南京全面取消限售的看漲邏輯是什么政策組合拳激活市場

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2025-04-02 08:14:15 看房產(chǎn)發(fā)展的老黃

南京全面取消限售的看漲邏輯是什么！2025年3月31日，南京市宣布全面取消商品房限售政策，商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。這一持續(xù)8年的調(diào)控政策終結(jié)，疊加公積金全家桶、億元以舊換新補貼等措施，引發(fā)市場高度關(guān)注。

政策取消后，南京二手房掛牌量在12小時內(nèi)激增23%，部分中介平臺單日新增房源超5000套。數(shù)據(jù)顯示，2024年底南京二手房庫存量已達14.8萬套，其中6-7萬套為2022年后交付的次新房。盡管短期內(nèi)釋放的置換需求推動3月新房成交面積環(huán)比增長29.9%，但遠郊板塊如江寧祿口、橋林等地，次新房成交價較開盤價已縮水30%，出現(xiàn)萬元級降價促銷。廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，南京核心區(qū)如河西中長江華府二手房成交價（57987元/㎡）與開盤價基本持平，而郊區(qū)房源掛牌價下跌1.1%，顯示地段價值成為關(guān)鍵變量。蘇州2024年松綁限售的經(jīng)驗表明，成交量激增200%的同時，房價并未出現(xiàn)大幅波動，但南京當前新房庫存量突破7萬套，創(chuàng)歷史新高，開發(fā)商買新房送車位的價格戰(zhàn)已悄然打響。

針對青年群體購房痛點，南京創(chuàng)新推出公積金全家桶政策，將提取范圍擴展至父母子女。數(shù)據(jù)顯示，南京機關(guān)事業(yè)單位集中區(qū)域，父母公積金賬戶平均余額達18萬元，與青年群體首付缺口形成互補。政策實施兩年多來，已累計提取公積金支付首付24億元。以500萬元房產(chǎn)為例，疊加政府1%補助（5萬元）和開發(fā)商首付5%優(yōu)惠（10萬元），購房者可節(jié)省15萬元。但值得注意的是，南京銀行鑫青貸產(chǎn)品將首付比例降至15%，支持前3年只還利息，可能推高居民杠桿率。

易居研究院嚴躍進提醒，南京2025年1-2月二手房成交面積同比增長16.7%，但掛牌量同比增幅達30%，供需錯配壓力依然存在。除核心政策外，南京同步推出億元以舊換新補貼、房票全城通兌等六大配套措施。其中，電子房票實現(xiàn)跨區(qū)流通，已去化庫存6200套；商辦用地轉(zhuǎn)型住宅，溧水容積率1.05地塊將供應低密產(chǎn)品。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，南京新房價格已連續(xù)4個月上漲，漲幅居全國首位，但遠郊板塊仍面臨去庫存壓力。上海易居研究院嚴躍進分析，2025年南京新房庫存量突破7萬套，通過以價換量模式，既緩解房企資金壓力，又提升土地市場活力。然而，投資性房源占比超40%的現(xiàn)實，可能導致短期內(nèi)二手房市場出現(xiàn)泄洪式供應，需警惕價格競爭加劇。

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