LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）下調(diào)后，房貸利率也有所變化。本輪5年期以上LPR下行10個基點(diǎn)后，一二線城市紛紛跟進(jìn)完成了房貸利率調(diào)整。值得注意的是，這次房貸利率調(diào)整較為理性，并未出現(xiàn)“2”字頭的超低利率。廣州等地通過調(diào)整加減點(diǎn)幅度守住了首套房3.0%的利率底線。

保持首套房商業(yè)貸款利率在3%以上主要是為了防止銀行內(nèi)卷式競爭、穩(wěn)定銀行凈息差水平。未來，房貸利率仍有下行空間。

5月20日LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，多個省市房貸利率調(diào)整落地。上海、北京等一線城市迅速調(diào)整了房貸利率，加減點(diǎn)幅度不變，首套房貸利率均下行10BP至3.05%。上海地區(qū)商業(yè)首套房貸利率為3.05%，二套房貸款利率為3.45%，臨港、五大新城和寶山的二套房貸款利率為3.25%。北京新發(fā)放的首套房貸款利率降至3.05%，二套房商貸利率以五環(huán)為界，五環(huán)內(nèi)外分別調(diào)整為3.45%和3.25%。

一些之前已適用較低利率的地區(qū)，此次調(diào)整中首套房貸利率均守住了3.0%的底線。廣州、蘇州等地區(qū)銀行網(wǎng)點(diǎn)的首套房商貸利率在LPR下調(diào)前后保持不變。廣州地區(qū)通過改變加減點(diǎn)幅度維持房貸利率水平，由LPR-60BP提升至LPR-50BP，同樣維持在3%的水平。

首套房商貸利率保持在3%以上主要有兩方面原因。一方面是行業(yè)自律下避免銀行內(nèi)卷式競爭，保持3%及以上的利率水平向市場釋放了明確的信號，即房貸利率不能無限制地下降，以此避免購房者比價(jià)和銀行內(nèi)卷帶來的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)下降、不良率上升。另一方面是為了穩(wěn)定銀行的凈息差，確保銀行的利潤率。

5月7日央行推出的“一攬子”政策中還涉及個人住房公積金貸款利率的下調(diào)。5月8日，央行下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以上首套、二套房公積金貸款利率由2.85%、3.325%分別調(diào)整至2.6%、3.075%。調(diào)整后，住房公積金貸款與商業(yè)貸款之間的利差加大。

公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)對于部分城市而言，釋放了公積金貸款利率與住房商業(yè)貸款利率之間的利差空間，有利于住房商業(yè)貸款利率的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。此次5年期以上LPR下調(diào)有助于繼續(xù)降低購房者的置業(yè)成本。在房貸利率重定價(jià)日后，存量房貸利率可跟隨下調(diào)，降低已購房居民的還貸壓力。

未來貨幣政策將繼續(xù)引導(dǎo)房貸利率下行。政策利率下行帶動銀行資金來源成本下降，進(jìn)而傳導(dǎo)為房貸利率的下調(diào)。此外，新房和二手房銷售量較過去有明顯下降，房產(chǎn)交易頻率的下降也會帶動房貸利率下行。未來人口老齡化、少子化可能帶來住房需求減少，整體居民就業(yè)收入對于高利率的支撐能力也在降低。中長期來看，利率下降是大趨勢。

近日住房公積金貸款利率下降以及本次5年期以上LPR的調(diào)降將進(jìn)一步降低購房者的購房成本，支持居民住房需求釋放，對鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢將發(fā)揮積極作用。預(yù)計(jì)未來更多資金支持房地產(chǎn)的政策有望繼續(xù)落地，如與現(xiàn)房銷售配套的金融政策、給予城市更新配套資金支持等。