2019年，陜西橫山的一些業(yè)主全款購買了華城嘉苑的房產(chǎn)并入住，但一直未能辦理房產(chǎn)證。后來他們發(fā)現(xiàn)，所購房產(chǎn)竟然一直處于在建抵押狀態(tài)。

蘇先生是這些業(yè)主中的一員，他在2019年7月購買了一套房產(chǎn)。入住后，他和其他業(yè)主多次催問房產(chǎn)證的辦理情況，最終得知房產(chǎn)早在2019年9月10日就被開發(fā)商橫山縣大禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為在建工程抵押給了齊商銀行西安分行。抵押期限原本到2022年9月9日到期，但直到2025年這些房屋依然沒有解押，因此無法辦理房產(chǎn)證。

業(yè)主們表示，他們先與開發(fā)商簽訂了購房合同，之后房子卻被拿去抵押。現(xiàn)在不僅房產(chǎn)證辦不了，還擔(dān)心萬一銀行把這些抵押房產(chǎn)收回拍賣，他們的權(quán)益將難以保障。

據(jù)業(yè)主們介紹，華城嘉苑小區(qū)分為一期和二期，從2012年開工建設(shè)至2022年竣工，共有1800余套住房。通過向榆林市不動產(chǎn)登記中心了解，經(jīng)核實(shí)，華城嘉苑小區(qū)1、2、3、4、5、6、17幢樓未作抵押貸款，而7至16幢樓中只有少部分房屋未進(jìn)行在建工程抵押貸款，其他眾多房屋都在2019年9月10日被抵押給齊商銀行股份有限公司西安分行。業(yè)主們估計(jì)，至少有上百套房產(chǎn)是開發(fā)商先賣給居民后再抵押給銀行的。

3月3日，記者聯(lián)系榆林市橫山區(qū)住建局了解情況。住建局房產(chǎn)交易中心工作人員表示，在他們的系統(tǒng)里，該小區(qū)顯示為正常狀態(tài)，主要負(fù)責(zé)網(wǎng)簽備案登記工作。對于房產(chǎn)被抵押的情況，工作人員解釋說，這不在他們的管理范疇內(nèi)，他們并不知情。

記者又咨詢了橫山區(qū)不動產(chǎn)登記中心，工作人員表示當(dāng)時是正常辦理在建工程抵押，目前抵押已經(jīng)過期，需要銀行過來辦理解押手續(xù)。如果開發(fā)商申請了在建工程抵押，在銷售房產(chǎn)期間，開發(fā)商和銀行需要辦理解押手續(xù)，同時銷售時要辦理預(yù)告登記。關(guān)于如何杜絕業(yè)主所購房產(chǎn)被開發(fā)商拿去抵押的問題，工作人員建議讓開發(fā)商辦理預(yù)告登記。

榆林市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)業(yè)務(wù)科室工作人員表示，開發(fā)商私下出售房產(chǎn)的情況確實(shí)難以掌握。不管是先售房還是先抵押，如果開發(fā)商刻意隱瞞房產(chǎn)抵押情況或房屋銷售情況，很難有效杜絕。登記中心主要負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，如果房子有抵押，是不會給辦理房產(chǎn)證的。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善認(rèn)為，商品房買賣合同成立并生效后，買受人取得對房屋的債權(quán)，在房屋交付并辦理過戶登記前，買受人享有的物權(quán)期待權(quán)受法律保護(hù)。在“買賣在先抵押在后”的情況下，若買受人滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條的條件，可排除房屋上的抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》，業(yè)主已支付全部或部分房款并實(shí)際占有房屋，開發(fā)商抵押行為存在惡意，業(yè)主的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)受保護(hù)。趙良善提醒購房者，購房時要提高警惕，簽合同前到不動產(chǎn)登記中心核實(shí)房屋是否被抵押，并按合同約定付款，確保自身具備購房資質(zhì)，盡早接收、占有房屋并完成過戶。