上海一公寓被2億元收購 核心資產(chǎn)易主！中駿集團(tuán)旗下位于上海核心區(qū)的中駿天悅方隅公寓被上海本土企業(yè)以2億元收購，交易方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。該公寓位于上海中環(huán)真如城市副中心固川路166弄，交通便利，周圍總部辦公樓眾多，主要客群為高凈值商務(wù)人士。公寓建筑面積7457平方米，是海中駿·天悅綜合體的一部分。中駿天悅項(xiàng)目包括四棟7至10層低密度住宅、一棟24層高層以及兩棟商辦項(xiàng)目，戶型涵蓋高層、洋房及SOHO。

此次出售的中駿天悅方隅公寓于2019年6月建成并開始招租，擁有152間復(fù)式公寓，其中一居室占12%，二居室占88%。公寓基本滿租，月租金在9000至12000元/套之間，整體年租金收益達(dá)1700萬元。按2億交易計(jì)算，每平方米均價(jià)為2.68萬元，年租金回報(bào)率為8.5%，遠(yuǎn)超上海商業(yè)地產(chǎn)平均水平。

核心地段是重資產(chǎn)交易的重要因素，尤其在一線城市，產(chǎn)業(yè)集聚與交通樞紐的疊加效應(yīng)能顯著提升資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在“資產(chǎn)荒”背景下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流成為資本方最看重的指標(biāo)。長租公寓通過“二房東”模式或“投融建管退”閉環(huán)，均可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的可預(yù)測性。

早在2024年11月，市場就有消息傳出中駿天悅方隅公寓掛牌出售，當(dāng)時(shí)底價(jià)為3億元，接受股權(quán)或產(chǎn)權(quán)交易。最終成交價(jià)格為2億元，較當(dāng)初掛牌價(jià)格下降了33%。掛牌價(jià)格由賣方根據(jù)自身成本、預(yù)期利潤和市場行情綜合確定，并非等同于成交價(jià)。此次交易反映出在市場低點(diǎn)，賣家需在價(jià)格與流動(dòng)性之間做出妥協(xié)。

此次交易為中駿集團(tuán)快速回籠資金提供了通道，也為買家提供了即買即收益的資產(chǎn)包。中駿集團(tuán)近兩年債務(wù)壓力大，為了迅速回籠資金，選擇折價(jià)出售資產(chǎn)。例如，2023年10月，中駿集團(tuán)因無法如期支付6100萬美元本金及利息而暴雷；2025年4月30日，公司透露預(yù)計(jì)無法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，未償還金額為5億美元。

此前，方隅曾通過資產(chǎn)出售的方式退出多個(gè)項(xiàng)目，如蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等。長租公寓通過REITs與輕資產(chǎn)模式雙輪驅(qū)動(dòng)，形成“投融建管退”閉環(huán)。例如招商伊敦通過公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，而方隅公寓則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓快速回籠資金。未來，長租公寓將進(jìn)一步分化，頭部企業(yè)通過REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，中小玩家則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等方式退出。

酒店資產(chǎn)也從“重資產(chǎn)持有”轉(zhuǎn)向“品牌輸出”，國際酒店集團(tuán)如萬豪、洲際等已逐步轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，通過品牌輸出、委托管理降低重資產(chǎn)持有壓力。無論是長租公寓還是酒店資產(chǎn)，均可通過CMBS、類REITs等方式實(shí)現(xiàn)證券化，提升流動(dòng)性。在這場交易中，賣家通過折價(jià)出售回籠資金，買家則以較低成本獲取了高回報(bào)率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在不確定的市場環(huán)境中，精準(zhǔn)定位、高效運(yùn)營和靈活退出是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長期增值的關(guān)鍵。