近日，一家“京派”房企因大額發(fā)債和訴訟糾紛受到市場(chǎng)關(guān)注。首開(kāi)股份（600376.SH）發(fā)布公告稱，該公司有兩個(gè)銀行賬戶資金被凍結(jié)，合計(jì)金額近2億元，凍結(jié)原因是涉及與建筑公司的訴訟問(wèn)題，后者向法院申請(qǐng)了訴前財(cái)產(chǎn)保全。

在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，房企因訴訟糾紛被申請(qǐng)“股權(quán)凍結(jié)”、“財(cái)產(chǎn)保全”等情況較為普遍。訴前財(cái)產(chǎn)保全指在緊急情況下，法院如不立即采取財(cái)產(chǎn)保全措施，利害關(guān)系人的權(quán)利可能受到損害。專家表示，法院在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全時(shí)通常依原告申請(qǐng)，對(duì)案件并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；被告可以通過(guò)提供擔(dān)保來(lái)解除保全措施。

盡管如此，首開(kāi)股份這家老牌房企面臨的挑戰(zhàn)不止于此。去年，該公司經(jīng)歷了極其困難的一年，在銷售、資金、盈利、項(xiàng)目拓展等方面均面臨重重困難。曾經(jīng)的“京城地產(chǎn)一哥”還有許多關(guān)卡要闖。

此次凍結(jié)的資金分別為首開(kāi)股份在建設(shè)銀行北京支行的基本戶和大連中美居置業(yè)有限公司在民生銀行大連支行的監(jiān)管戶，被凍結(jié)金額分別為8235.67萬(wàn)元和11621.87萬(wàn)元。凍結(jié)原因涉及昌平一建和江蘇江都建設(shè)集團(tuán)有限公司分別向北京市昌平區(qū)人民法院和遼寧省大連市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。首開(kāi)股份表示，被凍結(jié)銀行賬戶涉及資金合計(jì)1.99億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的1.46%，占公司一季度末貨幣資金的1.19%。

此前，首開(kāi)股份還披露了訴訟事項(xiàng)的具體情況。昌平一建于2017年承接了昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)部分工程，目前已通過(guò)竣工驗(yàn)收，但雙方對(duì)工程款結(jié)算及支付存在爭(zhēng)議，昌平一建請(qǐng)求判決首開(kāi)股份支付相關(guān)款項(xiàng)，包括工程尾款7350.79萬(wàn)元及相關(guān)利息。另一個(gè)訴訟事項(xiàng)是，江都建設(shè)曾承包了東港區(qū)H10地塊項(xiàng)目B區(qū)施工總承包工程，目前工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收，同樣因工程款結(jié)算及支付存在爭(zhēng)議，江都建設(shè)請(qǐng)求支付相關(guān)款項(xiàng)，包括支付工程款1.11億元及相關(guān)利息，并請(qǐng)求判令對(duì)案涉工程折價(jià)或拍賣款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

截至目前，首開(kāi)股份及控股子公司一年內(nèi)發(fā)生的訴訟、仲裁事項(xiàng)金額合計(jì)14.25億元，占公司年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的10.50%。首開(kāi)方面表示，因部分訴訟案件尚未開(kāi)庭審理，無(wú)法判斷案件對(duì)公司本期利潤(rùn)或期后利潤(rùn)的影響，將積極跟進(jìn)訴訟及仲裁案件的進(jìn)展情況。

工程款支付糾紛只是首開(kāi)股份生存闖關(guān)的一部分。公司在最近一份年報(bào)中直言，2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。復(fù)雜嚴(yán)峻的外部形勢(shì)下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項(xiàng)目拓展等方面困難重重。首開(kāi)股份列舉了公司發(fā)展的四大問(wèn)題：一是銷售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下滑，簽約金額逐年下降；二是資金鏈持續(xù)緊繃，融資壓力加?。蝗抢麧?rùn)下滑態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，毛利率大幅下滑；四是業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸收縮，市場(chǎng)份額被擠壓。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，2024年首開(kāi)股份營(yíng)業(yè)收入242.13億元，同比下降49.31%，歸母凈利潤(rùn)虧損高達(dá)81.41億元。在此之前，首開(kāi)股份已連年出現(xiàn)虧損，三年累計(jì)虧損近150億元。毛利率、凈利率等盈利指標(biāo)也連年下滑，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均有明顯下降。

