隨著4月最后一宗地塊的成功出讓，北京土地市場在“金三銀四”期間迎來圓滿收官。4月29日，經(jīng)過215輪競價，中鐵建以7.755億元、溢價率21.94%競得通州梨園鎮(zhèn)6007地塊。該地塊將推廣新建住宅街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，被視為社區(qū)規(guī)劃層面的創(chuàng)新探索。

“好房子”政策通過放寬得房率、層高、陽臺配置等技術(shù)指標(biāo)，為房企產(chǎn)品迭代打開突破口，直接推動了土地市場的熱度攀升?！敖鹑y四”期間，北京土地成交額約為235.86億元，同比激增176.34%。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏加快，房企拿地積極性顯著提升。以海淀區(qū)為例，年內(nèi)已成交3宗宅地且另有3宗待拍，6宗地塊的供應(yīng)量創(chuàng)2022年以來區(qū)域新高，核心區(qū)域土地價值持續(xù)釋放。

通州梨園鎮(zhèn)強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-6007地塊面積約1.27萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約2.17萬平方米。該地塊吸引了中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤共計4家房企報名并報價。歷經(jīng)215輪激烈角逐，中鐵建最終以7.7552億元總價、21.94%溢價率成功競得。地塊位于東六環(huán)內(nèi)，城市副中心西南部，與1號線八通線梨園站直線距離約500米，周邊生活配套齊全，包括梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）、史家小學(xué)（通州分校）、貴友大廈（通州店）等。

本次出讓規(guī)則明確，新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，旨在推動開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，推廣街區(qū)制可有效打破社區(qū)封閉性，提升土地利用效率，增強社區(qū)互動性，并優(yōu)化城市支路空間配置。

推廣街區(qū)制并非首次提出。2016年6月，地鐵9號線郭公莊車輛段北側(cè)一處公共租賃住房項目首次采用“開放街區(qū)、組團圍合、混合功能”的設(shè)計理念。此次再提推廣街區(qū)制，得益于“好房子”政策的出臺。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，推廣街區(qū)制是對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提到的增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用的實踐。通過開放式街區(qū)設(shè)計，可以為業(yè)主拓展共享公共空間，提升生活娛樂體驗，并通過公共空間運營創(chuàng)造額外收入，減輕業(yè)主經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，增強居住獲得感與幸福感。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅補充道，通州梨園鎮(zhèn)地塊推廣住宅街區(qū)制的規(guī)劃實踐，與北京城市副中心高含綠量的空間特質(zhì)深度契合。開放街區(qū)制通過消解社區(qū)物理邊界，促進居住空間與周邊綠色基礎(chǔ)設(shè)施的有機融合，構(gòu)建多層次開放共享體系，強化城市副中心“藍綠交織、水城共融”的生態(tài)底色，精準(zhǔn)呼應(yīng)副中心建設(shè)國家綠色發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位。

“好房子”政策對于未來新建住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，增加了房企的信心，帶動了房企拿地的積極性。例如，海淀樹村地塊吸引10家房企報名，經(jīng)265輪鏖戰(zhàn)后由中海以75.02億元、溢價率27.93%競得；通州八里橋地塊則吸引招商蛇口、綠城中國、中海3家房企獨立參拍及中國金茂+東亞新華聯(lián)合體競價，最終招商蛇口以27.082億元、溢價率16.28%突圍。

從宏觀政策層面來看，中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回升”，持續(xù)釋放政策暖意，為市場注入強心劑。北京樓市呈現(xiàn)量價共振特征，二手房與新房成交回暖形成需求端支撐。購房者從“有得住”到“住得好”的轉(zhuǎn)變，進一步推動房企打造優(yōu)質(zhì)房源。優(yōu)質(zhì)地塊具備高利潤兌現(xiàn)潛力，契合開發(fā)商對高利潤、短周期的需求，在限價政策寬松背景下，項目溢價空間顯著提升。同時，北京樓市結(jié)構(gòu)性回暖，高端改善需求持續(xù)釋放，“好房子”產(chǎn)品去化速率與價格標(biāo)桿效應(yīng)遠超普通住宅，進一步強化了房企對優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿。

例如，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨園鎮(zhèn)強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-600地塊，后續(xù)打造出招商云璟攬閱。該項目在戶型設(shè)計上按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造，配置南向陽臺、飄窗及北側(cè)設(shè)備平臺，為客戶提供更多可利用空間。

2025年“金三銀四”期間，北京土地市場共成功出讓4宗地塊，其中包含通州八里橋、梨園鎮(zhèn)2宗地塊，海淀樹村及朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團地塊各1宗。與2024年同期出讓的5宗地塊基本持平。

在作為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售旺季的“金三銀四”，北京土地市場呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。2025年3—4月，北京土地成交額約235.86億元，相比2024年同期約85.35億元，增長176.34%，市場活躍度顯著提升。這一增長背后，既有房企對優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪，也反映出核心區(qū)域的土地價值。

4月28日，北京年內(nèi)首宗百億級地塊——朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團組合地塊成功出讓，由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元摘得。與此同時，北京核心區(qū)域海淀區(qū)的土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。截至4月末，海淀區(qū)已成功出讓3宗住宅用地，另有3宗已知地塊計劃年內(nèi)出讓。根據(jù)北京市規(guī)自委公告，海淀半壁店地塊將于5月20日公開競價，寶山村2宗地塊亦于5月25日啟動預(yù)申請。至此，2025年海淀區(qū)已成交及擬供應(yīng)地塊總數(shù)已達6宗。

從數(shù)據(jù)不難看出，自2024年起，北京持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量。房企更聚焦于同時滿足三大核心要素的地塊：區(qū)域市場邏輯清晰且客戶基礎(chǔ)穩(wěn)固，項目周轉(zhuǎn)效率高且去化周期可控，土地總價門檻適中且資金占用壓力可控。此類地塊因兼具安全邊際與收益預(yù)期，成為房企競相爭奪的焦點。

當(dāng)前北京樓市企穩(wěn)信號持續(xù)釋放，部分區(qū)域新房成交活躍度顯著提升，市場需求韌性逐步顯現(xiàn)。限購政策存在進一步優(yōu)化空間，市場對政策松綁預(yù)期持續(xù)升溫，為土拍市場注入積極預(yù)期。房企銷售回款改善，現(xiàn)金流狀況邊際修復(fù)，疊加融資環(huán)境寬松，為土地投資提供資金保障。房價平穩(wěn)上漲預(yù)期強化，房企對資產(chǎn)價值提升形成正向反饋，拿地積極性進一步被激活。多重因素共振下，北京土拍市場高熱度行情有望延續(xù)。