業(yè)主因物業(yè)費糾紛被限水限電 新舊業(yè)主責(zé)任爭議引發(fā)關(guān)注！3月24日，葉女士反映她在購買二手房后遇到了一系列問題。原業(yè)主楊女士拖欠物業(yè)費等費用共計1萬元，并且未交大修基金?，F(xiàn)在物業(yè)要求葉女士補(bǔ)繳這些費用，否則將采取斷水?dāng)嚯姶胧@讓葉女士十分苦惱。

葉女士和她的丈夫劉某在今年1月18日通過某房產(chǎn)中介購買了慧澤園的一套二手房，并順利完成了房屋過戶手續(xù)。然而，在辦理入住相關(guān)事宜時，她被告知該房屋存在欠費情況，需要補(bǔ)繳1萬多元的物業(yè)費和未交的大修基金，才能正常享受物業(yè)服務(wù)。根據(jù)合同資料，葉女士先后向楊女士支付了56.2萬元，合同約定雙方責(zé)任，其中提到“甲方應(yīng)于收到房屋全款之日起當(dāng)日內(nèi)，結(jié)清以前所產(chǎn)生的相關(guān)費用(水費、電費、暖氣費、衛(wèi)生費物業(yè)費等)，如有其他要求，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商處理為交房前此房屋產(chǎn)生的所有費用全部由甲方承擔(dān)，交房后所有費用歸乙方?！睆钠渌嚓P(guān)證明資料得知，楊女士共欠物業(yè)費用合計2937.6元，供暖費用7644.85元和大修基金11608.2元。

葉女士表示，在購房簽合同時，原業(yè)主楊女士并未提及欠費一事，三方也一起溝通好了，要求原業(yè)主結(jié)清以前所產(chǎn)生的相關(guān)費用，對方答應(yīng)得好好的，結(jié)果房子到手后，物業(yè)卻說所有費用都讓她補(bǔ)交。這給她帶來了很大的困擾，她認(rèn)為自己與物業(yè)之間是新的服務(wù)關(guān)系，不應(yīng)該為前業(yè)主的欠費買單。

隨后記者聯(lián)系到原業(yè)主楊女士，她表示自己未及時繳納物業(yè)費及取暖費的原因是多次反映電梯故障問題、供暖不暖等問題，物業(yè)公司和供暖公司都沒有給處理解決，他們并未盡到相應(yīng)的服務(wù)責(zé)任。楊女士還提到之前交的電梯費沒給退最后抵當(dāng)物業(yè)費，小區(qū)很多戶都不交物業(yè)費，不止她一家。在交易房子時和買家也發(fā)生了些不愉快，現(xiàn)如今他們購買了自己的房子，只負(fù)責(zé)住進(jìn)去之后的相關(guān)費用就行，之前的欠費與他們無關(guān)，如果要補(bǔ)交欠費及其他相關(guān)費用的話，物業(yè)會聯(lián)系到她。

記者隨葉女士來到慧澤園物業(yè)服務(wù)中心寶塔物業(yè)，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)公司已經(jīng)搬離，目前由業(yè)委會安排聘請一林姓工作人員在此負(fù)責(zé)。該工作人員表示葉女士反映情況屬實，大修基金的繳納無論是原業(yè)主還是現(xiàn)業(yè)主都有繳納的責(zé)任，具體誰來交還需雙方協(xié)商確定后執(zhí)行。對于原業(yè)主拖欠的物業(yè)及取暖費用等，如果原業(yè)主不及時繳納，現(xiàn)業(yè)主已居住進(jìn)來就有義務(wù)承擔(dān)，如果現(xiàn)業(yè)主不承擔(dān)，那么后面業(yè)委會也會停止一切物業(yè)服務(wù)，如停水、停電等。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第50條也規(guī)定，物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。這說明，在新舊業(yè)主交替時，原業(yè)主負(fù)有結(jié)清物業(yè)費的義務(wù)。而且，基于合同相對性，原業(yè)主與物業(yè)存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，屬于物業(yè)服務(wù)受益人，所以交付前產(chǎn)生的物業(yè)費應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān)，交付后產(chǎn)生的物業(yè)費由新業(yè)主承擔(dān)。

對于大修基金，需判斷新業(yè)主是否明知存在拖欠并故意受讓行為。原則上，大修基金的交納義務(wù)主體是新建商品房的購買人，在有關(guān)管理規(guī)定中并無直接規(guī)定二手房買受人有義務(wù)交納大修基金；然而，如新業(yè)主在購房時明知房屋大修基金繳納情況，仍然購買該房屋，對于大修基金不足存在過錯，那么有可能承擔(dān)部分過錯責(zé)任，但需要舉證證明新業(yè)主知情并故意，新業(yè)主承擔(dān)后，可依據(jù)雙方之間約定向原業(yè)主追償。

趙良善解釋，無論是物業(yè)還是業(yè)委會，均無權(quán)斷水?dāng)嚯?，即使存在大修基金和物業(yè)費欠繳情況，《民法典》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。拖欠有關(guān)費用，屬于民事糾紛，不構(gòu)成斷水?dāng)嚯姷姆ǘㄊ掠?，如果業(yè)委會強(qiáng)制實施停水停電行為，屬于違法行為，業(yè)主可通過法律途徑要求業(yè)委會恢復(fù)水電供應(yīng)，并可要求其承擔(dān)因停水停電造成的損失。