過(guò)往投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)大額減值，是首開(kāi)業(yè)績(jī)虧損的重要原因。年報(bào)顯示，2024年首開(kāi)股份對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備30.81億元，投資性房地產(chǎn)減值損失301.69萬(wàn)元，計(jì)提信用減值損失4.86億元，總計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備規(guī)模35.7億元。

首開(kāi)股份投資的棚改等項(xiàng)目也占用了大量資金。截至2024年年末，首開(kāi)股份有息負(fù)債1161.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率74.4%，凈負(fù)債率192.4%，期末持有現(xiàn)金188億元，現(xiàn)金短債比為1.03倍。此外，首開(kāi)股份還有其他應(yīng)付款185億，其中資金往來(lái)款約164億，應(yīng)付賬款中貨款、工程款約83億。

“2025年是公司走出生存發(fā)展困境的關(guān)鍵之年?！笔组_(kāi)股份在年報(bào)中表示。為了應(yīng)對(duì)前述發(fā)展問(wèn)題，去年首開(kāi)股份已經(jīng)有所動(dòng)作，包括推動(dòng)存量項(xiàng)目去化盤活、多方爭(zhēng)取融資資源、壓降成本費(fèi)用、梳理組織架構(gòu)等，并有一定成效。比如在銷售層面，去年其南京、成都有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)售罄，全年簽約金額400億元；融資方面“白名單”項(xiàng)目共獲授信93.33億元，實(shí)現(xiàn) 55.9億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及城市更新貸款投放；完成186 億元債券接續(xù)，金融機(jī)構(gòu)帶息負(fù)債降低97億元。控制成本方面，去年其50個(gè)項(xiàng)目完成 170項(xiàng)控本增效，降本6.76億元；組織架構(gòu)上，壓減 3 個(gè)機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外 19家二層級(jí)管理單位的整合重組。

盡管如此，首開(kāi)股份依然要應(yīng)對(duì)幾個(gè)較棘手的問(wèn)題。其中一大方面是，首開(kāi)股份在北京“大本營(yíng)”的市場(chǎng)份額被壓縮。自2015年開(kāi)始，首開(kāi)股份曾連續(xù)4年位居北京銷冠，但2019年該位置被中海取代，當(dāng)下更是面臨更多央國(guó)企集體“搶食”北京市場(chǎng)的局面。2024年，首開(kāi)股份在北京市場(chǎng)全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；到今年前五個(gè)月，首開(kāi)股份在北京的銷售金額排名已降至第十位，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

除了銷售市場(chǎng)面臨頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，首開(kāi)股份的資金風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視?！肮咀陨怼煅瘷C(jī)能尚未得到根本恢復(fù)，負(fù)債率居高難下，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性不高，融資結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化?！笔组_(kāi)在年報(bào)中表示，將創(chuàng)新融資方式、提高資金利用效率，確?，F(xiàn)金流安全。

相較于其他民營(yíng)房企，首開(kāi)股份的一大優(yōu)勢(shì)便是融資。盡管業(yè)績(jī)連年虧損，資產(chǎn)負(fù)債表也有“紅燈”指標(biāo)，但該公司今年來(lái)公布了多筆大額融資計(jì)劃，以減緩“資金之渴”。例如，4月1日，首開(kāi)股份發(fā)布公告，提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司債務(wù)融資事項(xiàng)，計(jì)劃通過(guò)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)行中期票據(jù)（MTN）、定向債務(wù)融資工具（PPN）等，授權(quán)額度不超過(guò)350億元，資金將用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目投資建設(shè)等。4月3日，上交所披露顯示，北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司2025年面向?qū)I(yè)投資者非公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目已更新為“已通過(guò)”，擬發(fā)行總額90億元，債券品種為私募。股東借款方面，首開(kāi)集團(tuán)向首開(kāi)股份提供的一筆15億元借款，將于2025年4月到期，雙方協(xié)商擬續(xù)期1年，續(xù)期期間年利率不超過(guò)3.95%，首開(kāi)股份無(wú)需提供任何抵押及擔(dān)保。

首開(kāi)股份表示，將堅(jiān)持“穩(wěn)當(dāng)前”與“利長(zhǎng)遠(yuǎn)”相結(jié)合，打響“去化盤活運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)”、“現(xiàn)金安全保衛(wèi)戰(zhàn)”，爭(zhēng)取一切可以爭(zhēng)取的資源和支持，2025年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售面積 155萬(wàn)平方米、簽約金額278億元，新開(kāi)工面積26萬(wàn)平方米、竣工面積203萬(wàn)平方米。