擦亮眼睛，不要被表面的漲跌迷惑。